Les constructeurs de logements abordables sont contraints de réduire leurs projets dans un contexte d’escalade des coûts de construction. Un quadruplement des coûts du bois notamment au cours de la dernière année a non seulement mis de côté de nombreux acheteurs d’une première maison aux États-Unis, mais également les personnes qui ont le plus besoin d’un logement à prix abordable.
Bien que les prix des produits du bois se soient refroidis par rapport aux sommets atteints ces derniers mois, la forte demande de logements neufs aux États-Unis menace de maintenir les prix élevés, et il ne semble pas y avoir de soulagement à venir, à court terme. Un boom de la construction a également mis à rude épreuve les approvisionnements en autres matériaux de construction, augmentant le coût et la disponibilité d’une gamme de produits allant des tuyaux au béton en passant par les fenêtres. Même la dernière baisse du marché à terme commence à peine à se refléter dans la plupart des parcs à bois, où les prix sont encore relativement élevés.
Le rassemblement sans précédent a contraint les développeurs et les groupes à but non lucratif à mettre un toit abordable au-dessus de la tête des familles à faible revenu. Habitat for Humanity, le sixième plus grand constructeur de maisons aux États-Unis fait partie de ceux qui ont réduit leurs projets visant à aider ceux qui ont le plus besoin de maisons bon marché.
“Malheureusement, ce sont les gens qui peuvent le moins se le permettre qui sont les premiers à souffrir et les plus touchés”, a déclaré David Logan, Économiste de la National Association of Home Builders. « Les États-Unis sont déjà bien sous-construits en ce qui concerne les logements locatifs abordables, et ces augmentations ont exacerbé ce stock déjà faible de logements abordables. » a-t-il déclaré.
Les taux d’emprunt les plus bas pendant la pandémie ont alimenté un boom de la construction qui a surpris l’industrie du bois d’œuvre, prenant les scieries au dépourvu avec de faibles stocks. Les prix ont grimpé en flèche pour les produits du bois qui sont essentiels pour la construction résidentielle. Les coûts du bois et d’autres matériaux en proportion des budgets de matériaux des constructeurs ont augmenté d’environ 25 % au cours de l’année écoulée, entraînant des retards et l’annulation pure et simple de projets, a déclaré Logan. Les prix du bois d’œuvre baissent, mais avec tant de couches de la chaîne d’approvisionnement tendues et les pénuries de main-d’œuvre persistantes, il ne s’attend pas à ce que l’équilibre soit trouvé avant 2022.
Cela a été un point douloureux pour l’organisme Habitat pour l’humanité, qui utilise des collectes de fonds, du travail bénévole et des dons pour construire des maisons pour les familles à faible revenu qui n’ont pas les moyens d’acheter leur première maison. Les familles admissibles à une maison d’Habitat pour l’humanité obtiennent un prêt hypothécaire par l’intermédiaire de l’organisation et sont tenues de travailler aux côtés de bénévoles et d’investir « de la sueur » dans la construction de la maison.
Une filiale d’Habitat pour l’humanité dans le Grand Birmingham a dû cesser de recevoir les demandes des propriétaires potentiels pour la première fois depuis au moins deux décennies après que les coûts de construction ont grimpé en flèche et que la pandémie a empêché les bénévoles de se rassembler, selon le Directeur général de l’organisme Charles Moore. Les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre ont grimpé d’environ 40% soit environ 120 000 $ par maison à la fin de l’année dernière, et ils n’ont pu construire que 11 maisons en 2020 contre ses 30 maisons habituelles par an, a-t-il déclaré. La filiale visait la construction de 25 maisons cette année.
“Nous faisons tout ce qui est en notre pouvoir pour que l’activité continue malgré les prix élevés et le retard des matériaux”, a déclaré Moore.
Une filiale du Wisconsin fait face à des problèmes similaires, le bois d’œuvre étant également le grand coupable.
« C’est une épreuve à l’échelle nationale à laquelle nous sommes confrontés », a déclaré Morgan Pfaff, Directeur exécutif d’Habitat pour l’humanité de la région de la rivière du Wisconsin. « C’est l’automne dernier que nous avons commencé à nous préoccuper vraiment du prix et de la pénurie de bois d’œuvre, c’est à ce moment-là que nous avons commencé à dire aux candidats que nous ne savions pas quand nous serions en mesure de reconstruire.
Le groupe prévoit de ne construire qu’une seule maison cette année, au lieu de ses cinq ou six habituelles, a déclaré Pfaff.
La contraction des efforts de construction d’Habitat souligne à quel point le marché immobilier américain frénétique laisse derrière lui des locataires à faible revenu qui pourraient être désireux de posséder une maison. Les coûts de construction élevés combinés à une offre de logements faible et à une forte demande font grimper les prix des logements, et seulement un quart environ des ventes de logements en avril étaient inférieurs à 300 000 $, selon les données du NAHB. Il y a tout juste un an, 44 % des maisons étaient en deçà de ce prix.
Native Partnership for Housing construit des maisons à bas prix sur des réserves en Arizona afin que les gens puissent rester dans leurs communautés tribales. Les pénuries de matériaux ont frappé encore plus durement les zones rurales telles que celles de la nation Navajo, a déclaré le Directeur Exécutif de l’organisation, Rollin Wood. Les prix du bois à eux seuls ont augmenté les coûts de construction de jusqu’à 34 000 $ par maison unifamiliale, tandis que les coûts des accessoires tels que les baignoires ont doublé.
“Nous faisons tout notre possible pour que les maisons restent moins chères qu’elles ne le seraient à Phoenix, à Albuquerque ou à Denver, même s’il est plus coûteux de construire là où nous sommes”, a déclaré Wood, qui travaille bénévolement pour l’entreprise de construction déjà en activité. “Il faut une attention aux détails 24h/24 et 7j/7 pour s’assurer que vous pouvez maintenir les coûts aussi bas que possible humainement.” déclara-t-il.
Pour Bridge Housing, qui développe et gère des projets résidentiels abordables en Californie, en Oregon et à Washington, l’incertitude entourant les prix a transformé les négociations avec les constructeurs en un exercice d’équilibre.
“Cela signifie que vous devrez peut-être utiliser plus de ressources financières pour moins d’unités”, a déclaré Kim McCay, Vice-Président exécutif de l’association. « Vous devrez peut-être retarder la clôture de votre projet pour obtenir un financement plus souple pour combler cet écart. » Bridge Housing n’a encore eu à freiner aucun de ses projets, qui ont déjà mis des années à être conçus et autorisés. Mais tant que les coûts ne baisseront pas, les futurs logements abordables seront menacés.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
