Les maisons de chambres : mal aimées, mal comprises!

Bonjour à tous, je m’appelle Martin. Je suis, depuis quelques mois, entrepreneur et investisseur en immobilier. Il y a quelque temps seulement, je n’aurais pas été en mesure d’écrire cette phrase, puisque j’étais encore policier actif, enseignant au cégep et instructeur à l’École nationale de police. J’avais une chance incroyable : j’étais établi dans mon milieu et ma crédibilité était faite. J’avais aussi le potentiel d’accumuler deux fonds de pension en parallèle afin de vivre une vie tranquille, sans trop de surprises et sécuritaire. Surtout, avec cette voie toute tracée, je pouvais espérer vivre la belle vie et me reposer loin de toutes les problématiques impliquant le métier de policier. Eh bien non!

J’ai acquis, en trois ans, un parc de quatre maisons de chambres totalisant 65 locataires potentiels, ainsi que quelques immeubles multilogements. Je suis en partenariat à 50 % avec ma conjointe dans cette aventure rocambolesque! J’ai décidé de reporter ma tranquillité à plus tard et d’aller au bout de ce qui me trottait dans la tête depuis quelques années, comme une obsession : l’immobilier. 

Et tant qu’à le faire, pourquoi ne pas le faire à ma façon, selon mes envies, avec mes croyances et d’une manière qui me ressemble? Ma conjointe se voyait peut-être, au départ, investir dans des actifs plus « glamour », mais bon… la vie nous amène parfois sur des chemins imprévus!

Le sujet que je veux aborder ici est celui de la réalité des maisons de chambres, une branche un peu marginale de l’immobilier, un hybride entre le multilogement et l’hôtellerie. Les maisons de chambres sont mal comprises, parfois mal aimées, souvent évitées, autant par les institutions bancaires, qui sont frileuses à vraiment considérer ce risque financier, que par les investisseurs en général qui refusent de faire le pas. On sait qu’elles existent, mais on n’ose pas vraiment en apprendre davantage sur elles.

Curieusement, la clientèle qui les compose est confrontée à cette même incompréhension, ce même regard, cette même acceptation un peu forcée. Les locataires des maisons de chambres ont un statut mal défini : ils sont considérés par plusieurs comme des locataires de seconde zone, une clientèle à éviter. Le terme « maison de chambres » a, dans l’esprit collectif, une résonance négative, une expression qui nous ramène à un sentiment touchant la pauvreté et les défis sociaux ; des sujets qui riment mal, à nos oreilles, avec investissement, optimisation et création de valeur.

Paradoxalement, un certain nombre d’investisseurs, comme moi, suscitent la curiosité, font plisser les yeux et tendre l’oreille lorsqu’on explique la rentabilité des maisons de chambres, ou plutôt des studios, habitations collectives, co-living, colocations ou tout autre terme plus lisse pour rendre l’expression d’origine plus acceptable et plus sexy. Oui, la rentabilité en cash-flow est largement supérieure à ce qui est présent dans le multilogement ; oui, il est possible de créer une source de revenus pouvant remplacer votre salaire beaucoup plus rapidement ; oui, il est possible d’acheter des actifs beaucoup moins cher au « prix de la porte ».

Les maisons de chambres font bel et bien partie de la catégorie des investissements générant un flux de trésorerie positif, au même titre que les chalets locatifs ou les locations à court terme. Pour vous donner un exemple, j’ai dans mon parc un actif acheté sur Centris en 2025 pour 474 000 $, comportant 26 chambres en location à 525 $ chacune en moyenne. L’immeuble était vendu meublé, fonctionnel à 100 %, avec des locataires déjà en place, dans un emplacement près des services. Oui, l’immeuble est ancien. Non, il n’est pas dans un secteur primaire, bien évidemment, et oui, il est éloigné de l’endroit où je réside. Cependant, lorsque vous comparez, pour le même prix d’achat, un duplex dans un secteur secondaire qui ne génère que suffisamment de revenus pour payer les dépenses, vous réalisez qu’il y a peut-être ici quelque chose qui vous échappe.

Le secret de cette « rentabilité potentielle » repose sur une gestion de vos attentes et une capacité à trouver un actif capable de générer des revenus intéressants. J’ai bien écrit « potentiel », puisque la réalité des maisons de chambres vous amène à jongler avec un taux de vacance qui tourne autour de 30 % en moyenne, ce qui peut être beaucoup mieux comme bien pire! Une entreprise signe une entente avec vous pour louer toutes vos chambres afin d’y loger ses travailleurs pendant trois ans. Bravo! Votre immeuble est à quelques minutes d’un cégep ou d’une université, et vos chambres sont tellement convoitées que vous avez une liste d’attente chaque session. Bingo! Vous achetez un immeuble immense avec plusieurs chambres à un prix dérisoire. Cependant, il est situé dans un village minuscule de 834 habitants. Banqueroute!

Il faut savoir cerner les besoins de votre secteur, combler un manque et vous démarquer tout en restant réaliste. En choisissant d’investir dans les maisons de chambres, vous misez sur un potentiel très intéressant en termes de rentabilité immédiate, tout en contribuant à offrir un milieu de vie abordable, flexible, sécuritaire et digne. Il y a de fortes chances que votre clientèle soit également composée de personnes ayant un faible revenu, bénéficiant de l’aide sociale ou ayant une pension de vieillesse trop faible pour envisager vivre ailleurs. Avec la crise du logement abordable en place depuis des années, laquelle sera présente encore longtemps, voire de façon permanente, je sais que ma clientèle est aussi celle qui ne réussit pas à tirer son épingle du jeu dans cette course folle pour se trouver un endroit décent où vivre. Le processus de sélection des locataires, avec ces enquêtes de crédit rigoureuses, ces vérifications d’antécédents judiciaires, ces demandes de revenus, ces vérifications au TAL ainsi que les références d’anciens propriétaires, a raison de cette clientèle qui peine à se relever, qui traîne avec elle un passé difficile à cacher, qui n’entre pas dans les cases, qui coche au mauvais endroit.

Comme propriétaire de maisons de chambres, la sélection des locataires est faite selon des critères intangibles, en dehors des normes. Mon intuition est mon baromètre, les anciennes références mon guide, et la cote de crédit une rareté. Il faut à tout prix éviter de tomber dans le piège du « travailleur social » ou de la « mère Teresa » et penser que vous avez la responsabilité de sauver cette clientèle de la méchante société capitaliste. Autrement, vous sombrerez avec elle et vous deviendrez peut-être propriétaire occupant dans l’une de vos chambres. J’ai vu ce phénomène, j’ai rencontré ces personnes! Il faut trouver le juste équilibre entre sensibilité, empathie et entrepreneuriat.

Comme moi, vous aurez peut-être à contacter le fils de Diane, 54 ans, pour lui mentionner que sa mère semble être à nouveau retombée dans l’alcoolisme, qu’elle vous doit deux mois de loyer et que vous ne pourrez plus la garder comme locataire si elle ne se reprend pas en main. Elle vous remerciera, deux mois plus tard, les larmes aux yeux, de lui avoir donné sa chance, même si vous savez que ses démons sont toujours présents et qu’elle fait encore des rechutes qu’elle tente de cacher maladroitement.

Vous aurez Claude, pris avec des problèmes de jeu. Et Pierette, qui vous remercie juste avant sa réunion des Narcotiques anonymes de lui avoir permis d’héberger ses deux fils le week-end afin de récupérer leur garde partielle. Vous devrez aviser Tommy, 22 ans, qu’il doit partir puisque vos caméras montrent qu’il a développé un commerce de vente de drogue et de recel dans votre immeuble. La semaine suivante, aviser un autre locataire qu’il ne peut héberger sa conjointe la nuit et qu’il enfreint le règlement sur la consommation de cannabis dans sa chambre. Francis, limité intellectuellement, consommateur de drogue, suivi par différents organismes sociaux, vous mentira et tentera de vous convaincre de mille et une façons qu’il vous paiera après trois mois de retard, pour finalement devoir quitter. Fatima vous remerciera d’être un bon propriétaire, reconnaissante d’avoir une chambre depuis son arrivée d’Afrique il y a un an. Marcel, 65 ans, profitera de votre visite dans l’immeuble pour vous « payer cash », vous remettant l’argent d’une main tremblante en vous racontant qu’il a appris, pendant les fêtes, qu’il avait un cancer. Des gens de tous âges, de partout dans le monde, avec des défis personnels aussi vastes que leurs histoires de vie.

À la fin de la journée, il faut que la rentabilité soit au rendez-vous, que vous sentiez que ce que vous faites est aligné avec vos valeurs et que votre qualité de vie soit celle que vous recherchez. De mon côté, je me retrouve parfaitement dans cette branche de l’immobilier qui comporte, comme vous avez pu le constater, ses enjeux, mais aussi plusieurs avantages évidents. J’ai heureusement le sentiment, chaque jour, que je contribue à quelque chose de valorisant, de positif et de concret.