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Le Canada dépensera 73 milliards de dollars pour les logements abordables, et cela fera grimper les prix

24 août, 2021   |   Par Kadiatou Bah

Le programme massif de plusieurs milliards de dollars du Canada pour créer des logements abordables n’aura qu’un impact « limité ». C’est le point de vue du directeur parlementaire du budget (DPB), non partisan, chargé d’expliquer aux législateurs les chiffres sous-jacents aux politiques. Le DPB a souligné que le programme fédéral est présenté comme un « plan de plus de 70 milliards de dollars », mais n’a pas réussi à trouver un impact significatif. C’est généreux dans les faits d’affirmer que le programme ne fait rien, car le plan crée un environnement qui tente de hausser les prix des maisons.

Le plan de logement abordable du Canada de 73,4 milliards de dollars

Tout d’abord, commençons par décomposer la répartition du DPB de la provenance réelle des 73,4 milliards de dollars de dépenses : 

En premier lieu, la SCHL verse 36,7 milliards de dollars pour exécuter la Stratégie nationale sur le logement entre 2018 à 2028. En second lieu, un montant supplémentaire de 24,4 milliards de dollars sera versé dans le cadre du même plan et pour finir les dépenses existantes représentent 12,3 milliards de dollars de financement. 

Ce n’est pas tout selon le DPB. L’appariement des coûts provinciaux territoriaux non différentiels s’élève également à 7,4 milliards de dollars supplémentaires. Bien qu’il clarifie que ces engagements ne sont pas d’ordre budgétaire pour le gouvernement fédéral. Il s’agit d’engagements pris par d’autres entités contribuables.

Le plan prend principalement le crédit des plans existants

Oublions le montant en dollars et regardons la création d’approvisionnement « abordable » en ce moment. Le facteur le plus avancé est qu’ils faciliteront la création d’une nouvelle offre. Cela se fait en grande partie par des prêts à la construction aux développeurs, qui peuvent désormais bâtir avec une dette bon marché. « … les prêts ont une capacité beaucoup plus limitée d’induire la création d’unités qui n’auraient pas été créées autrement », a déclaré le DPB. 

D’accord, donc ça ne crée pas de foyers. Ils doivent logiquement subventionner les logements pour s’assurer que les loyers sont plafonnés. Le DPB explique que « Certains programmes avec des critères d’abordabilité moins stricts qui permettent de financer des logements au taux du marché, comme l’Initiative de financement de la construction locative, peuvent également soutenir l’activité du marché privé qui aurait eu lieu de toute façon, ou peuvent évincer l’activité des marchés privés qui aurait autrement eu lieu. »

Plus crûment, les prêts sont accordés à des développeurs qui ont déjà des plans pour financer leur projet. Les projets existants prévoyaient probablement de payer des intérêts de 5 à 10 % sur les prêts à la construction. Maintenant, la banque centrale arrive avec un camion plein d’argent et offre un taux inférieur. Une partie de la dette se trouve même annulée.

Ce projet existant fait désormais partie du nombre de « maisons créées » par le programme. Cela revient à trouver des personnes qui se sont inscrites à l’université, à leur donner de l’argent, puis à dire que vous avez créé plus d’inscriptions. Ce plan n’encourage rien, il s’attribue simplement le mérite des progrès existants en cours d’exécution… et les rend plus rentables. 

Certains soutiennent que cela réduit les risques d’un projet, rendant ainsi le processus plus sûr. Il faudrait ignorer la principale raison pour laquelle les projets échouent : la faiblesse de la demande. L’immobilier canadien a tout sauf des problèmes avec les niveaux de demande. C’est un plan qui pourrait fonctionner si l’immobilier n’était pas rentable à construire. Cette intervention ne fait que perturber les mécanismes du cycle de développement naturel des maisons.

Plus important encore, aucune offre supplémentaire n’est ajoutée, ce plan n’a donc aucun impact sur les prix. Cela ne fait vraiment que rendre les projets plus rentables aidant les développeurs à améliorer leurs profits. Ce plan ne crée tout simplement pas plus de logements abordables, et il faut le souligner. 

Emprunter de la dette pour construire des logements au taux du marché n’est pas très efficace

Cette partie du programme n’est qu’un gâchis important et coûteux. Le reste du programme ne fait pas grand-chose non plus. Pour reprendre les termes du DPB, l’ensemble de la stratégie a un impact « limité » sur l’accessibilité financière.

L’agence prévoit que les besoins en logements augmenteront considérablement dans le cadre de la livraison actuelle. D’ici 2025, ils estiment que le logement subventionné par l’État atteindra 1,8 million de personnes au Canada. On parle désormais d’un ménage sur sept dans l’impossibilité de se loger sans l’aide du gouvernement. L’agence suggère de manière hilarante que le gouvernement doit dépenser plus pour gérer cela. L’idée de réparer les inefficacités du marché au Canada ne vient à personne, apparemment. 

L’analyse du logement abordable et de la dette publique ignore les impacts secondaires. Généralement, la dette est empruntée pour créer une économie plus forte. Nous savons que la dette a des effets négatifs, mais nous les échangeons contre une qualité de vie améliorée aujourd’hui. Dans ce cas, une dette importante est empruntée pour exécuter un programme avec des avantages limités.

Tout d’abord, clarifions quelque chose les dépenses du gouvernement pour les services sociaux sont bénéfiques pour la société. Elles doivent cependant avoir un impact positif, suffisamment important pour compenser l’impact négatif créé. Avec un impact positif limité, il ne vous reste que le négatif créé. Parlons maintenant de la façon dont cela fait augmenter le coût du logement.

Les dettes bon marché font monter les prix des maisons

Vous pensez probablement « quel impact ? « La dette est bon marché, donc le gouvernement devrait emprunter autant que possible logiquement » non ? C’est une opinion courante des économistes, qui suggère que les gouvernements devraient charger quand c’est bon marché. Mais avec cette affirmation, ils négligent de discuter des raisons pour lesquelles c’est bon marché et de l’impact sur le marché du crédit. 

Une politique de stimulation est utilisée pour créer une dette bon marché, impliquant souvent une expansion du bilan. La banque centrale fait des offres concurrentielles par rapport aux autres soumissionnaires de crédit du marché. Il s’agit essentiellement d’exécuter une mission suicide, pour faire baisser les rendements. En règle générale, plus la banque centrale a besoin d’argent, plus elle doit acheter pour maintenir les rendements bas. L’objectif est d’évincer les acheteurs de crédit du marché, ou de leur faire accepter des rendements bien inférieurs à l’inflation. Ainsi, le marché est aussi en train d’être évincé, puisque la banque centrale détenait 40 % de la dette fédérale en avril. Oui, nous avons tous des dettes bon marché, mais ce n’est certainement pas un déjeuner gratuit.

Cela crée deux problèmes distincts pour l’abordabilité du logement : l’expansion du crédit et la recherche de rendement. Les faibles taux d’intérêt augmentent le montant de la dette d’un ménage. Ceci est destiné à inciter à l’achat et à faire augmenter l’inflation. Étant donné que les blocages réduisent artificiellement l’inflation en limitant la vitesse, les lectures de faible inflation sont indésirables. Ils ne veulent pas dire ce qu’ils feraient dans un environnement avec une activité fluide et sans restriction. Lorsque l’activité reviendra à des niveaux normaux, nous verrons quel est le véritable taux d’inflation.

Pour l’instant, les ménages reçoivent de la dette si bon marché que les hypothèques ont des taux réels négatifs. Ils ont donné aux ménages de l’argent bon marché dans un environnement avec une capacité limitée à l’utiliser. Peu de ménages vont utiliser des dettes bon marché pour créer une nouvelle entreprise avec des machines financées pendant une pandémie. La seule chose qu’ils peuvent vraiment faire est d’acheter une maison, une voiture ou de refinancer une dette existante. Le programme a créé une demande importante pour les deux premiers. En fait, la demande était telle que c’était comme si le marché allait s’effondrer… sans s’effondrer.

Plus de crédit signifie une croissance plus rapide des prix des maisons

Donner aux acheteurs de maison l’accès à des dettes bon marché leur permet d’absorber plus facilement les prix plus élevés des maisons. Sur les marchés chauds, les prix des maisons sont ajustés au maximum qu’un acheteur marginal peut payer. C’est pourquoi des taux plus bas signifient des prix immobiliers plus élevés, les acheteurs peuvent désormais payer un taux plus élevé si les vendeurs en demandent plus.

La Banque du Canada n’a pas encore reconnu publiquement cela, mais son nouveau modèle de prévision interne le fait. La banque affirme que l’expansion du crédit augmente les prix des logements d’innovation. Cela fait partie des vieux manuels de finance immobilière et des enseignements donnés au Collège MREX. Le point est que la dette publique excédentaire entraîne des taux plus bas qui à leur tour donnent des prix de maisons plus élevés. Mais, il y a plus !

La dette bon marché brise les rendements des titres à revenu fixe

La poursuite du rendement est une chose souvent abordée et ici si le gouvernement émet plus de dettes que de capital disponible, il augmente le coût de l’emprunt et par ricochet, hausse le coût d’emprunt du crédit pour les autres utilisateurs. Pour éviter cela, la banque centrale commence à acheter des obligations pour faire baisser les rendements, comme mentionnés ci-dessus. Les économistes pensent que c’est formidable. Mais qu’arrivera-t-il aux investisseurs qui ont été évincés. Ils recherchent des actifs alternatifs, comme le logement.

Des investisseurs comme Blackrock et votre pension locale prêtaient de l’argent aux gens pour acheter des maisons. Ils percevraient les intérêts payés sur les hypothèques pour satisfaire les rendements des titres à revenu fixe. Tout le monde était heureux jusqu’à ce que la Grande Récession écrase les rendements, et ils ont dû chercher des rendements ailleurs. Le gouvernement semble tout faire pour protéger l’immobilier. Il étend également le crédit que les gens peuvent obtenir pour fournir des liquidités plus tard. Donc prix ​​des actifs plus élevés, rendement locatif et gouvernement protégeant la valeur de vos actifs tout cela mis ensemble donne la situation actuelle.

Les décideurs utilisent des critères de référence étroits et ciblés pour mesurer leurs progrès. Cela se traduit par des mesures dénuées de sens, comme le nombre de maisons créées par un programme… sans qu’il soit nécessaire d’évaluer combien seraient créées sans lui. Les décideurs ont tendance à ignorer l’impact du financement par emprunt hors marché sur les emprunteurs du marché. 

La manipulation intentionnelle des marchés a tendance à produire un désalignement des intérêts. Les promoteurs construisent des logements à vendre quand c’est plus rentable et construisent des logements à louer quand c’est l’option la plus rentable. Lorsque le gouvernement préserve les prix des logements en faisant baisser les taux, il constitue une incitation à créer des logements à vendre. Ils le font depuis les années 90, c’est pourquoi peu de gens construisent des locations sur le marché de nos jours.

En stimulant la création de logements locatifs au prix du marché lorsque cela n’a pas de sens financier, il incite à des coûts de logement inefficaces. Lorsque les décideurs utilisent des subventions pour stimuler les deux, ils fabriquent des logements qui ne correspondent à aucun besoin du marché. Si le gouvernement va emprunter de l’argent pour le logement, qu’il s’en tienne aux refuges et aux logements sociaux. Le reste détruit le marché général, et encourage la spéculation avec une nécessité.