Dans les secteurs primaires comme Montréal, il y a généralement un écart entre la valeur économique et le prix que vous paierez pour un immeuble : c’est ce qu’on appelle « prime de marché ». La mauvaise nouvelle, c’est qu'il s'agit d'un montant qui devra venir de vos poches. On se retrouve donc, bien souvent, à devoir débourser plus de 50% du prix d’achat en mise de fond pour acheter à Montréal. En plus d’être une somme difficile à collecter, ça vient diminuer considérablement l’effet de levier à l’œuvre dans votre transaction.
Or, contrairement à ce que beaucoup de beaux-frères affirment, les gens qui investissent à Montréal ne sont pas tous mal avisés. Ils misent premièrement sur le potentiel de croissance du secteur, ensuite sur le risque économique particulièrement bas, et finalement sur la plus grande marge de manœuvre autour de l’optimisation.
En effet, en temps et lieu, c’est tout à fait correct de miser, dans la modélisation d’un projet, sur la prise en valeur d’un secteur en autant qu’une étude sectorielle ait été réalisée. Lorsque l’économie est en croissance, les revenus des ménages en hausse, les taux de chômage et de vacance en déclin, les indices démographiques disproportionnés par rapport à l’offre locative...On peut parvenir à anticiper légitimement la compression des TGA paritaires, et ce n’est pas imprudent de la prendre en compte dans nos modélisations.
Ensuite, on ne doit jamais oublier que le rendement d’un projet doit être proportionnel au risque encouru. L’économie des secteurs primaires comme Montréal est extrêmement diversifiée, les taux d’inoccupation très bas et la demande locative extrêmement élevée (pour ne pas dire désespérée). Cela réduit donc de beaucoup le risque de mauvaises créances, le risque de ne pas pouvoir augmenter les loyers au rythme de l’inflation des dépenses et le risque de devoir revendre vos immeubles moins chers que vous les avez payés.
Finalement, pour tout ce qui touche l’optimisation, il faut aussi garder en tête que chaque dollar gagné en revenu net aura un impact plus important sur la valeur marchande dans un secteur primaire que dans un secteur secondaire ou tertiaire. Les TGA paritaires étant davantage compressés dans les secteurs primaires que dans les secteurs secondaires et tertiaires, les gains y seront davantage payant. De plus, on pourra aller chercher, au niveau du montant des loyers, des maximums inatteignables dans des secteurs moins en demande et moins forts économiquement.
Bref, bien qu’à première vue le marché des secteurs primaires comme celui de Montréal soit ridiculement cher, il faut comprendre que les prix reflètent un très fort potentiel de croissance, un très faible facteur de risque et un contexte d’optimisation particulièrement propice. Autrement dit, pour bien comprendre les marchés primaires, il faut penser les immeubles à travers le temps, en prenant en compte la plus-value naturelle, la plus-value forcée et le risque.