Articles

Le TGA et les RNN: comment façonnent-ils la valeur d’un bloc appartement?

24 novembre, 2020   |   Par Nikolaï Ray

Le taux global d’actualisation (TGA) et les revenus nets normalisés (RNN) sont des chiffres clés lorsque l’on considère la valeur marchande des immeubles à revenus, que ce soit lorsque vous utilisez l’approche d’actualisation directe ou lorsque vous utilisez une approche basée sur les flux de trésorerie actualisés (DCF, soit l’acronyme de Discounted Cash Flows en anglais).

*nous vous invitons à lire l’article intitulé L’analyse des flux de trésorerie actualisés pour l’immobilier afin d’en savoir davantage sur la méthode DCF

https://mrex.co/fr/lanalyse-des-flux-de-tresorerie-actualises-pour-limmobilier/

Premièrement, à travers l’approche simpliste d’actualisation directe des revenus on se concentre sur les revenus nets normalisés (RNN) de l’immeuble au cours de la première année de la période de détention et on les divise par le taux global d’actualisation du marché. Ceci est fort probablement la méthode la plus connue quant à l’application d’un TGA dans la détermination de la valeur d’une propriété. Elle est la plus simple, mais certainement elle a des lacunes. Cette méthode est limitée par les faits qu’elle ne considère ni le temps ni le levier. De plus, puisqu’elle est basée sur l’utilisation d’une moyenne, un investisseur qui ne possède pas une bonne compréhension des principes de bases en statistiques peut être facilement induit en erreur.

Deuxièmement, grâce au modèle plus élaboré de flux de trésorerie actualisés (DCF) dans lequel tous les flux de trésorerie nets de l’immeuble sont pris en compte sur toute la période de détention, et pas seulement la première année, l’investisseur moyen peut arriver à une valeur basée sur le TGA et les RNN qui est en quelque sorte plus mathématique et réaliste. Il est important de noter que cette méthode a aussi plusieurs lacunes comme l’obligation d’utiliser un chiffrier ainsi que la force ou faiblesse de la projection basée sur la qualité de l’entrée de données et hypothèses de l’investisseur. Cette méthode est donc limitée par la qualité de l’outil et l’étendu de la base du savoir.

TGA et RNN dans l’approche d’actualisation directe

Grâce à l’approche d’actualisation directe des revenus, la valeur d’un actif immobilier produisant des revenus est calculée grâce au ratio résultant des RNN de l’immeuble de la première année de la période de détention divisés par le TGA initial du marché pour des actifs comparables à l’immeuble considéré. Voici donc la formule et quelques exemples démontrant l’approche de valorisation par l’actualisation directe des revenus nets normalisés :

Valeur de la propriété (JVM pour juste valeur marchande) = RNN projetés de la première année / TGA du marché

Évidemment, sur la base de cette formule, si le RNN d’une propriété augmente, la valeur de la propriété devrait également augmenter (en supposant que les TGA restent constants). Au contraire, si les TGA de marché augmentent, la valeur de la propriété devrait diminuer, puisque le TGA est au dénominateur de la formule.

Il convient cependant de noter la nature multifactoriel du TGA (un concept expliqué surtout avec le TGA de ” pricing ” également connu sous le nom de modèle de Gordon – pour plus d’informations, nous vous invitons à vous inscrire au cours introductoire sur les Mathématiques financières de l’investissement immobilier) que lorsque le RNN change (généralement en raison d’augmentations ou de diminutions des loyers du marché en raison d’une demande excédentaire ou d’une offre excédentaire de locaux locatifs), les TGA de marché changent également.

Des recherches empiriques ont montré que le TGA et le RNN évoluent de manière opposée. Autrement dit, lorsque les loyers du marché et le RNN augmentent, les TGA baissent. La raison en est que dans un environnement de hausse des loyers, les projections des investisseurs considèrent que leurs investissements immobiliers plus optimistes et sont prêts à accepter des TGA initiaux plus bas.

Ceci est très important car cela signifie que lorsque le marché est fort, la valeur des propriétés bénéficie d’un double coup de pouce basé sur la formule de capitalisation directe, puisque le numérateur de la formule (RNN) augmente et le dénominateur de la formule (TGA) devient plus petit.

Cela signifie également que pendant les périodes de récession, lorsque les loyers baissent, la perte de valeur des propriétés est doublée car en même temps, les TGA augmentent. Ainsi, le numérateur de la formule de capitalisation du revenu (RNN) devient plus petit et le dénominateur (TGA) devient plus grand, ce qui entraîne une réduction considérable de la valeur de la propriété.

TGA et RNN dans le modèle de flux de trésorerie actualisés (DCF)

Dans le modèle DCF, la valeur de la propriété pour un investisseur est estimée en calculant la valeur actuelle des flux de trésorerie nets de la propriété en utilisant comme taux d’actualisation le rendement requis par les investisseurs sur le marché pour des propriétés comparables de même niveau de risque. Dans ce modèle, la valeur de la propriété est affectée par le TGA uniquement par le biais du calcul du prix de revente, qui est inclus dans le flux de trésorerie de la dernière période. Le prix de revente du bien est généralement calculé à l’aide de la formule de capitalisation directe décrite ci-dessus comme suit:

Prix ​​de revente = RNN de l’année de vente / TGA de sortie

Le TGA de sortie est en fait une prévision du TGA du marché pour la propriété particulière au moment prévu de la vente. Donc, sur la base de cette formule, plus le TGA de sortie est élevé, plus le prix de revente de la propriété est bas. En supposant que tous les autres flux de trésorerie nets de la propriété restent constants, cela signifierait une valeur inférieure pour la propriété considérée. Au contraire, un TGA de sortie plus bas se traduirait par un prix de revente plus élevé et une valeur de la propriété plus élevée aujourd’hui pour l’investisseur (toutes choses étant égales par ailleurs).

La RNN joue également un rôle clé dans la détermination de la valeur de la propriété dans le modèle DCF, car elle est un déterminant clé des flux de trésorerie nets chaque année de la période de détention et également un déterminant clé du prix de revente selon la formule ci-dessus. . Évidemment, toutes choses étant égales par ailleurs, un RNN plus élevé se traduit par des flux de trésorerie nets plus élevés et un prix de revente plus élevé pour le bien considéré. Celles-ci signifierait une valeur actuelle plus élevée des flux de trésorerie nets de la propriété et une valeur plus élevée pour l’investisseur.

Conclusion

Le TGA et le RNN sont les facteurs les plus cruciaux pour déterminer la valeur d’un immeuble produisant des revenus, quelle que soit la technique de calcul de la valeur utilisée. Dans les deux calculs, la valeur de la propriété augmente lorsque le RNN augmente et que les TGA diminuent. Au contraire, la valeur de la propriété diminue lorsque le RNN diminue et que les TGA augmentent.

Étant donné l’importance à la fois du TGA et du RNN dans la détermination de la valeur d’investissement d’une propriété, les investisseurs immobiliers doivent examiner très attentivement autant les prévisions quant à l’évolution positive ou négative des RNN et des TGA futurs qui sont utilisées dans le modèle de flux de trésorerie actualisé que le RNN et TGA initial utilisés dans l’approche de capitalisation directe du revenu.