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Démystifier l’effet de levier

17 février, 2022   |   Par Félix Blanc

Une bonne compréhension de l’effet de levier est essentielle en investissement immobilier multilogement. En fait, sans effet de levier, l’investissement immobilier perdrait l’un de ses principaux attraits.

Archimède, qui découvre le principe du levier en physique, disait, au IIIè siècle avant J.-C. : “Donnez-moi un point d’appui et je soulèverai le monde”. En physique comme en finance, le principe du levier, c’est qu’il peut décupler la force qui y est transmise. En finance, le levier est rendu possible par l’emprunt, ou autrement dit, par la dette.

Prenons un exemple pour imager le concept :

Vous achetez une maison de 1M$, en argent comptant. Pour simplifier l’exemple, oublions les paiements en intérêts au long de l’année ainsi que les taxes foncières, les assurances, les couts en énergie et l’effet du temps sur la valeur de l’argent.

Cette maison prend 1% en valeur pendant la première année, ce qui vous permet de la revendre à 1,010M$ l’année suivante. En un an, vous aurez donc généré 10K$, à partir de 1M$. Votre rendement sur mise de fond serait donc de 1%.

Maintenant, supposons que vous achetez cette même maison, mais qu’au lieu de l’acheter comptant, vous l’achetiez avec une mise de fond de 5%, soit 50K$. En supposant que vous puissiez encore la revendre à 1,01M$ l’année suivante, vous aurez, en un an, généré 10K$, à partir de 50K$. On parle donc d’un rendement sur mise de fond de 20%.

Pourtant il s’agit du même immeuble exactement et de la même prise en valeur. Il est donc essentiel de comprendre que plus vous serez financé pour un bien qui prend en valeur, plus votre rendement sera important.

Mais attention, qui dit rendement dit aussi risque ! Car reprenons maintenant le même exemple, mais en supposant cette fois que l’immeuble perde 1% en valeur, au lieu d’en gagner.

Pour un acheteur qui aurait réalisé l’acquisition d’un immeuble avec 1M$, il se retrouve à la fin de l’année avec une perte de 10K$, donc un rendement de sur mise de fond de -1%, ce qui ne compromet pas de manière significative les fonds investis.

Cependant, pour un acheteur bénéficiant d’un RPV de 95%, et qui achète donc l’immeuble avec une mise de fond de 50K$, une perte de 10K$ représente par ailleurs une perte de 20%.

Ce qu’il faut donc conclure, c’est premièrement que l’effet de levier agit comme un catalyseur dans une structure financière. Il accroit le rendement, que ce soit pour le meilleur ou pour le pire.

Ce qu’il faut deuxièmement conclure, c’est qu’une dette n’est pas une mauvaise chose, bien au contraire. C’est une condition nécessaire à toute entreprise d’investissement immobilier aspirant à la croissance.

Ce qu’il faut troisièmement conclure, c’est que le cout d’un prêt n’est pas la seule chose qu’il faut prendre en compte. En période de croissance, l’investisseur immobilier doit savoir optimiser sa structure de levier avant de prioriser des économies sur le cout de sa dette.