Les propriétaires d’immeubles de bureaux plus anciens sont ceux qui souffrent le plus, car les bâtiments plus récents et mieux équipés attirent plus les locataires.
Un rapport récent de la société de services immobiliers commerciaux CBRE montre que le taux national de vacance des bureaux a atteint un sommet de 30 ans de 18,5 % au deuxième trimestre 2024, soit une hausse de 40 points de base par rapport à la même période l’année dernière. Et dans les centres-villes, ce chiffre est resté à 19,4 % au cours des trois derniers trimestres.
Pour couronner le tout, les projections montrent que les nouveaux immeubles de bureaux qui devraient entrer dans l’offre au cours du second semestre de 2024 ne seront loués qu’à 39,5 %, ce qui signifie que le taux d’inoccupation actuel augmentera de 20 points de base si les projections restent inchangées. Selon le rapport, la majorité de ces locaux vacants se trouveraient au centre-ville de Toronto.
Du côté positif, sept villes sur les dix marchés mis en évidence dans le rapport ont révélé des taux de vacance stables ou en baisse ce trimestre.
Le coupable évident derrière le nombre croissant d’espaces de bureaux « fantômes » est le phénomène du travail à distance et son essor après le début de la pandémie, mais d’autres facteurs comme « la croissance modérée du PIB et un ralentissement important des locations par les entreprises technologiques basées aux États-Unis » sont également à l’origine des postes vacants, selon Marc Meehan , directeur général de CBRE.
Il ne fait aucun doute que le nombre de bureaux vacants augmente, mais les données montrent que tous les espaces de bureaux ne sont pas abandonnés de la même manière.
Selon le rapport, les immeubles de bureaux de catégorie A (immeubles de bureaux plus récents, plus brillants et dotés de davantage d’équipements) ont enregistré deux trimestres d’amélioration, en baisse de 30 points de base ce trimestre.
Six des dix marchés ont connu une baisse du taux de vacance des immeubles de bureaux de catégorie A en centre-ville au deuxième trimestre.
L’écart entre ces nouvelles constructions et les immeubles de bureaux de catégorie B et C (immeubles de bureaux plus anciens, sans baby-foot ni salons chics) continue de se creuser, atteignant une différence de 850 points de base ce trimestre.
Mais non seulement les immeubles de catégorie A ont plus de chances de voir leurs baux remplis, mais les locataires quittent également les bureaux de catégorie B et C à la recherche de locaux plus modernes.
Cette tendance, appelée « mouvements de fuite vers la qualité », a forcé les propriétaires d’immeubles plus anciens à entreprendre « d’importantes améliorations et rénovations pour rester compétitifs et soutenir l’attrait à long terme de leurs actifs », indique le rapport.
Les propriétaires peuvent notamment améliorer les salles de sport, les salons pour les locataires, les halls d’entrée et même les simulateurs de golf, explique Meehan. « Tout est bon pour améliorer l’environnement dans lequel évoluent les employés au quotidien. »
Mais malgré l’afflux de locataires dans les bureaux de catégorie A, la tendance ne suffira probablement pas à compenser le taux national de vacance. « Les difficultés rencontrées dans ce segment des catégories B et C auront un impact plus important que les gains ou les améliorations que nous nous attendons à voir dans la catégorie A », déclare Meehan.
Une solution alternative pourrait résider dans la conversion de bureaux, qui peut fournir des locataires aux propriétaires de bureaux confrontés à des taux de vacance élevés, tout en créant davantage de logements et en attirant des personnes vers le centre-ville, bien que le rapport de CBRE montre que ce mouvement n’a pas pris de l’ampleur comme beaucoup l’avaient espéré.
Selon le rapport, seulement « 6,0 millions de pieds carrés d’anciens produits de bureaux ont commencé à être convertis depuis 2021, soit 1,3 % du stock ». Meehan explique que cela est en grande partie dû aux coûts de conversion élevés, mais « chaque conversion est utile », dit-il.
Bien sûr, si davantage d’employeurs entreprenaient un retour au travail, les anciens bureaux se rempliraient probablement aux côtés des immeubles plus luxueux. C’est pour cette raison, et pour revitaliser la ville, que la maire de Toronto, Olivia Chow, a engagé des pourparlers de retour au travail avec les banques de Toronto qui, selon CBRE, occupent 7 millions de pieds carrés des 34 millions de pieds carrés d’espace de bureaux existants de la ville.
Mais Meehan voit le marché commercial, et notre culture de bureau qui va avec, comme une bête dynamique. « Les centres-villes qui ne sont pas peuplés d’employés de bureau sont inquiétants », dit-il. « Mais je pense que nous sommes en train de vivre une évolution dans l’espace de bureau qui donne lieu à de bonnes choses, comme l’amélioration des conditions de travail des employés. C’est une excellente chose. »