Les fonds d’investissement restent-ils « optimistes » sur l’avenir de Montréal

C’était l’une des conclusions de la Conférence sur l’ investissement dans les appartements du Québec explorant si les grands investisseurs et les caisses de retraite sont toujours optimistes sur l’avenir du marché montréalais. Cette conférence s’est tenue les 23 et 24 mars dernier.

Tyler Seaman, responsable des hôtels et multirésidentiel, Amérique du Nord chez Oxford Properties Group a rappelé que lors des réunions trimestrielles en 2018 et 2019, « la mise à jour de Montréal était toujours l’une des meilleures, car elle commencerait par« Montréal est en feu ».

Au cours de ces années, les principaux actifs du centre-ville de Montréal du Groupe Oxford ont réalisé un rendement incroyable , avec moins de 1% de taux d’inoccupation et une « très bonne croissance des loyers » d’environ 3 ou 4%. Seaman a déclaré que les budgets du Groupe Oxford pour 2021 anticipent une reprise vers juin et une trajectoire régulière de reprise de juillet à décembre de cette année. 

« La question n’est pas tant de savoir si Montréal entamera sa reprise après la pandémique, c’est quand cela se produira », a déclaré Curt Millar, Directeur Financier d’ InterRent REIT ( IIP-UN-T ) , qui se décrit comme l’un des plus gros acheteurs dans le centre-ville Montréal depuis 2016.

Bientôt la reprise pour Montréal

Cela pourrait se produire dès cet été ou au plus tard au premier trimestre 2022.  « Une grande partie du calendrier dépend du déploiement des vaccins et de l’avancée de l’immigration », a déclaré Millar, ajoutant que la relance de l’immigration sera fondamentale à Montréal pour reprendre la trajectoire de croissance.

Millar a rappelé que le gouvernement fédéral cible plus de 400 000 immigrants par année au Canada, en 2022 et 2023. Ce chiffre est bien au-delà des 320 000 immigrants en 2018 et 340 000 en 2019 qui avaient été accueillis. Cela viendrait stimuler grandement la demande. 

Cependant, lors d’une discussion séparée avec des dirigeants dans le multirésidentiel sur la direction du marché, le président de Cogir Management , Frédéric Soucy, a émis le constat qu’actuellement 30 à 40% de sa base locative d’étudiants et d’immigrants internationaux n’existait plus.

La demande locative a diminué “nous devons être créatifs pour faire louer tous nos appartements”, a-t-il déclaré. 

Heureusement, Millar prévoit que les étudiants internationaux continueront d’affluer vers les logements dans les centres urbains des grandes villes, comme ils le faisaient avant la pandémie. Cela créera une forte demande de logements locatifs parmi les étudiants. Ce qui est de très bon augure pour la fin de 2021 et 2022 à Montréal.

Colin Catherwood, vice-président, investissements chez Fengate Asset Management , a déclaré que la société espérait s’étendre au Québec en fin 2021 ou en 2022. Les taux d’accession à la propriété au Québec sont « significativement » inférieurs à la moyenne canadienne qui est d’environ 6,5%, a-t-il noté. De plus, « l’équation offre-demande à Montréal après le passage du coronavirus est toujours très forte et beaucoup de gens cherchent à louer. » renchérit-il. 

Catherwood a déclaré que l’emploi continue d’être très fort à Montréal et que le marché industriel a explosé. « C’est un choix évident de se tourner vers Montréal », a-t-il déclaré. « Pour un portefeuille diversifié, vous devriez être au Québec. »

Fengate, qui a environ 20 milliards de dollars sous gestion et un portefeuille immobilier largement centré dans la région du Golden Horseshoe en Ontario, est à la recherche de terrains d’acquisition ou de réaménagement au Québec depuis un peu plus de six mois.

Oxford, qui achète à Montréal depuis plus d’une décennie, a décidé de diriger les activités d’investissement à l’extérieur du centre-ville jusqu’au troisième trimestre au moins, le temps d’avoir une meilleure compréhension de la direction des tendances, a déclaré Seaman. « Je crois fermement que le centre-ville revient », a-t-il déclaré, mais « je veux comprendre les tendances et évaluer si nous investissons dans le centre-ville et à quelle vitesse. »

Un retour au centre-ville de Montréal

Catherwood pense que les gens reviendront en masse au centre-ville une fois que les restrictions sanitaires seront levées, en particulier les jeunes adultes qui cherchent à être proches du bureau, des divertissements et des événements sportifs. La situation actuelle n’est donc que temporaire.

Millar a déclaré qu’InterRent croyait toujours aux zones piétonnières du centre-ville et aux sites de banlieue proches des transports. Une grande partie du portefeuille d’InterRent est plus ancienne, ce qui signifie généralement des unités plus grandes, idéales pour l’ère du travail à domicile, a-t-il ajouté.

Millar affirmait que le capital destiné à être  investi dans des résidences multifamiliales « a tendance à être un capital très patient » moins axé sur cette année ou l’année prochaine, mais sur la performance des 10, 15 ou 20 prochaines années. Cela, a-t-il dit, maintiendra la pression sur les taux de plafonnement et sur les prix. Pour sa part, Seaman a déclaré que les taux plafonds à Montréal « pourraient devenir plus agressifs » alors que les prix resteraient à peu près les mêmes.

Oxford s’est départi de son portefeuille d’appartements au Québec

Le groupe Oxford a vendu en février dernier, son portefeuille résidentiel de 526 appartements à Québec dans trois complexes récemment construits en banlieue de Lebourgneuf pour 118 millions de dollars au promoteur de Québec Douville, Moffet et Associés.

Seaman dit que la vente portait uniquement sur l’allocation du capital. « Nous adorons ces investissements », notant que c’était le plus performant du portefeuille nord-américain de 10 000 logements du Groupe Oxford en termes de taux d’inoccupation. Cependant, « il ne nous restait plus grand-chose à faire avec ces actifs. Il ne restait plus beaucoup de valeur ajoutée. »

Le groupe Oxford prévoit de « faire une rotation plus rapide dans les marchés ». Au lieu de détenir des propriétés sur une base de dix ans ou de ne jamais vendre, il envisagera une base de trois, cinq, sept ans.

Avec la reprise après la pandémie et le marché de l’immobilier en surchauffent un peu partout dans les grandes villes au Canada, il n’y a donc pas une très grande inquiétude face à la rentabilité des investissements faits à Montréal.