Le Canada va assouplir les règles sur les prêts hypothécaires pour permettre aux premiers acheteurs de contracter des prêts sur 30 ans lorsqu’ils achètent des maisons nouvellement construites.
Les modifications apportées à la réglementation sur les prêts hypothécaires assurés entreront en vigueur le 1er août, a déclaré la ministre des Finances, Chrystia Freeland. Il s’agit d’une mesure qui vise principalement à convaincre les jeunes électeurs qui ont été exclus du marché immobilier ou pressés par la flambée des prix et des taux d’intérêt élevés.
« Les acheteurs d’une première maison auront désormais 30 ans pour rembourser leur hypothèque au lieu de 25 ans », a déclaré Freeland jeudi à Toronto. « Cela se traduit par des mensualités moins élevées, de sorte qu’un plus grand nombre de jeunes Canadiens peuvent se permettre de payer l’hypothèque mensuelle d’une nouvelle maison. », selon elle.
Le Canada fait face à une énorme pénurie de logements pour accueillir sa population en croissance rapide. Les mises en chantier ont augmenté au début de la pandémie de Covid-19, mais l’activité de construction a ralenti lorsque les taux d’intérêt ont commencé à augmenter. L’agence gouvernementale de logement a estimé qu’au rythme actuel de construction, d’ici 2030, il manquera des millions de logements au Canada, ce qui est nécessaire pour créer un marché abordable.
Le Canada a enregistré environ 253 000 mises en chantier en février, selon un taux annualisé désaisonnalisé, le plus élevé en cinq mois, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement. La population a augmenté d’environ 1,3 million l’année dernière.
Le rythme plus lent de la construction a accru la pression sur le gouvernement de Justin Trudeau pour qu’il tente de stimuler le développement. Le Premier ministre a laissé entendre la semaine dernière que des réformes hypothécaires seraient prévues dans le budget de Freeland du 16 avril.
Le Canada a brièvement expérimenté il y a près de deux décennies l’autorisation des prêts hypothécaires assurés sur une période allant jusqu’à 40 ans, mais a inversé sa tendance lorsque la mauvaise souscription des prêts hypothécaires par les prêteurs américains a conduit à une cascade de défauts de paiement qui ont contribué à la crise financière mondiale de 2008.
La limite actuelle d’amortissement de 25 ans s’applique aux prêts hypothécaires pour lesquels une assurance par défaut garantie par le gouvernement est requise. Il est en place depuis 2012.
Une telle assurance est obligatoire dans les cas où l’acheteur met moins de 20 % du prix du logement. À Toronto et à Vancouver, le prix de référence d’une maison est supérieur à 1 million de dollars canadiens (730 000 $), ce qui signifie qu’une mise de fonds de plus de 200 000 $ CA est nécessaire avant qu’un individu ou une famille puisse être admissible à un prêt hypothécaire non assuré avec une période d’amortissement plus longue.
Un acheteur qui emprunte 800 000 $ CA économiserait environ 380 $ CA par mois en versements hypothécaires en allongeant la période de remboursement de 25 à 30 ans, selon les calculs actuels.
« Le résultat net des paiements sera meilleur pour ces personnes. C’est une bonne nouvelle », a déclaré par téléphone Daren King, économiste à la Banque Nationale du Canada. « Mais si vous n’améliorez pas les problèmes d’approvisionnement que nous rencontrons, vous ne ferez que faire monter les prix et cela ne résoudra pas le problème de l’accessibilité financière à moyen et long terme. »
Cette décision ne signifie pas que les acheteurs de maison pourront bloquer leurs taux pendant 30 ans, les taux hypothécaires canadiens sont réinitialisés plus fréquemment que cela.
Acomptes
Freeland a également promis que les propriétaires existants qui ont dû prolonger l’amortissement de leur prêt hypothécaire en raison de difficultés financières pourraient être en mesure de conserver ces périodes de remboursement plus longues, sans frais ni pénalités.
« Les Canadiens travaillent très fort pour pouvoir acheter et se permettre leur maison, et il n’est que juste que les prêteurs hypothécaires aident les Canadiens à faire tout ce qu’ils peuvent pour se permettre d’acheter leur maison à une époque de taux d’intérêt plus élevés », a-t-elle déclaré.
Elle a également annoncé que les acheteurs d’une première maison pourront retirer davantage d’argent de leur régime enregistré d’épargne-retraite pour l’utiliser comme mise de fonds sur l’achat d’une maison. La limite légale passe de 35 000 $ CA à 60 000 $ CA.
Robert Kavcic, économiste principal à la Banque de Montréal, a déclaré que la nouvelle mesure hypothécaire aurait un impact global limité sur le marché immobilier. « Je ne pense pas que cela alimente la demande ou que cela fasse quoi que ce soit pour déclencher le marché d’une manière qui inquiéterait la Banque du Canada. »
Les prêts hypothécaires canadiens sur 30 ans aidera une petite « partie » du marché
L’assouplissement des règles hypothécaires du Canada, annoncé jeudi par la ministre des Finances Chrystia Freeland pour atténuer les problèmes d’abordabilité du logement dans le pays, pourrait augmenter le prix d’achat réalisable pour les premiers acheteurs d’environ 6 %, selon les estimations de Ryan Berlin, économiste principal à la société immobilière Rennie, basée à Vancouver, obtenue lors d’un entretien téléphonique.
Cependant, les logements neufs sont souvent relativement plus chers et sont soumis à une taxe sur les produits et services de 5 %, ce qui annulerait la plupart des avantages de cette politique, a-t-il ajouté.
« Ce n’est pas un déménageur d’aiguilles ; cela ne change pas la donne », selon Berlin.
« Néanmoins, cette politique risque d’affecter l’approche des constructeurs en matière de nouvelles constructions », a déclaré Berlin.
« Certains développeurs pourraient voir l’impact le plus important de manière positive », a-t-il déclaré. S’ils vendent des maisons neuves destinées aux premiers acheteurs, comme des unités plus petites ou orientées vers les transports en commun, les premiers achats « peuvent être canalisés vers ce type de projets ».
« Les primo-accédants représentent moins de la moitié des transactions, leur part étant en baisse en faveur des investisseurs et des acheteurs de logements supérieurs, tandis que les prêts hypothécaires assurés, ceux couverts par la nouvelle police, sont tombés à environ 15 % des nouvelles activités, selon la Banque » a écrit l’économiste principal de Montréal, Robert Kavcic, dans une note.
« Le pouvoir d’achat pourrait augmenter d’environ 8 %, en supposant un taux hypothécaire de 5 % avec un acompte fixe, dans la « tranche » concernée du marché », a ajouté Kavcic.
« Cela pourrait déplacer une certaine activité supplémentaire vers de nouvelles constructions parmi les primo-accédants, jusqu’à ce que les prix s’ajustent, mais l’impact global sur le marché devrait être limité », a-t-il déclaré.
« Et c’est une bonne chose, car la demande de jus de fruits est rarement la bonne solution pour un marché déjà aux prises avec une demande excédentaire. »
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
