Que veut-on dire lorsqu’on parle des revenus nets normalisés (RNN) ?
De manière très concrète, ce sont les revenus bruts, auxquels on soustrait les dépenses d’opérations universels (taxes municipales, taxes scolaires, assurances et énergie), en plus de quatre autres dépenses que l’on appellera normalisées (entretien & réparation, conciergerie, gestion et vacance).
Mais attention, ici, ce qui peut paraître surprenant, c’est que, contrairement aux dépenses d’opérations, qui sont les dépenses actuelles véritables de votre immeuble, les dépenses normalisées sont entièrement dictées par une institution bancaire, indépendamment des véritables chiffres qui figurent réellement à vos postes de dépenses. Autrement dit, les institutions financières, qui s’inspirent généralement des normes de la SCHL, anticipent pour votre immeuble des dépenses à certains postes, en faisant abstraction complète des véritables dépenses de votre immeuble à ces postes.
Mais pourquoi les institutions financières font-elles ça ?
Principalement pour deux raisons :
Premièrement, il existe des propriétaires qui s'occupent eux-mêmes de leurs immeubles, autant au niveau de l’entretien, de la conciergerie que de la gestion. Il existe par ailleurs des propriétaires qui préfèrent déléguer la gestion à une compagnie à l’externe. Ce faisant, on veut pouvoir faire abstraction du type de gestion, pour se pencher plus spécifiquement sur l’immeuble en tant que tel, puisque c’est lui que l’on achète après tout. En procédant de la sorte, l’idée est aussi de mettre tous les immeubles sur un même dénominateur, afin d’être en mesure de les comparer adéquatement.
Deuxièmement, l’institution financière, qui vous accorde un prêt, veut s’assurer qu’en cas de reprise elle puisse déléguer l’ensemble de la gestion de l’immeuble. Si, comme emprunteur, vous êtes en défaut, et que la banque reprend possession de votre immeuble, la banque n’enverra pas de banquier passer le balai dans votre immeuble. Elle veut être certaine que les revenus de votre immeuble permettront d’allouer un budget à cette gestion.
Les revenus nets normalisés sont donc extrêmement utilisés en investissement immobilier multilogement. Que ce soit pour établir la valeur économique bancaire d’un immeuble, ou pour définir sa juste valeur marchande, le RNN est le point de départ duquel il faut partir lorsque l’on analyse, que l’on compare, que l’on modélise un projet d’investissement immobilier.