Introduction au rendement "cash on cash"

Dans cette série, Nikolai Ray, PDG de MREX et professeur au Collège, décortique des concepts financiers et mathématiques des plus simples aux plus complexes pour vous aider à mieux les comprendre et les appliquer dans vos investissements.

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Plusieurs concepts populaires sont incontournables lors des conversations entre initiés du domaine de l’investissement immobilier multilogement. Nikolaï Ray, PDG du Collège MREX, vous résume ici ce qu’il faut savoir à propos du rendement « cash on cash », ou CoC.

Le « cash on cash » est une métrique qui s’exprime en pourcentage. Ce dernier est égal à l’excédent brut d’exploitation (EBE) avant taxes, divisé par la mise de fonds, plus les frais d’acquisition. L’EBE, ou cashflow before taxes en anglais, consiste à prendre ses revenus de location et à soustraire les charges d’exploitation et le paiement hypothécaire. Ce calcul permet de standardiser les différentes classes d’actifs; autrement dit, de comparer des pommes avec des pommes. Il est utile de préciser que comme toutes les métriques ont leurs limitations, le CoC ne doit pas être utilisé seul.

Trois éléments en particulier peuvent l’affecter, soit :

1. Le potentiel de croissance de l’immeuble;
2. Le risque (immeuble situé en région ou en ville);
3. Le levier (la façon dont vous l’utilisez pour l’acquisition).

Le marché et votre structure financière peuvent affecter votre « cash on cash », ainsi que la mise de fonds, le taux d’intérêt et l’amortissement du prêt, notamment.

Qu’est-ce qu’un bon CoC?

Voilà une question complexe, car la réponse est propre à chacun. Il y a cependant certains repères à considérer, soit les autres types d’actifs, combien ils génèrent en CoC, quel est leur rendement annuel, etc. Voici quelques exemples de types d’investissements réalistes :

• Obligations du gouvernement du Canada (5 ans) — de 0,48 à 2,48 %
• Boardwalk (une société d’investissement immobilier inscrite à la bourse de Toronto) — de 2,26 % à 3,38 %
• Apple — 2,46 %
• ExxonMobil (une action boursière à haut rendement) — 8,34 %

Rappelons que lorsque vous optez pour l’investissement immobilier multilogement, vous avez le CoC, mais également d’autres types de rendements, tels que la capitalisation de l’hypothèque, l’appréciation de l’immeuble et la fiscalité.

Deux questions à vous poser par rapport au « cash on cash » sont :

1. De combien d’argent de CoC avez-vous besoin annuellement?
2. Combien d’argent comptant possédez-vous présentement?

Prenez garde de ne pas avoir d’attentes irréalistes (espérer 10 % de CoC sans faire de sacrifices, par exemple) et de ne pas vous concentrer sur ce pourcentage au début de votre carrière d’investisseur.

À quel moment le « cash on cash » est-il utile?

Le CoC est particulièrement intéressant dans les situations suivantes :

1. Vous voulez vivre de l’immobilier;
2. Vous avez des distributions à payer à vos partenaires ou investisseurs passifs;
3. Vous maîtrisez la notion de rendement composé (investissements autres que l’immobilier).

Dans quelles circonstances le « cash on cash » est-il inutile?

Le CoC n’est pas pertinent dans ces quatre scénarios :

1. Vous êtes un haut salarié;
2. Votre objectif est d’accroître votre valeur nette;
3. Vous vous spécialisez dans les flips immobiliers;
4. Vous êtes en phase d’optimisation ou de réaménagement.

Pour en savoir plus sur l’investissement immobilier multilogement, rendez-vous sur le site du Collège MREX et suivez-le sur les réseaux sociaux!

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