Les conversions de bureau en multilogements ont augmenté ces derniers temps aux États-Unis. Mais de tels développements restent difficiles à réaliser et représentent un faible pourcentage du pipeline d’appartements.
Certains des plus grands noms du secteur multilogement célèbrent de nouveaux aménagements qui ont transformé d’anciennes tours de bureaux en appartements de luxe étincelants. Mais les plaques de sol, les réglementations de zonage et les coûts de réaménagement coûteux rendent difficile une poussée plus large des conversions de bureaux en multilogements.
Brookfield Properties facture aujourd’hui des loyers élevés sur le marché pour plus de 700 appartements et penthouses dans les quatre communautés de Mercantile Place au centre-ville de Dallas.
Des réaménagements comme celui-ci peuvent donner une nouvelle vie à des immeubles de bureaux qui ne sont plus rentables, d’autant plus que de nombreuses entreprises ont besoin de moins d’espace pour les employés qui sont toujours heureux de travailler à domicile.
Dans un autre exemple récent, l’American Real Estate Partners (AREP) a acquis un site de bureaux à Alexandria, dans le quartier de la vieille ville de Virginie, qu’il réaménagera en 200 appartements avec 17 500 pieds carrés de commerces et de bureaux au premier étage.
Selon l’American Real Estate Partners « L’acquisition comprenait l’achat simultané de toutes les unités de copropriété de l’immeuble de bureaux auprès des sept propriétaires. Tous les baux de bureaux ont été restructurés pour permettre une conversion de la copropriété de bureaux et un développement en un immeuble à usage mixte.
« Cette acquisition de conversion de bureaux en multilogements est l’une de nos principales stratégies d’investissement et renforce notre capacité à identifier des investissements solides dans des types de produits et des marchés diversifiés pour créer de la valeur », a déclaré le co-fondateur et président d’AREP, Brian Katz, dans un communiqué.
Plus de bureaux en cours de conversion
Il y a eu une augmentation constante des conversions de bureaux en appartements ces dernières années. Les promoteurs ont achevé plus de 7 000 nouveaux appartements en 2021 dans d’anciens immeubles de bureaux rénovés, selon les données de Yardi Matrix . C’est le plus grand nombre de ces dernières années, dépassant 6 000 en 2020.
De 2013 à 2019, les promoteurs ont construit en moyenne environ 4 000 nouveaux appartements par an dans d’anciens immeubles de bureaux. Avant 2013, les développeurs réalisaient rarement plus de 1 000 par an, selon Yardi Matrix.
De plus en plus d’immeubles de bureaux sont réaménagés à mesure que les anciens bâtiments deviennent obsolètes. Les nouveaux développements de bureaux comme Hudson Yards à Manhattan offrent une connectivité internet plus rapide, une meilleure qualité de l’air intérieur et plus de lumière naturelle.
De nombreux immeubles de bureaux plus anciens ne peuvent rivaliser car les entreprises qui y louent des espaces ont besoin de moins de pieds carrés, de nombreux employés passent encore au moins une partie de la semaine à travailler à domicile à la suite de la pandémie de coronavirus.
« Les actifs plus anciens sans fonctionnalités modernes ont connu des difficultés, en particulier dans les noyaux urbains », a déclaré Alan Pontius, vice-président senior et directeur national des divisions bureau, industrie et santé de Marcus & Millichap.
Les nouveaux espaces de bureaux, qui répondent souvent aux normes élevées récentes en matière de critères environnementaux, de santé et de sécurité, pourraient rapporter jusqu’à 20 % de primes de loyer par rapport aux espaces de bureaux plus anciens et non rénovés, explique Pontius.
Dans le même temps, la demande d’appartements a fortement rebondi dans de nombreux centres-villes et plusieurs autres raisons citées dans cet article montrent les avantages de ces conversions.
Les conversions de bureaux sont difficiles à réaliser
Les nouveaux appartements créés dans d’anciens immeubles de bureaux ne représentent encore qu’une infime partie des nouveaux appartements achevés chaque année, soit plus de 300 000 en 2021, selon les données du recensement.
« Le principal problème que les gens ne comprennent pas est à quel point ces conversions peuvent être difficiles et coûteuses », a déclaré Jim Costello, économiste en chef chez MSCI-Real Estate.
Les immeubles de bureaux ont souvent de grandes plaques de sol. Une grande partie de l’espace est loin d’une fenêtre, ce qui limite le nombre de chambres pouvant tenir à chaque étage. Les développeurs ont du mal à trouver des utilisations, comme des unités de stockage, qui peuvent utiliser l’espace sans fenêtre.
« Ces projets sont si peu nombreux qu’il est difficile de généraliser les tendances », déclare Jay Parsons, responsable de l’économie et des principaux industriels de RealPage, basé à Richardson, au Texas.
« Il y a tellement plus de polémiques à ce sujet qu’il n’y a de conversions réelles de bureaux en appartements. », a-t-il déclaré.
Les “réaménageurs” peuvent également trouver des surprises dans les murs qui ne correspondent pas aux plans de construction d’origine, de l’amiante et de la peinture au plomb aux réservoirs de carburant oubliés.
Un immeuble qui est encore rentable comme espace de bureaux a peu de chances d’être converti. « Les seuls actifs qui devraient être viables à convertir sont ceux qui sont peu occupés, mais qui ont toujours une valeur foncière inhérente », a déclaré Costello.
Cependant, une fois qu’un bâtiment a échoué en tant qu’espace de bureau, les autorités locales peuvent être désireuses de l’aider à trouver une nouvelle vie en tant qu’appartements réaménagés. Par exemple, l’ancien gouverneur de New York, Andrew Cuomo , a appelé à une modification de la réglementation pour permettre aux propriétaires commerciaux de convertir leurs bâtiments à des usages résidentiels en 2021.
D’autres villes, comme Pittsburgh, ont consacré des millions pour aider à payer pour réaménager des locaux commerciaux pour en faire des appartements. Les bâtiments qui sont des monuments historiques peuvent également bénéficier de crédits d’impôt pour la réhabilitation historique du gouvernement fédéral et de nombreux États.
« Les sites qui fonctionnent ne sont pas spécifiques à certains marchés, il s’agit plutôt d’avoir le bon type de plancher de bâtiment et des incitations fiscales (comme la préservation historique) qui aident à concrétiser ces accords », explique Parsons.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
