4 points pour faire accepter une balance de prix de vente à l’achat d’un immeuble multilogements

Lorsque je rencontre des investisseurs, le mythe que je rencontre le plus souvent est celui-ci :

«Mon courtier hypothécaire me dit que ça ne se fait plus, mais que ça s’est déjà fait autrefois.»

«Mon directeur de comptes me dit qu’à leur banque c’est impossible de faire une BPV.»

Sachez que les BPV se font! Par contre, la vérité est qu’une BPV est un outil financier complexe, qui comporte non seulement d’énormes implications fiscales, mais qui affecte également le financement hypothécaire.

Définition
Lors d’une balance de prix de vente (BPV), le vendeur vous prête un montant de la vente (il la laisse en suspens ou solde) pendant quelques années afin de diminuer le montant nécessaire à votre mise de fonds.
La BPV est une sorte de débenture ou bonds qui est un prêt enregistré en deuxième rang (derrière l’hypothèque de la banque) chez le notaire et affiché au registre foncier.

Pour éclaircir la notion de BPV, supposons que vous planifiez d’acheter un immeuble à 1 M$ :

L’emprunt auprès du vendeur représente la BPV ou le solde de prix de vente. Ce prêt est généralement garanti en 2e rang sur la propriété, contrairement à l’hypothèque qui est garantie en 1er rang.

La structure

La structure de la BPV affecte énormément le potentiel ou la possibilité de la faire accepter dans une transaction. Voici des exemples de questions à vous poser :

• quel sera le taux d’intérêt sur ce prêt?
• quel sera le terme de ce prêt? 3 ans? 5 ans?
• quel sera le montage de remboursement?
• est-ce uniquement un remboursement de capital? D’intérêts? Ou est-ce un remboursement de capital et d’intérêts avec terme après 5 ans?

Le potentiel de l’immeuble

Pour être en mesure de faire accepter une BPV, le potentiel de l’immeuble joue un rôle très important pour faire pencher la balance en votre faveur. Toutefois, qu’entend-on exactement par potentiel de l’immeuble? Voici quelques pistes de réflexion :

• peut-on faire augmenter considérablement les revenus locatifs d’ici 5 ans?
• peut-on réduire les dépenses annuelles dans un court délai?
• est-ce que la capitalisation de l’hypothèque de 1er rang additionnée à la prise de valeur de l’immeuble vous permettra de rembourser entièrement votre BPV au terme du prêt accordé par le vendeur?

Par exemple, si vous devez rembourser entièrement votre BPV dans 5 ans, est-ce envisageable de le faire sans être obligé de puiser dans votre épargne, dans votre capital et ni ailleurs?

Si, dans les 5 premières années, l’immeuble crée suffisamment de richesses pour effectuer le remboursement, vous avez davantage de chance de faire accepter la BPV. Si ce n’est pas le cas, un autre élément peut faire en sorte que ce moyen de financement puisse être envisagé. (Voir point 4)

Pour bien établir la rentabilité d’un immeuble, vous devez également calculer le ratio de couverture de la dette. Il faut savoir comment chacun des montages financiers de la BPV va affecter le ratio prêt-valeur et le ratio de couverture de dette sur la première hypothèque donnée par une banque, par un assureur ou par une institution financière comme Desjardins, First National ou People’s Trust.

Le choix des bonnes personnes

Votre courtier hypothécaire, votre courtier immobilier et votre directeur de comptes bancaires doivent faire partie de votre équipe par excellence. De plus, assurez-vous de faire affaire, du moins pour votre courtier immobilier et votre courtier hypothécaire, avec des professionnels qui ont une expérience dans les BPV et dans l’ingénierie financière multi-logements. Vous avez de la chance, aujourd’hui, il est plutôt facile de dénicher ces professionnels.

Quant à votre courtier immobilier ou votre courtier hypothécaire, assurez-vous qu’ils détiennent ou qu’il sont en voie d’obtenir la désignation CMS, (Charted Multifamily Strategist (Stratège multi-logements agréés). Ainsi, vous êtes assuré d’avoir un courtier qui possède un savoir-faire et un savoir-être qui peut maximiser vos chances de réaliser la BPV. Quant à votre directeur de comptes bancaires, assurez-vous de choisir une personne avec de l’expérience en financement multi-logements. Enfin, retenez que ce n’est pas le nombre d’années d’expérience qui compte, mais bien le nombre de transactions à l’actif d’un courtier.

Votre rôle en tant qu’acheteur

Tout d’abord, en ayant un dossier crédible d’investisseur immobilier, vous montrez aux institutions financières le sérieux de votre démarche. Par ailleurs, si vous vivez dans un 4 ½, que vous gagnez 15 k$ par année et que vous avez 35 k$ de dettes toxiques, ne pensez pas que l’immobilier peut vous sortir de votre torpeur. Ne pensez pas non plus aller acheter un bloc sans mise de fonds grâce à une BPV, parce que vous seriez un négatif dans l’équation de votre propre projet immobilier.

Deuxièmement, votre dossier de crédit importe, car il est directement lié à la réussite ou à l’échec de votre demande de financement. En effet, un bon historique de crédit ferait en sorte que l’institution financière en premier rang accepterait qu’il y ait une BPV en 2e rang.

Saviez-Vous?
En tant que détenteur de la première hypothèque, votre banquier se réserve le droit d’accepter ou non des dettes subordonnées.

Troisièmement, si vous ne détenez pas d’immeuble, si vous n’avez aucun investissement, si vous n’avez jamais bâti d’entreprise ou si vous n’avez aucune réussite à afficher, il sera beaucoup plus difficile de faire accepter une BPV lors de votre première acquisition immobilière.

Par contre, d’autres éléments peuvent jouer en votre faveur. Par exemple, si vous avez d’autres actifs comme :

• un ou plusieurs autres immeubles à logements;
• une maison à moitié payée (même si ce n’est pas la meilleure technique);
• une entreprise et que vous avez un certain actif dans celle-ci.

En dernier lieu, votre CV peut aider. Vous êtes actuaire de profession? Ce titre inspire davantage confiance!

En conclusion, les BPV, ne constituent pas un jeu d’enfant, mais elles sont encore d’actualité et réalisables! Elles vous permettent de réduire votre déboursé et, en contrepartie, d’augmenter énormément le retour sur investissement de vos acquisitions. Cependant, n’oubliez jamais qu’une BPV se doit d’être un «deal» gagnant-gagnant pour tout le monde. C’est à dire que votre proposition doit présenter un risque raisonnable pour que le vendeur l’accepte; aucun vendeur n’acceptera de financer 100% d’une mise de fonds (et d’assumer 100% du risque)! Cet outil financier que sont les BPV, combiné aux mathématiques d’ingénierie financière multi-logements, vous permettra de passer à la vitesse supérieure dans vos futures acquisitions.