Démolir des bureaux pour en récupérer le terrain

Si des transactions peuvent être conclues avec des remises suffisamment importantes, il pourrait être intéressant de remplacer les bâtiments de style immeuble à bureaux par quelque chose de plus précieux : du multirésidentiel.

Comme de nombreux investisseurs du secteur immobilier, Vincent Chiara de chez Mach doute encore de l’avenir des immeubles de bureaux.

Mais alors que Chiara s’empare de ces propriétés, en un clin d’œil, dans des villes du Canada, il est convaincu qu’il a compris quelque chose que tout le monde a raté : les prix ont maintenant tellement chuté dans les immeubles à bureaux que, dans de nombreux cas, ils sont en fait inférieurs à la valeur du terrain lui-même.

Pour Chiara, dont l’entreprise montréalaise Groupe Mach a déboursé plus d’un milliard de dollars canadiens sur ce pari depuis mars 2020, cela en fait un échange classique d’achat et de renversement.

L’écart entre le prix et la valeur du terrain, dit-il, aide à couvrir le coût de la démolition et ouvre la voie à la construction de quelque chose, principalement des appartements, qui est en forte demande au Canada et, plus largement, à travers une grande partie du monde.

« S’il y a suffisamment de marge entre le prix que j’ai payé et la valeur de ce sur quoi se trouve cette propriété, alors je suis en banque foncière », a-t-il déclaré. « Si certains de ces actifs de bureau vont de côté, nous les réaménagerons. »

La raison pour laquelle cela pourrait fonctionner est que les grandes villes du Canada, comme beaucoup d’autres dans le monde, ont une pénurie de logements. Cela signifie que les terrains pouvant être utilisés pour construire de nouvelles maisons comportent une prime.

Chiara profite d’une visite de l’achat le plus récent de Mach, un campus des années 1980 composé de tours de verre bleues et de cours vertes dans la banlieue de Toronto, pour expliquer : Mach a payé 165 millions de dollars canadiens pour la propriété, mais pas avant d’avoir vérifié combien d’appartements pourraient être construits sur le terrain. Avec un potentiel de 2,5 millions de pieds carrés d’espace résidentiel, Chiara estime que le terrain vide vaudrait 250 millions de dollars canadiens, une prime à son prix d’achat, qui, selon lui, pourrait couvrir entièrement le coût de la démolition des immeubles de bureaux.

C’est ce qui a poussé Mach à devenir le deuxième acheteur d’immeubles de bureaux au Canada depuis le début de la pandémie, selon les données du Groupe Altus.

 Les dizaines d’immeubles de bureaux que la société a achetés la placent juste derrière Oak Street Real Estate Capital de Blue Owl Capital Inc., qui a dépensé 1,2 milliard de dollars canadiens pour une seule propriété de renom à Calgary.

Si plus de développeurs commencent à faire le même calcul que Chiara, cela pourrait mettre un plancher sous les valeurs des immeubles à bureaux. 

C’est juste une question de combien de remise est nécessaire pour que ces accords de réaménagement en valent la peine. Et bien que les bizarreries du marché canadien des bureaux puissent signifier que les mathématiques commencent à fonctionner là-bas en premier, un processus similaire pourrait être ce qui aide à former un fond pour de tels actifs dans le monde.

« Toute cette stratégie de redéveloppement, je ne pense pas que ce soit seulement une stratégie du Canada. Vous pouvez également l’utiliser à l’échelle mondiale », a déclaré Raymond Wong, vice-président de la livraison de solutions de données chez Altus à Toronto.

« Si cela fonctionne vraiment dans d’autres pays, d’autres institutions et développeurs pourraient envisager d’avoir une stratégie plus proactive. », a-t-il dit.

Avocate de formation, Chiara a fondé Mach il y a 23 ans lorsque l’un de ses clients, la riche famille Lieberman de Montréal, a déclaré que s’il pouvait trouver des propriétés à acheter et les gérer par la suite, ils investiraient à ses côtés. 

Depuis, d’autres familles fortunées, notamment le clan Saputo du Québec et plus récemment une famille basée en Arabie saoudite, se sont associées à Mach. 

Chiara dit que l’entreprise fait également des transactions par elle-même, et lorsqu’elle a un partenaire, elle possède généralement au moins 30 % de la propriété, et souvent plus de 50 %.

Chiara a déclaré que Mach avait également réussi à obtenir des prêts auprès des principales banques canadiennes, à des taux d’intérêt d’environ 5% ou 6%, pas loin au-dessus du taux du financement à un jour.

Il dit que c’est une indication que les prêteurs ne considèrent pas les prêts comme particulièrement risqués, ce qui est inhabituel à une époque où les prêts sur des immeubles de bureaux sont pratiquement arrêtés aux États-Unis.

Cela revient au fait que les banques croient aussi en la valeur du terrain sous-jacent, ainsi qu’en l’expérience de Mach en tant que gestionnaire immobilier et promoteur gérant de tels projets.

« Parce que nous faisons notre propre construction, parce que nous sommes plus intégrés verticalement, nous pouvons contrôler les coûts », a déclaré Chiara. 

« S’il s’agissait d’un pur jeu de bureaux, les banques ne le feraient pas. Mais je pense qu’ils aiment notre stratégie, le plan B, et c’est ce que nous leur avons vendu », a-t-il expliqué.

De secteur à la traîne à « Opportunité »

Pourtant, les mauvaises nouvelles pour les immeubles de bureaux continuent d’arriver. Bien qu’il y ait eu une certaine reprise, de nombreux marchés voient les locataires de bureaux arriver à 30% en dessous des niveaux d’avant la pandémie, les taux d’inoccupation sont à des sommets depuis plusieurs décennies, et la plupart des investisseurs et des prévisionnistes s’attendent à ce que les valorisations continuent de baisser alors que le marché continue de s’adapter à des taux d’intérêt plus élevés.

Aux États-Unis, une estimation de Capital Economics a prédit que la valeur des bureaux plongera de 35 % par rapport au sommet d’ici la fin de 2025.

Il leur faudra encore 15 ans pour se remettre de là, ont déclaré les prévisionnistes. Cette réévaluation a vu le montant des immeubles de bureaux en difficulté aux États-Unis monter à 24,8 milliards de dollars, le groupe Starwood Capital du milliardaire Barry Sternlicht devenant le dernier propriétaire de premier plan à faire défaut sur un prêt hypothécaire cette année, rejoignant ainsi Blackstone Inc., Pacific Investment Management Co. et la société canadienne Brookfield Asset Management Ltd.

Mais Chiara pense qu’au moins une partie de la tendance baissière sur les bureaux est exagérée. Il dit que l’activité de location dans ses propriétés montre des signes de reprise et que bon nombre des bâtiments qu’il achète continueront d’être des espaces de travail.

Le campus de Toronto, par exemple, est toujours loué à 83% avec des locataires majeurs comme American Express Co. et la société de télécommunications canadienne Rogers Communications Inc. La première tâche de Mach sera de mettre à jour les bâtiments dans l’espoir d’obtenir ce taux de location supérieur à 90%. 

Chiara a déclaré qu’il s’attend à ce que les responsables de la ville facilitent le rezonage nécessaire dans certains cas, étant donné le besoin de logements et le fardeau des immeubles de bureaux vides sur les finances municipales.

Lorsqu’il s’agit de construire des logements, il est généralement plus logique de partir de zéro. Kyle Bass , le fondateur de Hayman Capital Management, basé à Dallas, a déclaré en avril que la démolition d’anciens bureaux serait une option plus pratique que le réaménagement, car « il faut marteler les barres d’armature et le béton. Il faut tout replomber. »

C’est un sentiment avec lequel Chiara est d’accord, affirmant que la plupart des immeubles de bureaux qu’il achète ne pourraient pas être transformés économiquement en logements sans d’abord être démolis. Mais il est devenu plus confiant dans les prix qu’il paie parce que, contrairement aux États-Unis, le Canada n’a pas connu de vague de défauts de paiement.

Cela s’explique par le fait que des clauses restrictives de prêt plus strictes qui ont tendance à favoriser le prêteur sont beaucoup plus courantes au Canada. Les prêteurs peuvent généralement saisir les autres actifs des emprunteurs pour se rétablir lorsque les paiements ne sont pas effectués, ce qui rend les emprunteurs moins disposés à faire défaut ou à s’éloigner d’une propriété. Aux États-Unis, pour certains types de dettes, le plus qu’un prêteur puisse faire est de saisir la propriété hypothéquée elle-même.

L’activité immobilière commerciale du Canada est également suffisamment concentrée pour qu’il soit dans l’intérêt du prêteur et de l’emprunteur d’éviter un défaut de paiement. En effet, la propriété appartient généralement à quelques grands fonds de pension, assureurs et fiducies de placement immobilier, de sorte que les prêteurs sont davantage incités à se présenter à la table de crainte de perdre des affaires ailleurs. De même, les prêts sont concentrés entre environ six grandes banques.

« Au Canada, vous ne pouvez pas simplement rendre les clés de la plupart des prêts », a déclaré Gwen Roush, vice-présidente principale de la firme de notation DBRS Morningstar.

« C’est juste un environnement différent au Canada. Brookfield laisse tomber les clés d’immeubles de bureaux aux États-Unis, mais nous n’avons pas entendu de gros titres à ce sujet au Canada, par exemple.

Voilà un avantage bien cocasse dans le marché immobilier actuel.