L’interdiction aux acheteurs étrangers a peu de chance de fonctionner

Au niveau national, un nombre croissant d’acheteurs qui possèdent déjà une maison achètent des propriétés supplémentaires sans mettre leur résidence principale sur le marché, et c’est pourquoi les inscriptions sont en baisse et les prix sont en hausse

Dans le budget fédéral présenté, jeudi dernier par la ministre des Finances Chrystia Freeland, le Canada a interdit à la plupart des étrangers d’acheter des immeubles de placement pendant deux ans et a déclaré vouloir fournir des milliards de dollars pour stimuler l’activité de construction dans le but de calmer un marché immobilier en plein essor.

Rappelons que les prix des maisons au Canada ont grimpé de plus de 50 % au cours des deux dernières années. Le marché a connu une hausse mensuelle record en février, les acheteurs ayant devancé les hausses de taux de la Banque du Canada, portant le prix de référence d’une maison à 869 300 $.

Pourtant, il est clair, que l’interdiction des acheteurs étrangers d’acquérir des immeubles de placement ici n’aura qu’un impact négligeable, car le problème est plutôt d’ordre national.

« Un nombre croissant de personnes qui possèdent déjà une maison achètent des propriétés supplémentaires sans mettre leur résidence principale sur le marché, et c’est pourquoi les inscriptions sont en baisse et les prix sont en hausse. L’inabordabilité est motivée par des acheteurs nationaux, et non étrangers », a déclaré Laura Martin, directrice de l’exploitation de Matrix Mortgage Global.

« Un rapport récent a montré que les premiers acheteurs représentaient 53 % des acheteurs en 2015, mais qu’ils étaient tombés à 47 % en 2021, tandis que le nombre d’acheteurs et d’investisseurs réguliers a augmenté. » selon Martin.

A quand son application ?

En effet, l’interdiction qui a été annoncée sans date de mise en œuvre ni même avec un calendrier approximatif, est remplie d’exemptions: les non-résidents sont interdits d’acheter des immeubles de placement, pas des résidences principales, et les ressortissants étrangers au Canada avec des visas d’étudiant ne sont pas interdits d’acheter des propriétés s’ils obtiennent la résidence permanente.

« En raison de toutes les failles qu’il y a là-dedans, il y aura toujours des gens assez malins qui pourront les exploiter », a déclaré Isaac Quan, courtier en gestion de Living Realty Downtown.

« Vous pouvez envoyer votre enfant à l’école ici ou faire une demande de résidence permanente quatre ans plus tard et obtenir le remboursement. En raison de toutes les échappatoires possibles, c’est une politique inefficace, elle a l’air bien sur le papier, mais en réalité les intentions proposées ne feront vraiment rien.

Le problème est national

Un rapport de 2019 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement a déterminé que les propriétés appartenant à des non-résidents sur les marchés de la Colombie-Britannique et de l’Ontario totalisaient respectivement 6,2 % et 3,3 %. Dans le marché chaud de la Nouvelle-Écosse, les non-résidents ne possédaient que 6,2 % des propriétés.

Quan raconte que le Plan pour un logement équitable de 2017 a introduit, entre autres politiques, une surtaxe de 15% sur les acheteurs étrangers, et bien que cela ait entraîné une baisse de la valeur des logements, cela était dû à un choc psychologique sur le marché, et non parce que les non-résidents ont disparu du marché du jour au lendemain.

Depuis l’annonce du budget fédéral jeudi après-midi, Quan a été inondé d’acheteurs et de vendeurs demandant si le marché serait affecté. « Ce ne sera pas le cas », dit-il.

« Je pense que la bonne façon de refroidir le marché du logement est de discuter de ces options, mais est-ce que je pense que deux ans auront un impact réel ? Je ne pense pas », a-t-il déclaré. « L’interdiction elle-même est une proposition visant à interdire les investisseurs non-résidents à l’avenir. Il n’y a pas de calendrier pour sa mise en œuvre. Nous ne savons même pas si le projet de loi sera adopté. C’est un bon slogan de campagne, mais il n’aura pas d’impact, surtout parce qu’il comporte tellement d’échappatoires. », selon lui.

Compte tenu de la substance de la soi-disant interdiction des acheteurs étrangers, on pourrait soutenir que la proposition est un bouc émissaire cynique et bon marché.

Les investisseurs étrangers envoient souvent leurs enfants étudier à Toronto et à Vancouver, où ils achètent des unités de pré-construction. Les deux villes ont des prélèvements de 20% sur les acheteurs étrangers, mais ils doivent être payés à la clôture de l’achat, ce qui, sur le marché de la pré-construction, est supérieur à une demi-décennie. Cela laisse donc beaucoup de temps pour obtenir la résidence permanente et devenir exonéré de la taxe, mais cette dernière proposition du gouvernement fédéral ne tient même pas compte de cette échappatoire.

Néanmoins, les investisseurs nationaux font grimper les prix en utilisant la valeur nette existante pour acheter plus de propriétés et accumuler des stocks de logements, et la confluence de la forte demande et de la rareté des inscriptions continue de faire grimper les prix des logements à des niveaux record.

« Ils doivent empêcher les investisseurs nationaux de s’emparer de trois, quatre, cinq propriétés sans sourciller », a déclaré Martin tout en reconnaissant que les investisseurs peuvent toujours nominalement mettre leurs enfants sur les documents légaux et contourner une telle loi.

« Peut-être qu’il n’y a aucun moyen de réglementer notre façon de sortir de l’achat de choses. Peut-être que le seul moyen est de résoudre le problème d’approvisionnement. », a-t-il conclu.