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Le certificat en ingénierie financière, c’est quoi au juste ?

12 octobre, 2021   |   Par Félix Blanc

Dans un processus d’apprentissage, il y a d’abord l’ignorance inconsciente, puis vient ensuite l’ignorance consciente. Lorsque je me fais parfois demander, par des apprentis investisseurs, à quel besoin répond le certificat en ingénierie financière, c’est quelques fois difficile de répondre, parce que je réalise que les néophytes ne sont bien souvent pas   conscients d’avoir besoin des outils que le programme offre. J’aimerais ici faire un effort de vulgarisation afin démystifier ce qui se cache derrière le certificat en ingénierie financière (aussi appelé CMFE), et pour laisser entrevoir à quel point il fournit à nos étudiants des outils qu’aucune autre institution québécoise n’est à même d’offrir.

Le point de départ par lequel il me semble le plus naturel de commencer est le suivant: il est possible de traduire financièrement tout projet d’investissement immobilier. Ultimement, faire l’acquisition d’un immeuble, sur le plan financier, ça correspond à faire l’acquisition d’un ensemble de flux monétaires. À travers le temps on injecte une mise de fonds, on reçoit des loyers, on injecte des dépenses en rénovation, on reçoit un produit de refinancement, on injecte des fonds pour faire réaliser ses états financiers, on reçoit le produit de la vente, etc.

En apparence, rien de bien complexe : des entrées et des sorties de fonds, échelonnés à travers le temps. Or, l’idée sera de développer une compréhension juste de la proportion entre les fonds entrant et les fonds sortants, et ce avant, pendant et après votre projet, afin d’être à même d’évaluer constamment la performance financière de vos fonds immobilisés.

Vous pouvez dire à votre beau-frère de laisser tomber le MRB, le MRN ou le cashflow par porte d’un immeuble, ce qu’il faut prendre en considération – et ce qui est d’ailleurs déjà pris en considération depuis bien   longtemps partout ailleurs qu’en investissement immobilier -, c’est la performance du projet d’un point de vue holistique, autrement on n’est  tout   simplement  pas en  mesure d’évaluer la performance du capital qui sera immobilisé dans votre placement.

Principes fondamentaux et application dans le chiffrier

Pour cette raison, le certificat débute avec les principes généraux d’ingénierie financière, puis à leur application concrète, dans le chiffrier MREX, en contexte immobilier. Ce premier bloc de cours est donné par deux professionnels extrêmement actifs dans le milieu de l’investissement multilogement, dont un spécialiste de la finance et un actuaire.

Au terme de ce premier bloc de cours, l’étudiant aura en sa possession les moyens de tirer des chiffres les indices déterminants de la rentabilité d’un projet, comme la VAN et le TRI. Ceci dit, avant de pouvoir analyser et modéliser des projets en traitant de véritables données dans le chiffrier, et avant de pouvoir manier les différentes variables comme autant de leviers contribuant à la performance financière de votre projet, il faudra passer à travers le reste du certificat.

Le financement bancaire et les dettes subordonnées

Sans plus tarder, le deuxième bloc de formation s’attardera donc directement aux différentes formes de financement en investissement immobilier. Sans surprise, il s’agit là de la dimension la plus évidemment rattachée au levier de tout projet d’investissement immobilier, et jouera donc évidemment un rôle critique au niveau de la performance de votre placement, tout au long du projet, que ce soit en impactant la mise de fonds initiale, les produits de refinancement ou simplement de l’excédent de trésorerie.

Le premier cours du bloc, donné par l’un des plus imminents courtiers hypothécaires du Québec, s’attardera aux dynamiques bancaires alors que l’autre partie du bloc, donnée par un notaire spécialisé dans les différents types de subrogation de dettes, traitera de la dimension légale des différents types de dettes subordonnées, à savoir les balances de prix de vente, les débentures, les prêts privés, etc.

La fiscalité des dettes subordonnées et approfondissement des principes fondamentaux

Le troisième bloc poursuit l’étude des types de dettes, mais cette fois-ci sous l’angle de la fiscalité. Le cours, donné par un fiscaliste spécialisé en investissement multilogement, permettra d’analyser les dynamiques fiscales au sein des dettes subordonnées, et présentera une méthode sophistiquée de rachat par action innovante dans le domaine de l’immobilier, pouvant notamment permettre, lorsque quelques étoiles sont bien alignées, d’acquérir plusieurs immeubles avec peu ou même pas du tout de mise de fonds.

Partenariat et co-investissement

Après avoir exploré les différents types de leviers financiers, on aborde, avec le quatrième bloc de cours, un tout autre type de levier : le partenariat. Dans un premier temps, une avocate et un fiscaliste, tous deux ferrés en matière   d’investissement immobilier, présenteront conjointement les différents modèles de structures corporatives, en pesant   les pours et les contres légaux et fiscaux de chaque véhicule.

Ensuite, une seconde avocate, spécialiste de la loi sur les valeurs mobilières, donnera un cours sur la réglementation encadrant les levées de capitaux. Finalement, notre PDG, pour lequel il n’est plus nécessaire de faire de présentation, s’attardera à toute la dynamique entrepreneuriale et humaine derrière la levée de capitaux.

Étude de cas en ingénierie financière multilogement et gestion de portefeuille

Le cinquième bloc du certificat intègre quant à lui les différents modules, de sorte que l’on puisse maintenant utiliser le chiffrier avec  justesse et créativité, conséquemment aux considérations préalablement enseignées. On y abordera d’abord les principes fondamentaux de la gestion de portefeuille dans une perspective globale, puis on y réalisera ensuite des études de cas complètes et poussées, dans le chiffrier.

Au terme de ces cinq blocs, et après plusieurs heures de travail à réviser la matière, poser des questions et réaliser des exercices, l’étudiant aura acquis des connaissances qui lui permettront d’analyser convenablement des projets,   et donc de limiter le risque reliés à l’ignorance dans le domaine, de voir des opportunités là où la plupart passeront leur chemin, de négocier de manière crédible et ultimement de bâtir graduellement une notoriété qui pourra éventuellement permettre d’effectuer de belles levées de capitaux.

Évidemment, tout ça ne se fait pas tout seul, et c’est donc une formation que je déconseille systématiquement à ceux et celles qui ne sont pas engagés envers eux-mêmes à réussir dans le domaine. Ceci étant dit, il est clair et net que tous ceux et celles qui s’attelleront à la tâche sérieusement auront ensuite, sur le reste du marché, une ascendance notable, dont la valeur ne sera d’aucune manière comparable à son coût.

Bref, si le programme vous intéresse, trouver tous les détails pour la prochaine session ici : Certificat en ingénierie financière multilogement