Pour plusieurs agents immobiliers d’Atlanta, une pénurie d’inventaires a rendu presque impossible de prendre de nouveaux clients à la recherche de logements locatifs abordables.
Le marché actuel de la location dans cette ville considère que les personnes qui possèdent au moins 5 000 $ par mois à dépenser en loyer soit le double de la base habituelle d’environ 2 500 $ pour être compétitives et obtenir un appartement. Tout simplement parce qu’il n’y a plus rien de disponible à des prix inférieurs. De plus, une maison à louer recevra 15 à 20 demandes et trouvera preneur en une seule journée.
Un marché américain implacablement chaud
C’est le dernier tournant de la tendance chaude du marché du logement aux États-Unis, où les travailleurs à distance et les jeunes familles fuyant les villes côtières pour la Sun Belt pendant la pandémie ont stimulé des augmentations à deux chiffres des coûts du logement en comprimant l’offre au passage.
Au moment où les actions s’effondrent ainsi que les cryptomonnaies sans oublier les taux d’intérêt qui sont appelés à être élevés, l’immobilier semble être le seul secteur du marché imperméable à un ralentissement.
Les prix de location des maisons unifamiliales ont augmenté en moyenne de 7,8 % en 2021, un sommet historique, selon les données les plus récentes disponibles auprès de CoreLogic Inc..
En décembre, les loyers des maisons aux États-Unis ont bondi de 12% d’une année sur l’autre pour le mois, Miami ouvrant la voie avec une augmentation de 35,7%.
La valeur des maisons a été croissante en parallèle, le prix médian des maisons ayant bondi de 14% d’une année sur l’autre en janvier pour atteindre 354 750 $, selon Redfin Corp. Les inscriptions actives ont chuté de 29% à un plus bas historique de 438 000 en raison d’une offre restreinte. « Les paiements hypothécaires ont continué d’augmenter, atteignant un sommet historique de 1 877 $ en raison de la hausse des coûts d’emprunt et des prix demandés », a déclaré la société.
Passer à la location
L’attrait des loyers s’est accru au cours des dernières années, car plus de personnes ont été exclues du marché du logement ou ne sont pas disposées à assumer le fardeau financier d’un prêt hypothécaire. Les investisseurs institutionnels ont ajouté une pression supplémentaire sur les prix des maisons en s’emparant des maisons unifamiliales existantes pour les louer à tel point qu’ils commencent à en construire de nouvelles.
« Les propriétaires, les constructeurs et les bailleurs de fonds institutionnels ont engagé 85 milliards de dollars dans cet effort », selon Alan Ratner, analyste de la société de recherche sur le logement Zelman & Associates.
Le plus grand propriétaire unifamilial du pays a déclaré dans un communiqué qu’il avait l’intention de continuer à construire des maisons pour répondre à la demande croissante. À l’heure actuelle, ses avoirs représentent moins de 1 % du marché locatif.
Toujours aussi “Chauds”
L’économiste Jay Parsons a déclaré qu’il est peu probable que la pression sur le marché locatif diminue de sitôt en raison d’un changement global dans l’opportunité de louer.
« De loin, la démographie du logement qui croît le plus rapidement provient des groupes à revenu élevé », a-t-il déclaré. « Il y a eu une augmentation significative de la formation de ménages depuis l’été 2020, car les Américains à revenu élevé ont continué à voir leur richesse augmenter », a déclaré Parsons, responsable de l’économie et des directeurs de l’industrie pour RealPage Inc., une entreprise de technologie immobilière.
Les loyers dans les villes côtières durement touchées par la pandémie, comme New York, ont commencé à se redresser tandis que les loyers sont restés élevés dans les villes de la Sun Belt, ce qui suggère que les tendances migratoires pandémiques ne s’inversent pas, a déclaré Parsons.
« Il y a un contingent de ménages à revenu élevé qui ne veulent pas être épinglés », a-t-il déclaré.
Poule aux œufs d’or
L’investisseur immobilier Eric Martel a fait un grand changement d’entreprise et de style de vie en 2018, lorsqu’il a vendu sa maison dans la région de San Francisco et a déménagé dans une location d’appartement de luxe dans le centre-ville de Los Angeles.
Il a utilisé le produit de la vente pour aider à financer son entreprise de logements locatifs unifamiliaux, MartelTurnkey, qui achète, rénove et vend des maisons unifamiliales à des investisseurs. L’entreprise, que Martel dirige avec sa femme et ses deux fils adultes, a débuté en 2016 en acquérant des maisons locatives unifamiliales et en les louant directement. « Maintenant, la société s’est tournée vers la vente de maisons en tant qu’immeubles de placement et aide les nouveaux propriétaires à obtenir du financement et à trouver un locataire », a déclaré Martel. L’entreprise relie également les investisseurs à des services de gestion immobilière pour les maisons qu’ils achètent.
« Il est plus rentable en ce moment pour nous de retourner les maisons, de vendre ces propriétés locatives à des investisseurs, que pour nous de conserver nous-mêmes les locations unifamiliales », a-t-il déclaré. « La société a actuellement environ 140 transactions en cours et prévoit de vendre 180 propriétés cette année, contre 120 l’année dernière », a déclaré Martel.
Il pourrait devenir légèrement plus coûteux pour les acheteurs individuels d’acquérir des maisons, car la Réserve fédérale devrait commencer à augmenter les taux d’intérêt pour refroidir l’économie, ce qui se traduirait par des taux hypothécaires plus élevés. Pendant ce temps, les investisseurs institutionnels qui cherchent à agrandir leur écurie de logements locatifs peuvent payer comptant.
Pourtant, Parsons de RealPage n’est pas sûr qu’ils vont changer le visage du marché de sitôt. « Il est beaucoup plus facile d’acheter et de construire 300 appartements que 300 maisons unifamiliales », a-t-il déclaré.
Le segment institutionnel du marché du logement locatif est encore petit; 77% des logements locatifs appartiennent à des particuliers tandis que les investisseurs institutionnels détiennent 1,8% du marché, selon le National Rental Home Council.
« Vous ne pouvez pas atteindre l’échelle aussi rapidement », a déclaré Parsons. « Je ne pense pas que vous verrez un jour les institutions représenter la majorité du marché. »
Pendant ce temps, les locataires devront continuer à faire la queue pour trouver leur prochaine maison.
MartelTurnkey possède un immeuble d’appartements dans le quartier branché d’Overton Square à Memphis, ainsi que des maisons unifamiliales dans la ville. Une maison qu’ils ont inscrite à la location avait 50 visites, tandis que l’immeuble d’appartements a eu deux à trois visites pour une unité, a déclaré Martel.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
