Selon une mise à jour reçu ce matin, à partir d’aujourd’hui, la SCHL a décidé de restreindre l’utilisation des fonds de refinancement sur le marché immobilier multilogement (5 unités et plus).
La SCHL affirme que la pandémie de Covid-19 a présenté des risques et des préoccupations uniques pour leur souscription liée aux propriétés résidentielles multifamiliales, qui repose sur la force des emprunteurs, la croissance anticipée des loyers et les flux de trésorerie futurs. Ils ont donc décidé de gérer cette incertitude en limitant la capacité des investisseurs immobiliers multifamiliaux à refinancer les capitaux propres par retrait d’équité en utilisant le processus de prêt assuré de la SCHL.
Pourquoi une nouvelle restriction ?
Poussée par une accélération très importante des demandes de refinancement, la SCHL met donc en place une restriction à l’utilisation des fonds relativement à son produit de refinancement avec assurance hypothécaire pour le marché multilogement. Selon notre PDG, Nikolai Ray, cette nouvelle mesure est motivée par le fait que plusieurs investisseurs ont fait des optimisations d’immeubles locatifs qu’il qualifie de douteuses et ont utilisé le produit de refinancement SCHL pour financer leur croissance par un levier extrême alors qu’aucune réelle création de valeur a eu lieu. Tommy Archambault, avocat et courtier immobilier/hypothécaire, souligne également que le fait que plusieurs investisseurs ayant des immeubles peu « leveragés » ont cherché à refinancer ces immeubles afin d’en faire un retrait d’équité pour ensuite injecter les capitaux dans leur entreprise opérante non-liée à leur parc immobilier, ce qui bien sûr a pour effet de mettre ces fonds en péril.
Entrée en vigueur de la restriction
À compter du 28 mai 2020, la SCHL inclura une nouvelle restriction à l’utilisation des fonds comme condition d’assurance pour les prêts de refinancement du marché. Cela comprend les demandes à terme et les demandes déjà soumises qui n’ont pas encore été assignées à un souscripteur de la SCHL pour examen.
Ce que certains experts du marché en pensent, de manière préliminaire
Selon Tommy Archambault, président de Levier agence immobilière, le marché était dû pour ce genre de mise à jour, et le covid a offert une fenêtre d’opportunité pour la SCHL d’apporter des ajustements. Selon lui, « le contexte est parfait, car il y a eu une effervescence du marché et de plus en plus de prise de risques de la part d’investisseurs qui ne sont pas assez expérimentés et/ou capitalisés ».
Dr. Christian Bordeleau, chef de la direction de l’exploitation financière (CFO) chez MREX et ancien responsable du Symposium sur l’excellence hypothécaire et titrisation à la SCHL, mentionne qu’à première vue, la mesure annoncée risque de contribuer à un ralentissement de l’offre de logement de qualité au Canada alors que la crise du logement continue de sévir.
Peter Quinn, courtier hypothécaire en charge du département multilogement chez Planiprêt, croit que les investisseurs qui ont un modus operandi solide et intelligent seront toujours en bonne position mais que les investisseurs amateurs n’ayant aucun plan stratégique auront plus de difficultés à accéder aux retraits d’équité de leurs immeubles par le programme SCHL.
Nikolaï Ray, PDG de MREX, dit ceci : « concrètement, lors de la présentation et l’analyse des dossiers de refinancement, il va falloir expliquer à quoi le refinancement sert et vers où les fonds provenant du retrait d’équité seront distribués ». M. Ray mentionne que selon lui, les souscripteurs de la SCHL vont tenir compte encore plus de la position de liquidité et des opérations de gestion de risque de chaque investisseur dans l’acceptation ou non d’un refinancement ainsi que du plafond du prêt.
La suite
Bien sûr, cette annonce agi comme une bombe dans le marché. Par contre, comme nos 3 experts ci-haut mentionne, nous devons attendre quelques temps avant de réellement comprendre ces restrictions et l’effet qu’elles auront sur le marché immobilier multirésidentiel. Au Collège MREX, il est souvent mentionné l’importance d’avoir une planification stratégique et une gestion de risque qui s’adapte avec les réalités du marché et l’évolution de son profil d’investisseur, voici donc une situation prouvant à quel point la sophistication de l’investisseur immobilier multilogement contemporain est essentiel. Pour ceux et celles désirant s’outiller pour réussir dans ce marché en constante évolution, nous vous invitons à vous inscrire au certificat en ingénierie financière multilogement et à continuer de gérer activement votre portefeuille immobilier.
À propos de l'auteur
PDG de MREX, Nikolaï est reconnu comme un des plus grands experts nord américain en immobilier multilogement. Il a cofondé la firme-conseil Ray Harvey qui s’est rapidement montée au premier rang en investissement immobilier au Québec. Pionnier de l’application concrète de l’ingénierie financière multilogement à faibles investissements et intermédiaires, Nikolaï est reconnu comme l’un des plus chevronnés praticiens en investissement immobilier. À ce jour, il a analysé, souscrit et structuré plus de 10 milliards $ en transactions et il a participé, à titre de leader d’opinion, à près d’une cinquantaine de symposiums, sommets, forums, et conférences partout en Amérique.
