CIBC : Les taux d’intérêt élevés ne guériront pas le logement canadien

« Après des années de lutte contre les problèmes d’offre à l’aide d’outils de demande, les gouvernements à tous les niveaux reconnaissent enfin qu’avec le temps, la crise de l’abordabilité du logement s’aggravera sans politiques d’offre adéquates », ont écrit les économistes Tal et Judge de la CIBC

Certaines personnes suggèrent que des taux d’intérêt élevés régleront le problème de l’abordabilité du logement au Canada. Le raisonnement est le suivant: continuez à augmenter les taux et il y aura moins de demande de la part des acheteurs, et par conséquent, les prix baisseront et le logement deviendra abordable.

Donc, problème résolu !

En effet, le marché de l’habitation semble réagir aux deux hausses de taux effectuées jusqu’à présent cette année par la Banque du Canada, d’autant plus que d’autres augmentations sont prévues en 2022 et l’année prochaine.

La demande a fléchi, comme en témoigne la baisse des ventes dans le Grand Vancouver, dans la vallée du Fraser et ailleurs au pays. Pour ne citer qu’un exemple, les prix médians baissent du côté Est de Vancouver.

Des économistes se sont prononcés

Les économistes de Marchés des capitaux de la banque CIBC ont pris note de la situation actuelle. « Les ventes chutent rapidement et les prix suivront », ont écrit Benjamin Tal et Katherine Judge dans un rapport publié mercredi 11 mai.

La vitesse et l’ampleur des futures hausses de taux entraîneront un « ajustement du marché ».

« Cependant, » ont poursuivi Tal et Judge, « le retour à des conditions équilibrées ou même à un marché des acheteurs ne guérira pas ce qui afflige le marché canadien de l’habitation. »

Ils ont poursuivi: « Cela ne fera que soulager les symptômes pendant une courte période. En fait, si l’histoire est un guide, le ralentissement à venir pourrait aggraver l’inadéquation entre l’offre et la demande sur le marché ».

Par conséquent, un « environnement de logement plus détendu ne devrait pas atténuer l’urgence dans laquelle le manque chronique d’offre de logements sur le marché canadien est traité ».

« Après des années de lutte contre les problèmes d’offre à l’aide d’outils de demande, les gouvernements à tous les niveaux reconnaissent enfin qu’avec le temps, la crise de l’abordabilité du logement s’aggravera sans politiques d’offre adéquates », ont écrit Tal et Judge.

Pistes de solutions ?

Les économistes de la Banque CIBC ont ensuite examiné comment la future politique canadienne du logement peut réussir.

Tal et Judge ont soutenu qu’une politique qui traite de l’offre ne peut atteindre son objectif que si elle est fondée sur l’hypothèse actuelle. Et voici ce qu’ils considèrent comme le nœud du problème.

Tal et Judge ont affirmé que la demande de logements est « largement sous-estimée ». Mais de combien?

« Notre estimation conservatrice est que ce nombre est proche de 500 000 ménages », ont écrit les économistes.

Tal et Judge ont affirmé que : « Les chiffres officiels des ménages souvent utilisés pour estimer la demande sur le marché sous-estiment la demande réelle de logements d’environ un demi-million de ménages. »

Corriger les hypothèses reviendrait simplement à fixer un objectif plus élevé pour la construction de maisons, n’est-ce pas?

Eh bien, non. Comme Tal et Judge l’ont fait remarquer, l’industrie de la construction n’a pas la capacité de construire plus rapidement.

Les économistes ont noté qu’il n’y a « pas assez de considération accordée au simple fait que la capacité de l’industrie à atteindre ces objectifs élevés est au mieux discutable ».

« Nous nous concentrons ici sur un aspect du problème : l’augmentation du coût et de la durée de la construction en raison d’un manque de main-d’œuvre et de métiers », ont expliqué Tal et Judge.

Les économistes de la Banque CIBC ont noté qu’il faut maintenant « deux fois plus de temps pour terminer les unités de faible hauteur et de grande hauteur aujourd’hui qu’il y a deux décennies ».