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RCD | Ratio de couverture de la dette : Qu’est-ce que c’est ?

2 janvier, 2024   |   Par Félix Blanc

Le ratio de couverture de dette ou RCD est une variable importante lorsqu’on s’intéresse au financement d’un immeuble. Il s’agit d’un ratio, fixé par le prêteur, qui déterminera le montant maximal de prêt, en fonction des revenus d’un immeuble.

Une institution financière regardera votre immeuble multilogement de la manière suivante : vous avez des revenus bruts qui représente l’ensemble des loyers recueillis durant une année, auxquels se soustraient les dépenses réelles (taxes municipales, taxes scolaires, assurances, frais d’énergie) puis, ensuite, des dépenses normalisées (entretien/réparation, gestion immobilière, conciergerie, pertes reliées aux vacances et mauvaises créances), qui seront fixées en fonction de chartes indépendantes des dépenses véritables figurant à ces postes.

RNN ? un lien avec le ratio de couverture de la dette ?

Après avoir soustrait ces deux types de dépenses, vous obtiendrez ce qu’on appelle un RNN (revenu net normalisé). C’est ce que rapporte, aux yeux de la banque votre immeuble, abstraction faite de l’hypothèque.

Naturellement, la banque, pour mitiger son risque, s’attendra à ce qu’à la fin du mois, vous ayez plus de revenus provenant des loyers que du montant de votre paiement hypothécaire, autrement ça voudrait dire que chaque mois, pour y arriver, vous devriez sortir de l’argent de vos poches personnelles pour rembourser l’hypothèque.

Un RCD de 1,0 signifierait que pour 1$ de revenu, la banque vous accordera un prêt qui égalera à un montant qui fera que votre paiement d’hypothèque soit de 1$. À un RCD de 1,15 le paiement hypothécaire ne devrait pas être plus que 1$ pour chaque 1,15$ de revenus. Dans le cas d’un RCD de 1,3, la banque vous accordera un prêt qui a comme paiement hypothécaire mensuel 1 000$ pour un immeuble qui génère un RNN mensuel de 1 300$, ce qui veut dire qu’à chaque dollar payé en hypothèque, il vous resterait 30 cennes de marge de rentabilité. 

Essentiellement, l’institution financière veut être certaine que vous soyez en mesure de payer votre paiement hypothécaire mensuellement à même les revenus nets normalisés de l’immeuble même si vous avez soit une augmentation de vos dépenses ou une perte de revenus. En reprenant l’exemple d’un RCD de 1,30, vous pourriez perdre 23% de vos revenus dus à quelque chose comme un locataire qui a des difficultés financières et vous seriez encore en mesure de payer votre hypothèque sans devoir injecter vos propres fonds personnels. 

On comprend donc que plus le RCD est élevé, plus votre cashflow mensuel sera élevé et moins votre prêt sera à risque en cas d’un choc négatif quant à vos revenus et/ou dépenses. On comprend également que, plus le RCD est élevé, moins la banque prête d’argent par rapport aux revenus générés par l’immeuble et conséquemment par rapport au prix payé. Autrement dit, plus votre RCD sera élevé, plus votre valeur économique sera basse.

Toutes choses étant égales par ailleurs, plus l’institution financière établit un RCD élevé, plus petit sera le prêt accordé et plus importante sera votre mise de fonds. 

Bref, typiquement, les investisseurs en phase de croissance aspireront à des RCD très bas. 

Comprendre le Ratio de Couverture de Dette (RCD)

Le ratio de couverture de dette, souvent abrégé en RCD, joue un rôle crucial dans le financement des propriétés immobilières, notamment les immeubles à logements multiples. Ce ratio, défini par les prêteurs, établit le plafond du montant empruntable basé sur les revenus générés par la propriété.

Les institutions financières évaluent le potentiel de prêt en examinant les revenus bruts annuels de l’immeuble, qui correspondent à la totalité des loyers perçus, moins les dépenses réelles telles que les taxes et les assurances, ainsi que les dépenses standardisées comme l’entretien et la gestion immobilière. Ce qui reste après déduction de ces dépenses est le revenu net normalisé (RNN), qui représente, du point de vue de la banque, ce que l’immeuble rapporte nettement, hors charges hypothécaires.

Un ratio de couverture de dette satisfaisant pour une banque indique que les revenus locatifs mensuels excèdent le montant du paiement hypothécaire, ce qui implique que l’investisseur ne devrait pas avoir à puiser dans ses fonds personnels pour couvrir le prêt. Par exemple, un RCD de 1,0 signifie qu’un dollar de revenu permet d’emprunter un montant dont le remboursement hypothécaire est équivalent à un dollar.

Avec un RCD de 1,15 ou 1,3, la marge de rentabilité augmente, offrant une plus grande sécurité financière contre les fluctuations des dépenses ou des pertes de revenus. Un RCD plus élevé se traduit par un flux de trésorerie mensuel plus confortable et réduit le risque pour le prêteur, limitant ainsi le montant prêté en fonction des revenus de l’immeuble et affectant directement le montant de l’apport personnel nécessaire.

Impact du RCD sur le Financement Immobilier

Dans le domaine du financement des immeubles résidentiels multiples, le ratio de couverture de dette, ou RCD, est un indicateur déterminant fixé par les créanciers pour limiter le prêt en accord avec les revenus de l’immeuble.

Ce calcul commence par les revenus bruts annuels, soit la somme de tous les loyers collectés, soustraits des charges réelles incluant taxes et assurances, et des coûts standardisés comme les frais de gestion ou d’entretien. Le résultat est le revenu net normalisé (RNN), perçu par les banques comme le rendement net de l’immeuble, abstraction faite de l’hypothèque.

Pour les banques, un ratio idéal est celui où les revenus de location surpassent les dépenses d’hypothèque, évitant ainsi à l’investisseur de compenser avec ses ressources personnelles. Un RCD de 1 signifie qu’un dollar de revenu engendre un prêt dont le paiement hypothécaire est aussi d’un dollar.

À des niveaux de 1,15 ou 1,3, le ratio indique une marge de profit pour chaque dollar remboursé sur l’hypothèque, offrant une sécurité financière accrue face aux imprévus financiers. Un RCD élevé favorise un meilleur flux de trésorerie mensuel et minimise le risque pour le prêteur, ce qui a pour effet de réduire le montant du prêt par rapport aux revenus de l’immeuble et d’augmenter le besoin en apport personnel de l’investisseur.