Démystifier le TGA immobilier

Le TGA immobilier = le taux global d’actualisation ! Plusieurs en parlent et pourtant plusieurs ignorent véritablement comment le calculer.

Le TGA est toujours le rapport entre les revenus d’un immeuble et sa valeur. Or, de quels revenus parle-t-on ? Et de quelle valeur s’agit-il ? La réalité, c’est qu’il existe plusieurs TGA.

Concentrons-nous ici sur les quatre qui sont les plus utilisés, à savoir le TGA de disposition, qui donne une idée la performance financière isolée d’un immeuble en particulier, le TGA paritaire, qui témoigne de l’appétit du marché pour un immeuble, le TGA de valeur économique, qui témoigne du degré de financement que seraient théoriquement prêtes à offrir les institutions financières, et finalement le TGA de financement, qui témoignera du degré de financement qui sera, dans les faits, véritablement octroyé.

Le TGA immobilier de disposition

Le TGA de disposition est obtenu en divisant les revenus nets normalisés d’un immeuble soit par le prix de vente d’un immeuble, soit par sa juste valeur marchande. Il exprime donc le rendement d’un immeuble que vous achèteriez sans hypothèque, en supposant que les dépenses véritables de l’immeuble coïncident avec les dépenses normalisées de l’immeuble, toutes choses étant égales par ailleurs.

On comprend qu’on exclut du calcul le montage financier, qui viendra évidemment décupler le rendement de l’immeuble, grâce au principe de levier, pour pouvoir isoler la performance de l’immeuble en tant que tel. On comprend donc aussi que pour le calcul, on doit soustraire aux revenus bruts les dépenses réelles ainsi que les dépenses normalisées. Il sera important de calculer le TGA en incluant toutes ces dépenses, parce que le TGA de disposition va ultimement devenir un outil comparatif, ce qui nous amène au point suivant.

Le TGA paritaire

Le TGA paritaire est obtenu par une moyenne de différents TGA de disposition. Dans un secteur donné, dans une période donnée, pour un type d’immeuble donné, on peut faire la moyenne des différents TGA de disposition, que l’on appellera TGA paritaire. Il s’agit là d’un outil utile puisqu’il permet d’anticiper, en fonction des revenus nets normalisés d’un immeuble, le prix que le marché devrait théoriquement être prêt à offrir.

On le sait, les immeubles multilogement sont transigés sur la base de leur performance financière, ce qui nous permet d’anticiper assez bien la fluctuation de leurs valeurs en fonction de ce qu’il rapporte, ce qui n’est pas vrai des propriétés que l’on achète à titre d’habitation personnelle (par exemple les condos, maisons ou petits plex), lesquelles se transigent plutôt sur la base de critères subjectifs et de manière difficilement prévisible.

Il est important de noter au passage que le TGA paritaire doit représenter l’appétit du marché pour un type d’immeuble, il est donc important de noter que la moyenne doit être établie à partir d’immeuble qui se sont vendus, et non pas à partir d’immeubles à vendre.

On notera par ailleurs que le TGA donne un ordre d’idée, mais il faut garder en tête que ce n’est pas une mesure absolue : le potentiel, les capex à prévoir, le risque, le montage financier, etc. seront toutes des variables qui pourront relativiser l’importance de ce ratio approximatif.

Le TGA de valeur économique

Le TGA de valeur économique exprime la relation entre les revenus (nets et normalisés) d’un immeuble et sa valeur économique. Par exemple, une TGA de VÉ de 5% signifie que les RNN d’un immeuble représenteront 5% de la VÉ, bref que la VÉ sera 20 fois plus grande que les RNN. Le TGA de valeur économique est une métrique créée par la banque afin de mitiger son risque.

Comme il représente un rapport délibérément fixé entre RNN et VÉ, ce TGA est le même pour tous les immeubles multilocatifs, tous secteurs confondus.

Peu importe que le marché valorise davantage 1$ en RNN que la banque, les institutions financières n’embarqueront pas dans le jeu de la surenchère pour établir la valeur d’un immeuble : ils établissent un modèle de gestion de risque uniforme qui s’applique systématiquement à tout immeuble, qu’il s’agisse d’un secteur en demande ou non.

Le TGA de financement

Le TGA de financement, quant à lui, déterminera le montant du prêt qu’une institution financière accordera à votre immeuble, en fonction de ses revenus (nets et normalisés toujours). Comme mentionné plus haut, le financement d’un immeuble se fera sur le moindre des trois entre prix payé, valeur marchande et valeur économique.

Autrement dit, le TGA de financement sera soit le TGA de disposition, si le prix d’achat est le plus bas, toi le TGA paritaire, si la juste valeur marchande est la plus basse, soit le TGA de valeur économique, si la valeur économique est la valeur la plus basse.

Quoi qu’il en soit, le TGA exprime toujours le lien entre la rentabilité d’un immeuble et sa valeur, dans un cadre donné. 

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