Alain Ross : enseignant au Certificat en développement de terrains au Collège MREX
Marié et père de deux enfants, Alain est un entrepreneur à succès et créateur de richesse qui adore la nature et carbure aux nouveaux projets. Spécialisé dans la gestion de projets à haut risque, celui-ci s’est diversifié au fil du temps en tant qu’investisseur immobilier. Fort d’une expérience de centaines de transactions de vente de terrains à son actif, il a planifié et organisé plus d’une dizaine de projets de lotissement en milieu rural et de villégiature.
Ces dernières années, son épouse et lui ont développé leurs activités de multilogement avec un portefeuille d’une cinquantaine d’unités qu’ils gèrent efficacement. De plus, Alain possède environ 175 millions de pieds carrés de terrains au Québec et détient sa licence d’entrepreneur général, menant la maîtrise d’œuvre de leurs projets de développement.
Le développement de terrains en milieu rural : simplicité, création de valeur et défis à maîtriser
Les avantages du développement de terrains ruraux sont nombreux et tangibles :
- Simplicité et rapidité : le lotissement en milieu rural implique souvent moins de difficultés et un processus plus simple. L'acceptation de chemins privés et l'absence de nécessité d'ingénierie complexe pour les infrastructures peuvent réduire drastiquement les dépenses.
- Création de valeur rapide : un simple projet de lotissement permet une création de valeur rapide. De plus, les taxes de lotissement sont souvent nulles ou appliquées différemment (sur la valeur actuelle du terrain et non sur la valeur future), ce qui permet de sauver des coûts significatifs.
- Avantages fiscaux et personnels : les coûts annuels en taxes municipales et scolaires pour la détention à long terme sont généralement plus bas. Au-delà des chiffres, s'impliquer dans ce processus, c’est aussi se connecter à la nature et concilier passion, loisir et travail.
Les contraintes : un commandant doit connaître son aéronef
Le développement de terrains exige toutefois de connaître le « moindre boulon » de son projet. Le succès repose sur la maîtrise des contraintes légales et environnementales :
1. Loi et réglementation :
- Loi sur la protection du territoire agricole du Québec (LPTAQ) : il est impératif de comprendre les exemptions potentielles (droit acquis de 5 000 m², îlots déstructurés, etc.) et de consulter la jurisprudence via l’outil de recherche de la CPTAQ.
- Réglementation Municipale : soyez vigilant face aux zones de PAE (Plan d’aménagement d’ensemble) ou aux PIIA (Plan d’implantation et d’intégration architecturale).
2. Environnement et services :
- Milieux sensibles : les travaux dans les milieux humides et les bandes de protection riveraine exigent un Certificat d’autorisation du ministère de l’Environnement (CA 22), suivant le processus Éviter-Atténuer-Compenser. Planifiez l'analyse de caractérisation environnementale par un biologiste, idéalement au début mai.
- Zones inondables : les zones 0-20 ans ainsi que les zones 20-100 ans interdisent généralement les nouvelles constructions. Attention au nouveau régime transitoire et aux refus des banques et assurances dans certains cas.
- Absence de services : la non-présence d’aqueduc ou d’égout municipal force l'installation de systèmes septiques (nécessitant un rapport de test de sol) et de puits artésiens, ce qui ajoute des coûts et des vérifications.
Trucs et étapes de prospection
Le savoir est le pouvoir. Pour réussir, vous devez passer à l’action en vous appuyant sur une méthodologie rigoureuse :
- Définir la recherche : définir le type de terrain ciblé et son potentiel.
- Analyser le marché : connaître le prix de vente par superficie (pc, acre, arpent) en utilisant les plateformes de vente (Centris, Marketplace, Registre foncier) et les sites comme forêt ouverte (pour la topographie) ou Canards Illimités (pour l’indice d’humidité).
- Vérifications sommaires : avant l'inspection, faites une analyse réglementaire rapide : vérifiez le Frontage sur rue, le Zonage autorisé, la Grille de lotissement et les milieux humides.
Le mot de la fin : équipe et patience
Le développement de terrains est une discipline qui demande des compétences techniques et politiques. La patience et une planification un an à l’avance sont essentielles. Entourez-vous d'une équipe de confiance et performante : urbaniste, arpenteur-géomètre, biologiste et ingénieur.
Le plus gros enjeu d'un développeur est le risque réputationnel. Évitez les erreurs coûteuses, comme vouloir « cheaper » en évitant de payer un professionnel, ou de commencer des travaux sans permis. N’oubliez jamais : « La valeur de l’actif se retrouve dans les yeux de celui qui l’observe ! »