Des réductions de coûts et de temps dans la fourchette de 15 % à 20 % sont souvent citées pour quantifier les bienfaits de la réutilisation adaptative des bureaux en logements multirésidentiels
En règle générale, la réutilisation adaptative pour les bâtiments commerciaux gagne en popularité en raison de son potentiel de rendements plus élevés, des coûts de matériaux moins chers, le fait d’être plus économique par rapport aux démolitions et le fait d’avoir un impact environnemental réduit sur la région en transportant beaucoup moins vers les sites d’enfouissement.
“Cependant, les facteurs économiques affectant les conversions de bureaux en multilogement sont moins simples que ceux associés aux conversions de bureaux en sciences de la vie ou en cabinets médicaux”, a écrit Emil Malizia pour NAIOP dans un rapport récent.
Il a défini les marchés attrayants pour la réutilisation multirésidentielle comme ceux où les logements vacants dans les immeubles multilogements sont inférieurs aux logements vacants en général, ceux où les niveaux de loyer sont au moins comparables et ceux où la croissance des loyers multilogements devrait dépasser la croissance des loyers des bureaux.
Les tendances récentes laissent présager une forte demande continue de location multirésidentielle. Marcus & Millichap fait état d’une très bonne performance du multilogement au deuxième trimestre de 2021, avec une absorption record de plus de 218 000 unités, une croissance des loyers de plus de 4% et des postes vacants en baisse de 70 points de base à 3,8%.
Plus d’avantages que la nouvelle construction
En plus d’être plus durables sur le plan environnemental, les projets de réutilisation adaptative présentent plusieurs avantages par rapport aux nouvelles constructions », a écrit Malizia. « Bien que les imprévus en matière de construction et de développement puissent être plus importants en prévision des ordres de modification, des réductions globales des coûts et des délais de l’ordre de 15 % à 20 % ou plus sont souvent citées pour la réutilisation adaptative. Moins de temps de construction se traduit directement par un risque de période de développement plus faible», a-t-il expliqué.
« Les coûts de main-d’œuvre représentent une part plus importante des coûts totaux des projets de réutilisation adaptative par rapport aux nouvelles constructions, car ces projets utilisent moins de nouveaux matériaux. Or, le coût des matériaux a augmenté plus que la main-d’œuvre dans la construction, alors les coûts de construction pour les projets de réutilisation adaptative ont moins augmenté au fil du temps par rapport aux nouveaux projets de construction.», selon Malizia.
Il a écrit que dans certains endroits, les bâtiments plus anciens ont plus d’attrait sur le marché que les nouvelles constructions parce qu’ils aident à maintenir le caractère unique et l’authenticité d’une zone.
« Cet avantage public a suscité de modestes subventions pour la réutilisation adaptative dans certaines juridictions », selon Malizia. « Enfin, comme l’enveloppe du bâtiment existe, il est souvent possible d’échelonner l’occupation du bâtiment au fur et à mesure que les rénovations sont terminées.», a-t-il expliqué.
« Si des inspections peuvent être effectuées et qu’un certificat d’occupation peut être délivré, l’étage ou la partie du bâtiment rénové peut être occupé. La combinaison d’un délai réduit avant l’achèvement du projet et des entrées de trésorerie provenant de l’occupation partielle pendant la construction a des répercussions positives sur les rendements.