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L’astronomique demande d’investissement dans le multirésidentiel fait grimper les prix, selon le panel « Institutional Property Advisors »

9 juin 2021   |   Par Kadiatou Bah

Le secteur multirésidentiel américain reste une option attrayante pour les investisseurs immobiliers à la recherche d’une valeur refuge. Au-delà du bassin d’acheteurs traditionnels qui acquièrent activement des appartements, le secteur est devenu un lieu d’atterrissage pour les entreprises qui ne sont pas des propriétaires dans le multirésidentiel.

Steven DeFrancis, PDG de Cortland, a cité le Blackstone Real Estate Investment Trust comme une nouvelle présence dans le secteur du multilogement. Celui-ci a récemment réalisé un investissement en actions privilégiées de 240 millions de dollars dans Tricon Residential. Cet investissement a été réalisé dans le cadre de l’achat par Tricon de maisons unifamiliales locatives à Nashville. Nuveen Real Estate est également un investisseur institutionnel récent dans le secteur émergent de la location des unifamiliales.

« Nous voyons beaucoup de nouveaux capitaux, qu’ils viennent d’outre-mer ou d’ici », a déclaré DeFrancis. « Le capital institutionnel continue de se déplacer vers l’immobilier, puis dans l’immobilier, il y a beaucoup de mouvements de d’autres secteurs vers le multilogement. »

Jessica Levin, Directrice principale des acquisitions chez Intercontinental Real Estate Corp., a déclaré que l’afflux de capitaux sur le marché américain des appartements au cours des six derniers mois a été « astronomique ». Elle a également dit qu’il n’y avait pas de ralentissement à l’horizon.

« La concurrence est plus rude maintenant qu’au cours des 10 à 15 dernières années, et elle ne fera qu’augmenter à partir d’ici », a déclaré Levin. « Les investisseurs paieront trop cher là où ils estiment être des actifs sûrs, c’est-à-dire le multilogement et l’industriel. »

DeFrancis et Levin ont fait leurs commentaires lors de la « Perspectives multirésidentielles institutionnelles et stratégie d’investissement post-pandémie », une diffusion Web hébergée par Marcus & Millichap et sa filiale Institutional Property Advisors (IPA). Hessam Nadji, Président-Directeur Général de Marcus & Millichap, a animé la discussion, qui a eu lieu le mardi 13 avril dernier.

L’un des thèmes du webinaire était que les investisseurs institutionnels ont plus de latitude pour augmenter leurs avoirs immobiliers, en particulier dans les propriétés multirésidentielles.

« Pendant longtemps, nous avons déclaré que les fonds de pension sont sous-alloués aux actifs réels, y compris l’immobilier », a déclaré Swarup Katuri, DG des investissements chez Brookfield Asset Management.

Le taux de capitalisation moyen des appartements aux États-Unis diminue régulièrement depuis la Grande Récession. Au cours des 10 dernières années, le taux de capitalisation moyen est passé d’environ 7,5 % à environ 5 % aujourd’hui, selon l’IPA.

Pendant ce temps, le rendement du Bon de Trésor 10 ans a considérablement augmenté au cours des derniers mois. Le taux était de 1,58 % le 20 avril, en hausse de près de 70 points de base depuis le début de l’année.

Début avril, l’écart entre le taux de capitalisation moyen et le rendement du Bon de Trésor 10 ans était d’environ 340 points de base, selon une étude compilée par l’IPA. En 2020, cet écart était de 430 points de base, la plus grande variation depuis la Grande Récession.

« Cet écart est encore démesuré, mais il se situe dans un environnement avec des attentes de rendement beaucoup plus faibles », a déclaré DeFrancis. « Il y a beaucoup de place pour que les taux d’intérêt augmentent sans impacter les taux de capitalisation. »

Reprise urbaine

Selon Nadji, les investisseurs institutionnels et privés ont été frustrés par le niveau relativement faible des rendements qu’ils ont obtenus sur les principaux marchés urbains. Ainsi, ils se sont tournés vers les marchés secondaires et tertiaires à la recherche d’un rendement plus élevé pour leurs investissements multirésidentiels.

En fait, 2020 a marqué la première année où les acquisitions d’appartements sur les marchés secondaires et tertiaires ont totalisé plus de 60% de tous les investissements multirésidentiels dépassant 20 millions de dollars, selon les données compilées par l’IPA.

De plus, l’IPA mène une enquête deux fois par an auprès de diverses catégories d’investisseurs telles que les fonds de pension et les sociétés de capital-investissement. Les personnes interrogées ont indiqué dans la dernière enquête qu’elles prévoyaient de continuer à investir massivement dans les marchés secondaire et tertiaire pour le reste de 2021.

« Nous allons continuer à investir dans les banlieues ; il y a moins d’inconvénients que certains de ces marchés urbains », a déclaré DeFrancis à propos de la stratégie d’acquisition de Cortland. « Mais les villes reviendront comme elles l’ont toujours fait », renchérit-il.

Alors que les actifs de banlieue restent attrayants en termes de taux de rendement, les investisseurs du panel ont déclaré qu’ils pensaient que les marchés des appartements urbains à travers le pays étaient désormais en bonnes voies après une année 2020 difficile en termes d’acquisitions et de performances immobilières.

Le portefeuille de multilogements de Brookfield Asset Management comprend une répartition 60/40 entre les marchés de base versus les secondaires et tertiaires, selon Katuri. Il a déclaré que le portefeuille urbain de son entreprise était encourageant ces derniers temps.

« La reprise urbaine en 2021 a été formidable, tous nos marchés urbains sauf un se sont stabilisés en termes d’occupation et de taux de récupération », a déclaré Katuri. « Nous croyons à la reprise urbaine et à l’infrastructure des villes. »

Levin a déclaré qu’il est sûr d’investir dans les logements collectifs de banlieue, en particulier pendant la pandémie, lorsque les locataires ont montré un intérêt pour plus d’espace par unité. Intercontinental Real Estate Corp. est également optimiste sur les marchés des appartements urbains alors que les travailleurs continuent de revenir dans les bureaux.

« La plupart des emplois restent dans les villes, et la plupart des membres de la génération Z et de la génération Y voudront vivre à proximité de leur travail et de leur vie nocturne », a déclaré Levin. « Il y aura un vol de retour vers la ville au cours des deux prochaines années. »

Les locations unifamiliales ont une durée de vie


Les panélistes ont déclaré que les sous-catégories des unifamiliales à louer et constructions à louer ont connu un niveau d’intérêt démesuré depuis l’épidémie de COVID-19. À mesure que les locataires vieillissent et forment des ménages, certains choisissent d’emménager dans des propriétés unifamiliales, car ils disposent généralement de plus de stockage, d’espace de jardin et de garages privés par rapport aux communautés d’appartements traditionnelles.

« C’est une vraie entreprise », a déclaré Katuri. « Il y a de la place pour les deux » en faisant référence aux maisons unifamiliales et aux multiresidentielles

DeFrancis a déclaré que les développeurs dans le secteur de la construction locative ont un avantage considérable par rapport aux développeurs d’appartements traditionnels, car il leur est moins cher de construire des maisons unifamiliales au pied carré que les communautés d’appartements au sol.

L’un des écueils du marché est qu’il nécessite des assemblages de terres pour rendre l’élévation possible. Levin a déclaré que cela allait être particulièrement difficile à accomplir dans les marchés d’entrée où les terrains aménageables zonés pour le résidentiel sont rares.

DeFrancis a déclaré que les propriétés locatives sont également un peu plus difficiles à gérer que les communautés d’appartements traditionnelles, car les unifamiliales locatives à louer ont tendance à être plus petites et ne sont pas toujours contiguës.

« Il y a généralement moins d’unités, il n’est donc pas efficace d’avoir des opérations sur le site », a déclaré DeFrancis.

Une solution qu’il propose est que les opérateurs d’appartements gèrent les propriétés unifamiliales hors du site des communautés d’appartements voisines dans leur portefeuille afin de créer des synergies entre leurs plateformes.