Articles

Pourquoi le TGA des appartements devraient rester bas selon Investcorp

10 November 2021   |   Par Kadiatou Bah

Le secteur des logements multirésidentiels est entré dans la pandémie sur des bases solides et malgré les défis posés par celle-ci. Ce secteur a le potentiel de continuer à surperformer dans les années à venir, selon le fonds d’investissement Investcorp.

Malgré l’augmentation du rendement des bons du Trésor, le taux global d’actualisation (TGA) des appartements devrait rester bas au cours des deux prochaines années, ce qui soutiendrait la valeur du capital. Rappelons qu’un TGA faible en immobilier indique que l’actif à une meilleure valorisation et une meilleure perspective de rendement avec un niveau de risque relativement faible. En revanche, un TGA plus élevé impliquerait des perspectives de retour sur investissement immobilier relativement plus faibles, et donc un niveau de risque plus élevé.

Donc, pour revenir à notre article, Michael O’Brien, co-responsable de l’immobilier en Amérique du Nord, responsable de la branche résidentielle chez Investcorp a indiqué que « La reprise économique se poursuit sérieusement, mais cela soulève des questions sur le côté transitoire des taux d’inflation élevés actuels ».

« L’inflation sous-jacente restera probablement élevée, ce qui devrait forcer la Fed à rehausser les taux. La hausse des rendements des bons du Trésor devrait quant à elle, va réduire l’écart de rendement dont bénéficient les appartements. Compte tenu des fortes perspectives de croissance du résultat net d’exploitation dans le secteur des appartements, les rendements des locations devraient rester faibles », a expliqué O’Brien.

« Les écarts entre les rendements obligataires et immobiliers sont actuellement assez généreux pour absorber des taux longs plus élevés à court terme », a déclaré O’Brien.

L’écart actuel entre les taux TGA des appartements et les rendements des bons du Trésor à 10 ans est de 186 points de base, ce qui est supérieur à la moyenne de 200 points de base de 2001 à 2021.

La baisse des taux d’inoccupation et l’accélération de la croissance des loyers soutiendront les revenus des appartements. Une reprise substantielle du bénéfice net d’exploitation signifiera que les rendements ne changeront guère au cours de l’année, malgré la forte demande des investisseurs.

L’industrie est soutenue par des fondamentaux solides et elle a fait preuve de résilience en ces temps perturbateurs. Malgré les implications incertaines à long terme de la pandémie, la dynamique de l’offre et de la demande ne devrait pas être affectée. « La demande de propriétés multirésidentielles devrait rester forte et continuer de dépasser l’offre » selon O’Brien.

O’Brien a noté que les jeunes générations aux prises avec des dettes d’études trouveront l’accession à la propriété difficile. Bien que la récente crise ait conduit encore plus de milléniaux et de personnes de la génération Z à vivre dans la maison de leurs parents, ils finiront par déménager et deviendront un solide bassin de nouveaux locataires.

« En outre, l’expansion du travail à distance signifie que les gens ont plus de flexibilité sur l’endroit où ils vivent, ce qui favorisera probablement les villes où le coût de la vie est relativement plus abordable», a expliqué O’Brien.

« Du côté de l’offre, bien que le rythme des nouvelles constructions se soit considérablement accéléré par rapport aux creux observés il y a dix ans, la quantité de nouvelles constructions ne devrait pas suffire à compenser les pénuries actuelles de logements », a écrit O’Brien. On estime que 2,3 millions de logements sont nécessaires chaque année au cours des 10 prochaines années pour équilibrer le déséquilibre entre l’offre et la demande.

Selon O’Brien, la construction s’accélère et les pénuries de logements persisteront, ce qui augmentera la demande pour le marché locatif. Le secteur des logements multirésidentiels devrait continuer de bien performer comme il l’a fait au cours des deux dernières décennies. 

O’Brien était d’avis que la croissance locative des appartements devrait également continuer à dépasser l’inflation, ce qui en fait une bonne couverture contre la pression de la hausse des prix.