Qu’est-ce que le CELIAPP ?

Avec la flambée du coût de l’immobilier au Canada, le parti libéral s’est donné l’objectif de mettre sur pied un nouveau véhicule de placement afin de faciliter l’accès à la propriété : le CELIAPP. 

On peut certainement douter du fait que ce nouveau produit permette d’atteindre les résultats sociaux escomptés, cependant force est d’admettre qu’il offre plusieurs avantages notables sur lesquels les jeunes investisseurs devraient se précipiter.

CELIAPP = Compte d’Épargne Libre d’Impôt pour l’Achat d’une Première Propriété

Les grandes lignes

Le CELIAPP combine les avantages du CELI et du REER.

On se souvient que le CELI offre la possibilité d’investir à l’abri de l’impôt, sans toutefois offrir l’avantage de déduction d’impôt. Bref, c’est au décaissement que vous en aurez les bénéfices.

Le REER permet quant à lui de déduire la cotisation qu’on y fait.

C’est-à-dire que le montant que vous investissez se soustrait à votre revenu imposable, ce qui vous fait sauver en impôt lors de votre cotisation.

Vos placements seront cependant soumis à l’impôt sur le revenu lors du décaissement.

Le CELIAPP quant à lui vous permet de déduire le montant cotisé ainsi que de décaisser les fonds sans être soumis à l’impôt sur le revenu.

Autrement dit, le CELIAPP vous fait gagner à la cotisation et au décaissement. 

Les contraintes

Par contre, il faut comprendre qu’il est seulement possible de décaisser les fonds d’un CELIAPP afin de les utiliser comme mise de fonds pour une première propriété, achetée au personnel.

En fait, plus précisément, il faut que vous n’ayez pas été propriétaire d’une maison depuis 4 ans pour être admissible. 

Évidemment, si vous détenez des immeubles corporativement, ces propriétés ne comptent pas puisqu’elles ne vous appartiennent pas personnellement.

Il faut savoir que vous aurez 15 ans, suivant l’ouverture du compte, pour acheter votre première résidence, et un âge de maximum de 71 ans.

Dans le cas où l’argent n’est pas entièrement utilisé en ce sens, le solde restant sera converti en REER, ce qui veut dire qu’il deviendra imposable au décaissement.

Cotisation et décaissement

Le montant de la cotisation ne pourra pas dépasser les 8 000 $ par année, pour un total de 40 000 $. La période la plus courte possible pour atteindre ce plafond sera donc de 5 ans. 

Il est à noter qu’un couple aura la possibilité de combiner les montants qu’ils auront respectivement cumulés dans leur CELIAPP. De même, un groupe d’investisseurs pourraient décider de joindre leurs capitaux afin d’acheter conjointement une propriété, pourvu que tout un chacun ait l’intention d’en faire leur résidence principale au moment de l’achat.

Et le RAP dans tout ça ?

Certains se souviendront peut-être du RAP (régime d’accession à la propriété), qui existait déjà avant le CELIAPP, et se demanderont peut-être lequel il faut préférer.

Tout d’abord, nul besoin de choisir, car les fonds du RAP peuvent être utilisés conjointement aux fonds du CELIAPP.

Cela dit, le CELIAPP est beaucoup plus avantageux comme programme pour trois raisons principales : 

Premièrement, le RAP permet à une personne considérée comme premier acheteur d’emprunter les fonds accumulés dans ses REER afin de les investir dans une propriété qui deviendra sa résidence principale. Cependant, dans le cas du RAP, il faudra rembourser les sommes empruntées au REER, à partir de la deuxième année suivant l’achat de la propriété, pendant un maximum de 15 ans. Dans le cas où vous manqueriez à vos obligations de remboursement, les sommes non remboursées seront additionnées à votre revenu imposable, ce qui pourrait avoir des impacts fiscaux considérables.

Deuxièmement, alors que dans le cas du RAP le montant maximal de décaissement ne peut dépasser les 35 k$, il n’y a pas de limite dans le cas du CELIAP.

Troisièmement, le RAP n’est pas un produit disponible pour les individus dont les salaires sont trop hauts, alors qu’il n’y a aucune restriction concernant les revenus dans le cadre du CELIAPP. En effet, avec le RAP, si vos revenus de ménage excèdent, à deux, 150 k$, vous ne pourrez pas bénéficier de la totalité du 35 k$.

Achat en nom personnel

Comme vous devrez faire l’acquisition de la propriété en tant que propriétaire occupant, vous devrez vous financer au département résidentiel des institutions financières. Ces dernières vous permettront, pour un immeuble de 6 logements et plus, d’aller chercher un financement allant jusqu’à 80 % de la valeur la plus basse entre le prix payé et la valeur figurant sur le rapport d’évaluation agréée de la propriété. Si vous visez une propriété plus petite, comme un quadruplex, vous pourrez aller chercher un ratio prêt-valeur de 90 %, et même de 95 % pour un duplex.

Cependant, vous devrez avoir des ratios d’endettement personnels qui le permettent. C’est-à-dire que la banque examinera vos revenus personnels, vos dépenses personnelles, et essaiera de voir si vous êtes capables de supporter des paiements hypothécaires correspondant aux besoins de l’hypothèque que vous voulez contracter. 

Éventuellement, si vous souhaitez faire l’acquisition d’autres immeubles et que vos ratios d’endettements personnels sont saturés, sachez qu’il sera toujours possible d’effectuer un roulement de votre immeuble vers le commercial. De manière générale, on parle de frais allant de 3000 $ à 5000 $ pour effectuer ce roulement, et vous serez alors financés de manière différente, probablement moins abondamment, ce qui pourrait impliquer d’avoir à remettre une mise de fonds.

Il sera donc important, avant de vous lancer, de vous renseigner adéquatement sur les enjeux financiers, fiscaux et légaux qui seront parallèlement en jeu dans vos projets. Le Certificat en ingénierie financière multilogement vous donnera les outils nécessaires afin de comprendre ces différents enjeux.