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L’effet de l’inflation sur les investisseurs immobiliers

22 avril, 2022   |   Par Kadiatou Bah

Avec l’inflation bien présente, de nombreux investisseurs immobiliers se demandent ce que cela signifie pour leurs actifs et leurs activités. Avec la hausse de l’inflation, nous voyons les prix à la consommation augmenter, mais quel effet cela a-t-il sur l’immobilier ?

L’inflation a de nombreux effets secondaires liés à l’immobilier, y compris généralement des taux hypothécaires plus élevés, une hausse des prix des actifs, une dévaluation de la dette à long terme, une construction plus chère, etc. Examinons de plus près le rôle de l’inflation sur les actifs immobiliers, les hypothèques et la façon dont les investisseurs peuvent se positionner dans un environnement à forte inflation.

Peut entraîner une hausse des taux hypothécaires

D’une manière générale, à mesure que l’inflation augmente, les taux d’intérêt augmentent également. À mesure que l’inflation augmente, les banques centrales augmentent généralement les taux à court terme pour exercer une pression à la baisse sur l’environnement inflationniste. C’est ce que nous voyons actuellement se produire dans l’économie.

Si les taux d’intérêt sont bas, plus de consommateurs ont tendance à emprunter, ce qui signifie qu’ils ont plus d’argent à dépenser. Cela fait grimper l’inflation. Alors que les banques centrales augmentent les taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation, les consommateurs auront tendance à épargner davantage plutôt qu’à dépenser, car les rendements de taux d’intérêt plus élevés sont plus attrayants. L’espoir est qu’avec moins de consommation de la part des consommateurs, l’inflation diminuera.

Conclusion : Un environnement inflationniste voit généralement des taux hypothécaires plus élevés.

Peut entraîner une hausse des prix des actifs

Comme le prix des biens augmente avec l’inflation, il en va de même pour l’immobilier. D’une manière générale, lorsque l’inflation augmente, les prix du logement et d’autres actifs immobiliers suivent. Cela dit, comme nous voyons également les taux hypothécaires augmenter, cela tend à exercer une pression à la baisse sur la demande de biens immobiliers, car la dette devient plus chère dans un contexte où il n’y pas de pénurie d’offre de logement.

Donc, la situation actuelle aurait pu à son tour exercer une pression à la baisse sur les prix des actifs à mesure que la demande diminue.

Mange la dette historique

Votre dette existante devient moins chère à mesure que l’inflation augmente. Prenons la mise en situation suivante :

Il y a 5 ans, vous avez acheté une propriété pour 125 000 $ avec un acompte de 25 000 $.

Vous avez un prêt hypothécaire de 100 000 $ sur 25 ans à un taux d’intérêt fixe de 3 %.

Supposons que l’inflation augmente de 3% chaque année suivante.

Chaque année suivante, vous ne payez toujours que 475 $, mais la valeur de votre argent a diminué de 3% chaque année.

Par conséquent, le coût relatif de votre dette diminue chaque fois que l’inflation frappe.

Entraîne une hausse des coûts de construction

Parce que les choses deviennent plus chères avec l’inflation, le coût des matériaux utilisés dans la construction augmentera également. Il y a beaucoup de choses qui entrent dans le développement immobilier, et tous ces prix augmenteront généralement à mesure que l’inflation subsistera.

Il est largement admis que l’inflation augmente les salaires, les coûts des machines et les matériaux de construction. Cela place également les développeurs et les investisseurs dans un scénario où les dépassements de coûts sont beaucoup plus possibles. Si vous avez planifié une construction il y a plusieurs années dans un environnement inflationniste, votre coût devra tenir compte de l’inflation de tous les matériaux de construction et de la main-d’œuvre.

Le résidentiel surperforme pendant les périodes inflationnistes

La bonne nouvelle, pour les investisseurs ayant des maisons unifamiliales, des condos et des immeubles multirésidentiels dans leurs portefeuilles, est que ces catégories d’actifs ont tendance à surperformer dans des environnements inflationnistes.

Selon une étude de l’Université de Standford, l’immobilier résidentiel est historiquement une valeur refuge pour les investissements pendant les périodes inflationnistes. Dans l’étude, ils ont constaté qu’avec l’inflation des années 1970, les prix des maisons ont augmenté par rapport à la taille de l’économie.

Le Wall Street Journal le souligne avec plus d’éloquence: « Les propriétaires de biens immobiliers résidentiels et commerciaux sont souvent mieux lotis en période d’inflation rapide que les propriétaires d’actions ou d’obligations, disent les économistes. Les loyers des bureaux, des commerces de détail et des appartements sont généralement liés aux prix à la consommation et augmentent avec l’inflation, ce qui fait grimper les revenus de la propriété. L’inflation rend également la construction plus chère, ce qui profite aux propriétaires fonciers, car ils peuvent s’attendre à moins de concurrence de la part des nouveaux bâtiments.

Risque : Le risque pour les investisseurs n’est pas d’augmenter régulièrement les loyers pour suivre l’inflation ou pour se préparer à des pressions inflationnistes plus élevées que prévu. Pensez-y, si l’inflation augmente de 3% chaque année et que vous n’augmentez pas les loyers, vous subissez une perte qui s’aggrave avec le temps.

Des études ont montré que les périodes d’inflation historiquement élevées ont également vu une augmentation similaire des prix des loyers. Selon une étude récente, pendant la période de forte inflation de 1973 à 1983,

« Les loyers ont augmenté légèrement moins que l’inflation globale, mais légèrement plus que l’inflation sous-jacente dépouillée de l’alimentation et de l’énergie … Enfin, l’American Housing Survey montre que le loyer médian a augmenté d’un taux annuel moyen de 8,5%, ce qui dépasse toutes les mesures de l’inflation.

Inflation et immobilier : une couverture ?

Étant donné que, dans la plupart des cas, un environnement inflationniste entraîne des loyers plus élevés et des prix des actifs plus élevés, l’immobilier est considéré comme une excellente couverture contre l’inflation. Cela est dû à trois phénomènes généraux:

1. Les loyers augmentent avec l’inflation

2. La valeur de votre propriété augmente avec l’inflation

3. La dette sur votre actif est dévaluée à mesure que la valeur de cette dette diminue avec

Cela dit, les investisseurs doivent se méfier des environnements à forte inflation, principalement parce que le coût de l’emprunt augmentera, exerçant une pression à la baisse sur vos flux de trésorerie et votre demande de biens immobiliers si vous souhaitez liquider. Cela rend également le nouveau développement immobilier plus coûteux.

Avec plus de points positifs que d’inconvénients, un environnement inflationniste peut être positif pour les investisseurs immobiliers s’ils font des acquisitions intelligentes et testent à nouveau les pressions inflationnistes de leur portefeuille telles que la hausse des taux d’intérêt.