C’est paradoxal parce que faire l’acquisition d’un multilogement, c’est pas mal plus difficile que de faire l’acquisition d’un petit plex, et pourtant, c’est pas mal plus facile d’anticiper le comportement de la valeur d’un immeuble multilogement que d’anticiper le comportement de la valeur d’un petit plex.
Pourquoi ?
Les immeubles multilogement sont transigés sur des bases financières. Les gens payent plus cher pour un immeuble qui performe financièrement, et inversement. Bref, un immeuble de 30 logements, qu’il y ait des beaux vitraux dans les fenêtres, un parquet vraiment magnifique, ou un beau lilas sur le terrain, ça ne changera rien du tout à sa valeur.
Au contraire, les petits plex sont, au moins partiellement, achetés par des gens qui souhaitent y habiter. Et donc, les gens ne payent pas forcément plus cher pour un immeuble qui rapporte plus. Les revenus vont compter un peu, mais dans les faits, ce seront surtout des caractéristiques qualitatives qui viendront rehausser la valeur du petit plex. Les beaux vitraux, le parquet, le lilas, si ça fait en sorte que le vendeur qui souhaite y faire sa maison, tombe en amour avec l’endroit, ça peut définitivement impacter la valeur de l’immeuble.
Et donc, c’est très difficile de prévoir la valeur future d’un immeuble, et ça rend les projets d’optimisation plus risqués. Aller contracter un prêt privé pour faire des rénovations dans un immeuble multilogement, ça se fait sans trop de soucis. On évalue l’augmentation potentielle de revenus à partir de comparables, en fonction de ça on détermine le montant du refinancement accessible, on évalue le coût des travaux, on calcule le coût de la dette qu’on va contracter, et si le produit de refinancement permet de couvrir toutes les dépenses, on va de l’avant et tout le monde dort sur ses deux oreilles.
En revanche, plus difficile de faire le même exercice dans les petits plex. La valeur future sera partiellement corrélée aux revenus, mais pas totalement. Bref, comment savoir ? Nous recommandons toujours de valider avec un évaluateur agrée et un courtier hypothécaire avant d’entreprendre ce type de projet, mais gardons en tête que la composition de la valeur marchande de l’immeuble ressemblera à la configuration suivante :
On parle donc d’une valeur marchande qui découle à environ 60 % de comparables, à 30 % des revenus, et à 10 % des rénovations.
Bref, si votre immeuble génère des revenus monumentaux, la réalité est qu’il marquera beaucoup de points dans une section de l’évaluation. Cependant, il faudra avant tout des immeubles qui se sont vendus à des valeurs importantes pour que votre évaluateur accepte de reconnaître une valeur importante. Finalement le type de rénovation aura aussi un impact sur la valeur de votre immeuble, bien que ce ne soit pas nécessairement ça qui fera la différence.
Cependant, pour rajouter à la complexité de la chose, il faut savoir que ces proportions sont appelées à changer en fonction de deux facteurs :
1. Le nombre de logements
Tout d’abord, plus un immeuble est petit, en termes de nombre de logements, et plus les comparables seront importants pour établir la valeur de l’immeuble. Inversement, la valeur d’un plus gros petit plex sera plus amplement basée sur ses revenus.
Bref, deux immeubles, toutes choses égales par ailleurs, un duplex et un quadruplex, à revenus égaux, n’auront pas la même valeur. La valeur du duplex proviendra plus directement des comparables alors que la valeur du quadruplex sera plus proche de ses revenus. On pourrait parler d’une proportion qui ressemblerait plutôt à un 50 % comparables, 40 % revenus, et 10 % rénovations.
2. Le secteur
Ensuite, en fonction du secteur, cette proportion est sujette à changer. Alors que dans un secteur primaire les comparables comptent pour beaucoup, c’est le contraire dans les secteurs tertiaires.
Par exemple, un triplex, à Westmount, qui serait loué très peu cher, vaudra probablement une fortune, simplement parce que les comparables y jouent pour beaucoup. On tombera peut-être à une proportion où les comparables comptent pour 80 %, alors que revenus et les rénovations se partagent les 20 % restants. Au contraire, la valeur d’un triplex à La Tuque dépendra beaucoup plus de ses revenus que de ses comparables.
Bref, tout ça pour dire qu’il est capital de bien comprendre ce qui affecte la valeur d’un immeuble avant d’en faire l’acquisition, et surtout si on compte en faire un projet d’optimisation.
Dans le module 4 de la formation Petits plex : mrex.co/pp, nous vous enseignons les meilleures stratégies d’arbitrage afin de créer massivement de la valeur dans un projet de petit plex.
À propos de l'auteur
Après des études en philosophie à l’Université de Montréal puis à la Sorbonne, Félix se tourne vers le monde de l’investissement immobilier. Fort de qualités atypiques dans le milieu, il apporte un regard créatif, humain et innovant à son entreprise qui connaîtra une croissance explosive lors de sa première année d’activité, avec plusieurs transactions inusitées d’un volume avoisinant la centaine de logements. Félix va jusqu’au bout des sujets qui l’animent et prend plaisir à en vulgariser les grandes lignes à son entourage. En tant que rédacteur chez MREX, ses publications visent à rendre accessibles des connaissances déterminantes de son succès. Comme immopreneur en résidence, il est actuellement chef de parcours au Certificat en Ingénierie Financière Multilogement et au programme la Meute Multilogement
