Dès qu’un immeuble est construit et que les logements sont habités, il y a une dépréciation. Au fil des ans, afin de protéger le potentiel locatif de l’immeuble, tout propriétaire locatif doit investir pour le maintien de la qualité des lieux par l’entremise de rénovations. Afin de réussir à rentabiliser ses investissements en capital, l’investisseur immobilier et/ou gestionnaire immobilier devra maîtriser certaines étapes.
Pour être rentable, il faut être malléable et connaître la loi.
Le Code civil du Québec nous informe que des travaux majeurs non urgents doivent être précédés d’un avis :
- Dix jours s’il n’y a pas d’évacuation demandée au locataire et 3 mois, si une évacuation est nécessaire de la part du locataire afin d’effectuer les travaux.
- De plus, dans l’avis, il faut faire mention de la nature des travaux. Par exemple : salle de bain à refaire en entier.
- Aussi, il faut y indiquer la date du début des travaux ainsi que la fin des travaux. Par exemple : du 1er août 2017 au 15 octobre 2017. Petit conseil quant à la date de la fin des travaux, je vous suggère de toujours essayer de la rapprocher de la date de la fin d’année, afin de pouvoir l’inclure dans vos impôts et pouvoir augmenter le loyer pour le mois de juillet suivant quant aux baux qui vont du 1er juillet au 30 juin;
- Il faut inscrire le temps nécessaire aux travaux. Par exemple : de 10 à 12 semaines;
- Il faut énoncer l’indemnité offerte. Par exemple : 300 $ pour les ennuis occasionnés par un déménagement temporaire soit : d’entreposer ses choses, de faire des interruptions de service avec des fournisseurs tels que Bell, Vidéotron, etc.;
- Doivent être inscrites toutes les autres conditions dans lesquelles s’effectueront les travaux (article 1922 du Code civil du Québec). Par exemple : vous devez enlever tous vos biens meubles durant la durée des travaux, poussières et bruits sont à prévoir, le propriétaire s’engage à la fin des travaux ou à la fin de la journée à faire un nettoyage de base, etc.;
- Dans tous les cas, il faut remettre cet avis dans les mains du locataire concerné, ce qui signifie que cet avis peut être remis par vous-même, par votre concierge ou par votre gestionnaire avec accusé de réception de la part du locataire ou par courrier recommandé avec signature. Si vous avez plusieurs locataires du même logement, chacun d’eux doivent recevoir l’avis.
Avant d’exécuter les travaux, il faut s’entendre avec le locataire.
Il faut d’abord leur en parler.
S’il y a une entente (sur les travaux, indemnité, départ volontaire, etc.), signez tout de suite un document que vous aurez rédigé en partie avant votre rencontre. Voici un court exemple : Salle de bain complète à refaire au (tel adresse #…) du 1er août 2017 au 15 octobre 2017, le propriétaire s’engage à faire les travaux et à verser une indemnité de 300 $ à la date du début des travaux, de son côté, le locataire s’engage à vider sa salle de bain avant le 1er août 2017, à laisser accès à son logement au propriétaire et/ou à ses ouvriers pendant toute la période des travaux mentionnés ci-dessus et à avoir un loyer de 800 $ au lieu de 770 $ à partir du 1er juillet 2017.
Saviez-vous?
Les règles de fixation de loyer nous informe cette année que 10 000$ de travaux majeurs dans un logement donne 20$ d’augmentation par mois. Ceci est une base pour savoir quoi demander et tenter d’avoir une entente gagnant-gagnant.
Outil de calcul pour la fixation de loyer: https://rdl.gouv.qc.ca/fr/calcul-pour-la-fixation-de-loyer/outil-de-calcul
Quoi faire si le locataire refuse?
S’il n’y a pas d’entente, le propriétaire a 10 jours, à partir du refus du locataire, pour inscrire une demande en justice à la Régie du Logement pour pouvoir effectuer les travaux. Habituellement, c’est une demande rapidement entendue par le tribunal de la Régie du Logement, soit autour de 8 semaines d’attente, sauf exception. Sachez qu’il faut être bien préparé : photos en mains, soumission et/ou contrat d’entrepreneur ainsi que son témoignage, permis de la ville, si nécessaire, et les motifs qui justifient des travaux majeurs et nécessaires dans le logement concerné. On exclut tout cas d’esthétique ou presque : il ne peut s’agir que d’un travail nécessaire à la conservation de son bien.
Retenez que le locataire peut lui aussi demander à la Régie du Logement de se prononcer sur les travaux majeurs demandés. Même s’il accepte, il a 10 jours pour demander au tribunal de modifier ou de supprimer une condition qu’il juge abusive (article 1926 du Code Civil du Québec).
Que ce soit à la demande du propriétaire ou à la demande du locataire d’aller devant la Régie du Logement, les travaux ne peuvent commencer tant et aussi longtemps que le tribunal n’aura pas tranché.
Y a-t-il une alternative au tribunal?
Oui. Il y a toujours ouverture à la conciliation, service offert gratuitement par la Régie du Logement, lorsqu’une demande en justice est ouverte et que les 2 parties sont d’accord pour y participer.
Pour le reste, il y a malheureusement des moments où vous devrez faire appel aux services d’un juriste afin de protéger vos placements et vos actifs. Généralement, plus vous saurez agir avec empathie tout en maintenant des procédures administratives rigoureuses, plus vous réussirez à rentabiliser vos investissements.
