Qu’est-ce qui motive le renouveau du centre-ville en Amérique du Nord

Après avoir connu des difficultés à la suite de la pandémie de Covid, les centres-villes nord-américains franchissent un cap. Même si les travailleurs ont mis du temps à revenir et que les bureaux restent vacants, les résidents sont effectivement revenus en force ainsi que les visiteurs et les touristes.

Ce sont les principaux points à retenir d’une nouvelle étude menée par Paul Levy et son équipe du Center City District de Philadelphie sur 26 des plus grands centres-villes d’Amérique. 

Il suit les modèles de reprise du centre-ville depuis le deuxième trimestre de 2019, avant que la pandémie ne frappe, jusqu’au deuxième trimestre de 2023. À l’aide des données détaillées de suivi des téléphones portables, l’étude retrace les modèles d’activité du centre-ville pour trois groupes clés : les travailleurs non-résidents qui se rendent au centre-ville, les résidents qui vivent au centre-ville et les visiteurs qui se déplacent au centre-ville pour profiter des équipements culturels et de divertissement.

Les bureaux du centre-ville connaissent une modeste reprise

Les bureaux des centres-villes ont eu du mal à se rétablir. Le baromètre du retour au travail de Kastle, souvent cité, continue de fixer le taux d’occupation des bureaux à environ la moitié de ce qu’il était avant la pandémie, en s’appuyant sur les données des cartes-clés d’un sous-ensemble d’immeubles de bureaux dans les zones métropolitaines qu’ils suivent.

Mais cette nouvelle analyse révèle que l’activité des bureaux est nettement plus élevée, à environ 65 % des niveaux d’avant la pandémie. Plusieurs centres-villes dont San Antonio, Nashville, San Diego et, peut-être de façon surprenante Manhattan, ont retrouvé plus de 75 % de leurs niveaux d’avant Covid. San Francisco, Portland et Denver restent à la traîne avec environ la moitié du nombre de travailleurs non-résidents qu’ils avaient avant la pandémie.

Plus de résidents qu’avant

Lorsque la pandémie a frappé, les médias ont fait état d’un exode de citadins fuyant à jamais les quartiers du centre-ville pour la sécurité et l’espace des zones périphériques. Trois ans plus tard, les centres-villes américains abritent plus d’habitants qu’avant la pandémie, ayant retrouvé 111 % des niveaux d’avant Covid. En effet, 25 des 26 centres-villes étudiés comptent aujourd’hui plus d’habitants qu’au début de 2020.

Il est intéressant de noter que Portland a le taux de reprise résidentielle le plus élevé, malgré son retard en matière de retour au travail et ses luttes très médiatisées contre l’itinérance et le désordre urbain. San Francisco, Chicago, Washington, DC, Seattle, Denver et les deux centres-villes de New York abritent tous plus d’habitants aujourd’hui qu’en 2019.

Les visiteurs stimulent la récupération

Ce ne sont pas les résidents ou les travailleurs, mais les visiteurs qui sont la force motrice du rebond du centre-ville nord-américain, remplissant les restaurants et les bars, les musées et les galeries d’art, les concerts et les salles de sport. Au cours d’une journée moyenne, la grande majorité des habitants du centre-ville sont des visiteurs, soit 62 %. Comparez cela à 11 % pour les résidents et à 27 % pour les employés de bureau.

Le prochain centre-ville

Réunissant visiteurs, résidents et travailleurs, le rapport suggère que l’avenir des centres-villes nord-américains s’annonce bien meilleur que le désastre qui colore trop les conversations. 

Nashville est complètement revenue à là où elle était avant la pandémie. San Jose et San Diego sont à 90 % des niveaux d’avant la pandémie. Et 16 autres centres-villes, dont Philadelphie, Midtown Manhattan, Los Angeles, Boston et Seattle, ont rebondi à 75 % ou plus des niveaux de 2020.

Même les centres-villes les plus à la traîne comme San Francisco, Washington, DC, Portland et Denver, ont retrouvé environ 70 % de leurs niveaux d’avant la pandémie.

La reprise du centre-ville est loin d’être achevée. Il reste encore beaucoup à faire pour garantir la survie et la prospérité des centres-villes américains, et des défis tels que la réaffectation des espaces de bureaux ne seront peut-être pas faciles.

Mais comme le montre le rapport, les visiteurs sont essentiels. Ils génèrent plus de trafic piétonnier au centre-ville que les résidents et les travailleurs réunis, et leur rôle continuera de croître.

Pour attirer plus de monde, les centres-villes doivent améliorer leur jeu en proposant des attractions plus nombreuses et de meilleures qualités. « Ils vivent de leurs lauriers et trop d’attractions que les dirigeants du centre-ville considéraient comme fortes et uniques ont en fait perdu leur éclat et une grande partie de leur magnétisme », écrit le gourou du centre-ville David Milder dans un récent rapport.

Autrefois donnés pour morts, les centres-villes nord-américains se rétablissent et se transforment. Comptant parmi les quartiers urbains les plus résilients, ils ont évolué et changé d’innombrables fois au cours du siècle dernier, survivant à l’effondrement économique de la Grande Dépression, à la désindustrialisation, à la suburbanisation massive, aux crises économiques et budgétaires urbaines des années 1970 et 1980 et bien plus encore.

C’est une grave erreur d’assimiler les centres-villes aux bureaux et aux employés de bureau, ils sont bien plus encore. Occupant les emplacements les plus centraux avec les meilleures liaisons de transport et la plus grande densité d’équipements de divertissement, ils se transforment en centres d’expériences et de liens sociaux bien plus que des quartiers centraux d’affaires. Plutôt que de tuer ces quartiers, la pandémie a accéléré leur évolution en cours vers des quartiers à usage mixte plus dynamiques, alors que les résidents et surtout les visiteurs viennent combler le vide laissé par le déclin du travail de bureau.