4 erreurs à éviter lors d’un renouvellement de bail

Ne pas envoyer de reconduction de bail

À mon avis, la pire erreur consiste à ne pas augmenter un loyer. Non seulement vous perdez de l’argent, mais la valeur de l’immeuble est affectée de façon exponentielle.

Certes, vous n’êtes pas obligé d’envoyer une augmentation de loyer, vous pouvez vous limiter à faire parvenir des changements de conditions de bail ou de règlements. Surtout, cette année, c’est doublement important d’envoyer un avis de reconduction de bail en raison de la légalisation du cannabis. Vous n’avez donc aucune raison valable de ne pas transmettre vos avis de reconduction de bail le plus tôt possible.

Prenons l’exemple commun d’un bail de 12 mois qui arrive à échéance le 30 juin. Normalement, les propriétaires d’immeubles à revenus attendent de pouvoir se procurer le compte de taxes municipales à la fin janvier. Habituellement, les locateurs se sont préparés, ont rédigé leurs lettres à l’avance et n’auront qu’à ajuster le prix de leurs loyers en conséquence du compte de taxes.

Enfin, pour faire parvenir les reconductions de bail, présentez-vous, idéalement, chez les locataires si vous possédez un petit parc. Dans le cas contraire, continuez de la même façon que vous procédez habituellement. Le fait d’aller voir vos locataires sur place peut être une bonne occasion d’inspecter votre logement.

Se prendre à la dernière minute

En faisant parvenir les avis de reconduction de bail le plus tôt possible, le locateur prend connaissance rapidement de la charge de travail qui l’attend. Par exemple, il saura si plusieurs ou aucun de ses locataires quittent leurs logements et pourra donc mieux se préparer.

Si vous vous prenez à la dernière minute et que vous signifiez vos locataires à la fin mars, vous recevez leurs réponses fin avril, la saison de relocation est déjà bien avancée pour essayer de trouver des nouveaux locataires.

En vous y prenant tôt, vous pouvez espérer garder la même homogénéité au sein de vos locataires. C’est aussi intéressant pour les locataires qui vivent dans l’immeuble. Si un locateur peut arriver à garder cette homogénéité, ce sera bénéfique pour tout le monde. En effet, tous les locataires vont se sentir plus à l’aise dans l’immeuble en côtoyant des gens qui leur ressemblent.

Ne pas obtenir d’accusé de réception

Le fait d’envoyer des avis de reconduction de bail n’est pas suffisant, vous devez aussi obtenir des accusés de réception. Par exemple, si 2 ou 3 étudiants sont en colocation et qu’une seule personne se trouve sur les lieux pour recevoir l’avis de reconduction de bail, sa seule signature ne suffit pas.

Effectivement, vous devez demander les disponibilités des colocataires pour obtenir l’accusé de réception de tous ceux qui sont signataire au bail. En effet, si un des locataires renouvelle son bail, cela ne veut pas dire que les deux autres locataires renouvellent forcément eux aussi. En obtenant une réponse de chacun, vous saurez combien de locataires occuperont votre logement le 1er juillet prochain. C’est une information importante, car la capacité de payer change selon le nombre de locataires et le risque aussi.

Enfin, pour obtenir les accusés de réception vous pouvez vous présenter en personne ou les obtenir électroniquement. Vous pouvez utiliser Postes Canada et son service de courrier recommandé ou encore mieux, la CORPIQ a développé le service Pronotif qui consiste à envoyer des courriers électroniques qui signifient vos locataires. Avec ce service, le locateur est en mesure de savoir si ses locataires ont ouvert le courriel, la pièce jointe et à quelle heure. Ce service coûte quelques dollars et consiste en une option moins chère que le courrier recommandé. Un autre avantage : vous n’êtes pas obligé de vous déplacer au bureau de poste.

Ne pas tenir compte du terme du bail à renouveler

Si un bail de 12 mois arrive à échéance, normalement vous renouvelez le logement pour un autre terme de 12 mois. Par contre, si vous avez signé un bail de moins de 12 mois, vous devez porter une attention particulière au terme. Par exemple, si vous signez un bail de 6 mois, du 1er janvier au 30 juin, l’avis de reconduction de bail ne sera pas à envoyer de 3 à 6 mois avant la fin du terme, mais bien de 1 à 2 mois.

Lors de cet avis de reconduction de bail, vous pouvez préciser que le prochain terme du bail sera de 12 mois pour que ce dernier se termine le 30 juin de l’année suivante. Cela vous évite d’avoir la mauvaise surprise que vous avez renouvelé le logement pour un autre terme de 6 mois.

C’était quelques trucs pour renouveler vos baux. Si vous souhaitez vous renseigner davantage, j’enseigne dans le cours «AM-1001 : Administration et gestion» du Certificat en entrepreneuriat immobilier multilogements.