Quelques constats sur l’immobilier à travers le monde

La fin du boom immobilier réduit l’accession à la propriété et creuse les fractures économiques.

Le choc qui s’est propagé sur les marchés immobiliers mondiaux lorsque les banques centrales ont rapidement augmenté les taux d’intérêt l’année dernière a cédé la place à une nouvelle réalité en immobilier.

Les marchés du monde entier sont pris entre des coûts d’emprunt nettement plus élevés, probablement là pour rester, et une pénurie de logements qui maintient les prix élevés. 

Cela rend le logement encore moins abordable dans de nombreuses régions, tandis que les propriétaires immobiliers dont les prêts sont réinitialisés ou en cours de refinancement, comme on dit chez nous, sont confrontés à des difficultés financières croissantes.

Le marché américain, dominé par les prêts hypothécaires à 30 ans, est gelé, car les propriétaires bénéficiant de taux bas hésitent à vendre et les acheteurs sont pressés. Le même constat est fait pour le Canada.

Dans les régions en plein essor de longue date de la Nouvelle-Zélande et chez nous au Canada, les valeurs n’ont pas chuté de manière significative pour les chasseurs de logements, et les personnes qui ont payé des prix élevés en 2022 se retrouvent désormais aux prises avec des remboursements de prêts plus élevés. 

Du Royaume-Uni à la Corée du Sud, la détresse des propriétaires s’accroît. Et dans de nombreux endroits, la hausse des taux d’intérêt ne fait que rendre la construction plus difficile.

Les scénarios peuvent se dérouler différemment dans chaque pays, mais ils s’ajoutent tous à un frein potentiel sur les économies mondiales, car les gens consacrent une plus grande partie de leurs revenus au logement, qu’ils soient locataires ou propriétaires. 

Et avec des acheteurs de plus en plus exclus, la viabilité de l’accession à la propriété en tant que voie vers la sécurité de la classe moyenne, un fondement des finances personnelles pour des générations à travers le monde, semble soudainement beaucoup plus difficile. 

Les gagnants sont les propriétaires de longue date qui ont récupéré des capitaux propres grâce à la flambée des valeurs ou encore ceux qui n’ont pas d’hypothèque. Cette situation leur permet d’investir de l’argent dans des investissements à plus haut rendement.

L’unifamiliale perd son attrait

« L’âge d’or de l’habitation unifamiliale est derrière nous », a déclaré Mark Zandi, économiste en chef chez Moody’s Analytics. « Si vous avez acheté à la suite de la crise financière, vous avez accumulé beaucoup de capitaux propres dans la plupart des régions du monde, mais les dix prochaines années seront plutôt difficiles. », a-t-il dit.

Zandi s’attend à ce que les taux hypothécaires américains sur 30 ans, actuellement d’environ 7,4 %, se situeront en moyenne autour de 5,5 % au cours de la prochaine décennie, contre un minimum de 2,65 % au début de 2021. La plupart des autres pays développés, dont le Canada, connaîtront une augmentation similaire, dit-il : même si certains niveaux varient.

Le portrait est bien sombre pour l’unifamiliale, mais le marché reste actif dans le secteur du multilogement. Chez MREX, de la formation est offerte aux personnes désireuses de continuer d’accumuler de la richesse au moyen de l’immobilier. N’hésitez pas à découvrir notre offre de cours sur Mrex.co.

Les taux hypothécaires mondiaux montent en flèche

Beaucoup de choses restent cependant inconnues. Une guerre qui s’intensifie au Moyen-Orient et les troubles économiques persistants de la Chine, aux prises avec sa propre série de crises immobilières centrées sur ses promoteurs fortement endettés. Cela pourrait contribuer à un ralentissement mondial plus large qui réduirait la demande de logements et ferait baisser considérablement les prix ou pire, une crise financière. Et en matière d’immobilier, l’immobilier commercial est devenu plus préoccupant pour l’économie.

Mais alors même que l’inflation ralentit et que les campagnes de hausse des taux de nombreux pays s’atténuent, les consommateurs commencent à comprendre que les coûts d’emprunt pourraient ne jamais être aussi bas qu’ils l’ont été au cours des 15 années qui ont suivi la crise financière. 

C’était une chose lorsque les taux montaient soudainement et que les gens confrontés à des paiements plus élevés pensaient pouvoir s’en sortir ou contracter un prêt hypothécaire dans l’espoir d’un refinancement plus tard. C’en est une autre lorsque les coûts plus élevés s’éternisent pendant des années.

Nikolaï Ray, PDG de la MREX a d’ailleurs tenu un challenge cette semaine montrant aux investisseurs immobiliers ou aux personnes désirant le devenir, des stratégies de financement et de refinancement pour faire une première ou leur prochaine acquisition avec succès.

« Période glaciaire » en Amérique

Aux États-Unis, la collision entre la faiblesse des stocks, la hausse des prix et les taux hypothécaires les plus élevés depuis une génération a propulsé les ventes de maisons unifamiliales existantes à leur plus bas niveau depuis 2010, selon la National Association of Realtors. 

Les clôtures de contrats en octobre ont connu leur plus forte baisse en près d’un an, chutant de 4,1% par rapport au mois précédent, a rapporté le groupe.

Le marché est désormais le moins abordable depuis quatre décennies, avec environ 40 % du revenu médian des ménages requis pour acheter une maison typique, selon les données d’Intercontinental Exchange Inc.

Les effets les plus graves pourraient encore être à venir : dans un rapport du mois dernier, les économistes de Goldman Sachs Group Inc. ont déclaré que l’impact de la hausse durable des taux hypothécaires serait le plus prononcé en 2024.

Ils ont estimé que les transactions tomberaient au niveau le plus bas depuis le début des années 1990.

« D’une certaine manière, nous sommes aux premiers stades de cette période glaciaire, et il est peu probable qu’elle fonde de sitôt », a déclaré Benjamin Keys, professeur à la Wharton School de l’Université de Pennsylvanie. 

« Vous avez des gens en difficulté, mais pas des ventes en difficulté », a-t-il déclaré, renforçant l’ensemble des faits partagés durant le challenge de la MREX d’ailleurs disponible à la rediffusion sur nos réseaux.

Recul des investisseurs

Le boom immobilier mondial de la dernière décennie a fait de l’immobilier un chemin rapide vers la richesse dans des pays comme la Nouvelle-Zélande, l’Australie et surtout le Canada, où des dizaines de milliers de personnes sont devenues des investisseurs amateurs. En 2020, les personnes possédant plusieurs logements représentaient près du tiers du parc de logements dans deux des trois provinces les plus peuplées du Canada, l’Ontario et la Colombie-Britannique.

Mais la hausse des taux d’intérêt et des rendements obligataires signifie que les calculs se sont soudainement inversés. Posséder un condo dans la plus grande ville du Canada, Toronto, ne rapportera désormais que 3,9 % après les frais hypothécaires et autres dépenses, soit moins que les 5 % gagnés en investissant dans un bon du Trésor du gouvernement du Canada, selon une étude de la Banque de Montréal.

« Je ne vois pas comment on peut reproduire les 20 dernières années à l’avenir », a déclaré Robert Kavcic, l’économiste de la Banque de Montréal qui a rédigé le rapport. « Toute une génération d’investisseurs va apprendre une leçon assez dure. »

L’avantage de rendement pour les copropriétés de Toronto a disparu

La hausse des coûts d’emprunt a déjà plongé certains immeubles de placement dans des flux de trésorerie négatifs, obligeant leurs propriétaires à vendre tout en freinant l’intérêt pour de nouveaux achats. Cela pourrait également causer des problèmes aux gens ordinaires qui recherchent simplement un endroit où vivre.

Les investisseurs qui achètent des logements avant la construction sont devenus une source clé de financement pour les promoteurs au cours de la dernière décennie, et leur retrait a déjà entraîné le retard ou l’annulation de milliers d’unités prévues dans des villes comme Toronto. 

Le marché canadien, déjà sous-approvisionné, est l’une des raisons pour lesquelles les prix des maisons se sont révélés étonnamment résistants à la hausse des taux d’intérêt, et le ralentissement attendu de la construction ne pourrait qu’exacerber la pénurie.

Une situation similaire se produit en Europe, où la hausse des taux d’intérêt et la flambée des coûts de construction menacent d’intensifier les tensions sur l’offre.

En Allemagne, les nouveaux permis de construire ont chuté de plus de 27 % au premier semestre, et en France, de 28 % jusqu’en juillet. La Suède, qui connaît sa pire récession depuis la crise des années 1990, a des taux de construction inférieurs à un tiers de ce qui est jugé nécessaire pour répondre à la demande, menaçant de tester encore davantage les limites de l’accessibilité financière.

Et cela sans même s’ajouter à la pression exercée par la montée en flèche des prix à la consommation en général. Au Royaume-Uni, qui est confronté à la plus forte augmentation du coût de la vie depuis une génération, près de deux millions de personnes ont eu recours au crédit pour acheter maintenant, payer plus tard pour couvrir leurs courses, leurs factures et autres produits essentiels, selon une enquête menée cette année, par le Service de la Monnaie et des Retraites. 

En résumé, les marchés immobiliers « ont connu une véritable fête au cours des deux dernières décennies, et cela est simplement dû aux taux d’intérêt historiquement bas et au manque d’offre qui a alimenté les prix de l’immobilier », a déclaré Niraj Shah, économiste dans la zone euro et le Royaume-Uni pour Bloomberg. « La décennie à venir doit être celle de la grande modération. »