Alors que le groupe de défense ACORN demande à la ville de Toronto d'utiliser le zonage d'inclusion (ZI) pour faire pression en faveur davantage de logements sociaux, les économistes d'un groupe de réflexion montréalais s'opposent à la mise en œuvre de telles mesures dans les municipalités du Canada, citant la flambée des prix de l'immobilier.
Un rapport d'ACORN publié le 19 juin intitulé Inclusionary Zoning In Toronto préconise que la ville de Toronto utilise les ZI pour obliger les nouveaux développements de condos à réserver au moins 20 à 30 % de leurs unités pour des logements locatifs abordables. Le rapport d'ACORN note que 81 000 ménages sont sur des listes d'attente pour des logements sociaux et que plus de la moitié des ménages locataires consacrent 30 % ou plus de leur revenu au logement, tandis que 20 % dépensent plus de 50 %.
La ville de Toronto cible actuellement entre 3 et 10 % de logements abordables dans le développement de nouveaux condos.
« Ces mesures ne font que faire grimper les prix des autres unités, les rendant moins abordables pour la classe moyenne », explique Miguel Ouellette, Directeur des opérations au groupe de réflexion Institut économique de Montréal (IEDM).
Ouellette a fait ce commentaire dans une déclaration de l'IEDM publiée le 23 juin, qui tire la sonnette d'alarme sur la hausse des prix de l'immobilier à travers le Canada, accusant la faible offre et les faibles taux d'intérêt comme facteurs de motivation. Mais leurs recommandations pour ralentir la « flambée des prix de l'immobilier » devraient faire sourciller.
« L'offre de propriétés neuves n'augmente pas aussi rapidement que la demande », dit Ouellette, faisant écho au refrain que nous entendons des lobbies immobiliers et des politiciens comme Doug Ford.
« Une solution serait de construire plus de logements », explique Ouellette dans le communiqué de l'IEDM, « ce qui signifie des règles de zonage plus flexibles et la fin des réglementations visant à imposer la construction de logements sociaux dans des tours résidentielles ».
Le conseil d'administration de MEI est composé en grande partie de professionnels qui travaillent dans les secteurs minier, pétrolier et gazier et du développement. Les publications précédentes du groupe de réflexion ont eu tendance à aligner les conservateurs plaidant contre les mesures liées à la Covid-19 comme les bouclages , la protection de l' environnement et les impôts sur la fortune. Leur dernier rapport sur l'immobilier au Canada s'aligne sur un autre rapport coproduit par le groupe de réflexion de Winnipeg, Frontier Centre for Public Policy, qui attribue les prix élevés à la réglementation de l'utilisation des terres et pousse de la même manière à un développement sans entraves.
De nombreux acteurs du secteur immobilier s'entendent pour dire que la paperasse bureaucratique ralentit énormément le développement dans des municipalités comme la ville de Toronto. Mais les groupes de pression immobiliers et le gouvernement Ford sont allés plus loin et semblent vouloir justifier la construction d'environnements protégés comme la Ceinture de verdure.
Les « règles de zonage flexibles » et l'abandon de toute responsabilité de développer des logements sociaux sont essentiellement un cadeau pour les sociétés de développement immobilier au Canada. L'argument de MEI repose sur le prix moyen des maisons de 1,7 million de dollars à Vancouver ou sur la moyenne de 1 million de dollars à Toronto. À Montréal, le prix moyen des maisons est inférieur à 500 000 $, ce que le communiqué de l'IEDM ne mentionne pas. Cependant, ils soulignent que les acheteurs montréalais font face à des guerres d'enchères dans un secteur en surchauffe.
Dans le même communiqué, un autre économiste de l'IEDM, Olivier Rancourt, attribue la surchauffe du secteur immobilier au Canada à un « gouvernement fédéral stimulant les prix » avec des « taux d'intérêt extrêmement bas » et des « gouvernements municipaux ralentissant la construction de nouveaux logements », ce qui est crée une situation qu'il qualifie de "très difficile pour la classe moyenne".