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Démystifier le RCD

14 décembre, 2021   |   Par Félix Blanc

Le ratio de couverture de dette ou RCD est une variable importante lorsqu’on s’intéresse au financement d’un immeuble. Il s’agit d’un ratio, fixé par le prêteur, qui déterminera le montant maximal de prêt, en fonction des revenus d’un immeuble et donc servira à déterminer le montant de la mise de fonds que l’acheteur devra prévoir pour réaliser l’acquisition.

Une institution financière regardera votre immeuble multilogement de la manière suivante : vous avez des revenus bruts qui représente l’ensemble des loyers recueillis durant une année, auxquels se soustraient les dépenses réelles (taxes municipales, taxes scolaires, assurances, frais d’énergie) puis, ensuite, des dépenses normalisées (entretien/réparation, gestion immobilière, conciergerie, pertes reliées aux vacances et mauvaises créances), qui seront fixées en fonction de chartes indépendantes des dépenses véritables figurant à ces postes.

Après avoir soustrait ces deux types de dépenses, vous obtiendrez ce qu’on appelle un RNN (revenu net normalisé). C’est ce que rapporte, aux yeux de la banque votre immeuble, abstraction faite de l’hypothèque.

Naturellement, la banque, pour mitiger son risque, s’attendra à ce qu’à la fin du mois, vous ayez plus de revenus provenant des loyers que du montant de votre paiement hypothécaire, autrement ça voudrait dire que chaque mois, pour y arriver, vous devriez sortir de l’argent de vos poches personnelles pour rembourser l’hypothèque.

Un RCD de 1,0 signifierait que pour 1$ de revenu, la banque vous accordera un prêt qui égalera à un montant qui fera que votre paiement d’hypothèque soit de 1$. À un RCD de 1,15 le paiement hypothécaire ne devrait pas être plus que 1$ pour chaque 1,15$ de revenus. Dans le cas d’un RCD de 1,3, la banque vous accordera un prêt qui a comme paiement hypothécaire mensuel 1 000$ pour un immeuble qui génère un RNN mensuel de 1 300$, ce qui veut dire qu’à chaque dollar payé en hypothèque, il vous resterait 30 cennes de marge de rentabilité. 

Essentiellement, l’institution financière veut être certaine que vous soyez en mesure de payer votre paiement hypothécaire mensuellement à même les revenus nets normalisés de l’immeuble même si vous avez soit une augmentation de vos dépenses ou une perte de revenus. En reprenant l’exemple d’un RCD de 1,30, vous pourriez perdre 23% de vos revenus dus à quelque chose comme un locataire qui a des difficultés financières et vous seriez encore en mesure de payer votre hypothèque sans devoir injecter vos propres fonds personnels. 

On comprend donc que plus le RCD est élevé, plus votre cashflow mensuel sera élevé et moins votre prêt sera à risque en cas d’un choc négatif quant à vos revenus et/ou dépenses. On comprend également que, plus le RCD est élevé, moins la banque prête d’argent par rapport aux revenus générés par l’immeuble et conséquemment par rapport au prix payé. Autrement dit, plus votre RCD sera élevé, plus votre valeur économique sera basse. Toutes choses étant égales par ailleurs, plus l’institution financière établit un RCD élevé, plus petit sera le prêt accordé et plus importante sera votre mise de fonds. 

Bref, typiquement, les investisseurs en phase de croissance aspireront à des RCD très bas.