Des choses étranges arrivent sur le marché du logement

Des taux hypothécaires plus élevés ne sont généralement pas de bon augure pour le marché du logement, et les États-Unis viennent de connaître l’une des augmentations les plus fortes de l’histoire.

Les acheteurs potentiels de maison sont actuellement confrontés à un énorme choc, les mesures d’abordabilité se détériorant à leur rythme le plus rapide jamais enregistré. 

En fait, nous voyons un certain nombre de jalons franchis sur le marché, avec des écarts sur les prêts hypothécaires et des taux d’intérêt de référence atteignant des niveaux jamais vus depuis des décennies. Cela arrive pendant que le volume des nouvelles ventes ralentit à un rythme plus rapide que même au lendemain de la crise financière mondiale.

Cela signifie-t-il que les prix des maisons sont sur le point de s’effondrer aux USA ? 

Pour faire une courte réponse, c’est une possibilité. Mais une autre possibilité est que le marché du logement devienne juste tout simplement bizarre.

James Egan, le stratège de Morgan Stanley en matière de logement aux États-Unis, a récemment réduit ses prévisions de prix de l’immobilier pour afficher une baisse d’une année sur l’autre en décembre 2023. Mais il s’attend à une chute de seulement 3 %, loin d’un effondrement pur et simple annoncé par plusieurs acteurs du marché.

Le problème est que nous sommes en territoire inconnu. Oui, les taux hypothécaires ont grimpé en flèche, ce qui réduit l’abordabilité. Mais en même temps, contrairement à l’époque d’avant 2008 et de l’éclatement de la bulle des subprimes, il y a très peu de vendeurs forcés et donc très peu de stocks. 

« Beaucoup de ces statistiques que nous utilisons pour prévoir les choses comme : l’activité immobilière, en sous-entendant les ventes de maisons ou les mises en chantier ainsi que les prix des maisons, sont à des niveaux que nous n’avons jamais vus auparavant. Ou si nous y avions été confrontés, nous ne l’avons pas été depuis des décennies », a déclaré Egan dans une interview sur le podcast Odd Lots.

« Les listes de maisons existantes disponibles à la vente, nous avons ces données remontant pour les maisons unifamiliales au début des années 1980, elles n’ont jamais été inférieures à ce qu’elles étaient au début de cette année. Nous avons augmenté un tout petit peu par rapport au creux connu au cours des trois derniers mois », explique-t-il. « Mais nous pensons qu’ils vont maintenir les listes serrées, ce qui maintiendra les prix des maisons plus soutenus. », selon Egan.

Pour comprendre où se dirigent les prix des logements, l’équipe examine quatre éléments clés : l’offre, la demande, l’abordabilité et la disponibilité du crédit. Alors que les deux premières composantes n’ont pas tendance à changer rapidement, l’abordabilité et la disponibilité du crédit peuvent évoluer très rapidement. Et c’est exactement ce que nous voyons maintenant.

Le résultat ainsi obtenu se justifie parce que la majorité des propriétaires ont des hypothèques à taux fixe et parce que la valeur nette du logement est encore élevée, la plupart des gens sont à l’abri du choc à venir. Mais cette isolation a un coût, ce qu’Egan appelle « l’effet de verrouillage ».

« Les propriétaires actuels, pour vendre leur maison dans de nombreux cas, devraient contracter une hypothèque qui pourrait être supérieure de 200, 250, 300 points de base à leur hypothèque actuelle », explique Egan. « Ils ne seront tout simplement pas disposés à vendre leur maison au prix le plus bas qui pourrait être plus abordable pour l’acheteur d’une première maison. », selon lui.

Il y a donc une chance que nous nous dirigions vers un territoire inexploré, où les mesures de l’activité immobilière se détériorent rapidement, même si les prix restent fermes.

Voici sept points qui montrent à quel point l’image du marché du logement semble inhabituelle en ce moment.

Les prix des maisons ont bondi après Covid

L’augmentation des prix de l’immobilier dans les années qui ont suivi la pandémie de Covid-19 a été très spectaculaire, dépassant même les pics du début des années 2000. Comme le note Egan, chacun des 16 derniers mois représente une croissance plus forte que le record précédent avant la crise financière mondiale. Naturellement, cela soulève la question de savoir si ces hausses rapides des prix de l’immobilier sont durables.

« Chacun des 16 derniers mois aurait été un record de croissance d’une année sur l’autre si nous le comparions à 2004 et 2005 », déclare Egan. « Nous avons largement dépassé cela lorsque vous ajoutez des taux hypothécaires en hausse de plus de 300 points de base depuis le début de l’année. Ces éléments vont se combiner pour entraîner une augmentation de plus de 50 % d’une année sur l’autre du paiement hypothécaire mensuel sur le prix médian de la maison. », a-t-il fait remarquer.

Les taux hypothécaires ont connu un choc

Le taux hypothécaire moyen sur 30 ans est passé de moins de 3 % en 2020 à près de 7 % aujourd’hui, selon la Mortgage Bankers Association. C’est le plus élevé depuis le début des années 2000. Mais ce mouvement important a été dépassé par une autre mesure clé : l’écart (ou la différence) entre les taux hypothécaires et les taux d’intérêt de référence, mesurés par le rendement du bon de Trésor américain à 10 ans.

Avec des perspectives économiques si incertaines alors que la Fed augmente les taux et avec une volatilité du marché obligataire nettement plus élevée qu’elle ne l’était auparavant, de nombreux grands investisseurs ont hésité à acheter des titres adossés à des créances hypothécaires. Cela a contribué à l’augmentation du coût d’emprunt pour acheter une maison. Dans le même temps, la Fed s’est également éloignée du marché alors qu’elle réduisait son bilan.

« Lorsque vous avez tant des plus gros acheteurs au cours des deux dernières années qui ne sont pas aussi disposés et capables d’entrer sur le marché en ce moment, combinés à la volatilité des taux que nous avons connue, cela peut en quelque sorte conduire à cet écart dans les écarts », déclare Egan. 

L’accessibilité au logement se détériore rapidement

La flambée des prix des maisons combinée à la hausse des taux hypothécaires signifie que l’abordabilité du logement se détériore maintenant à un rythme sans précédent, surtout par rapport au revenu moyen aux États-Unis.

« Nous nous sommes détériorés de manière incroyablement substantielle », déclare Egan. « Mais pourquoi nous pensons que les prix des maisons ne vont pas s’effondrer ici, pourquoi nous pensons que cette fois est différente ? », a-t-il demandé.

L’activité de refinancement est tombée de haut

Sur cette note, la grande majorité des propriétaires américains ont des hypothèques à taux fixe et beaucoup ont refinancé ces dernières années pour profiter des taux d’intérêt ultra-bas. Cela signifie que l’abordabilité est moins un problème pour les propriétaires existants que pour les futurs propriétaires.

« Lorsque vous considérez le montant record des volumes de montages hypothécaires en 2020, le fait que nous ayons cassé cela en 2021 pour un nouveau montant record de montages hypothécaires, la plupart de ces propriétaires ont pu acheter leur maison ou refinancer leur hypothèque à des taux historiquement bas », explique Egan. « Leur accessibilité est bloquée pendant 30 ans. Ils ne voient pas l’abordabilité se détériorer. Cette détérioration est à venir pour les acheteurs d’une première maison. Le problème est donc situé auprès des acheteurs potentiels.

L’effet de blocage 

Le fait que les propriétaires qui ont eu la chance d’obtenir des taux plus bas n’aient pas beaucoup de raisons de vendre dans un environnement de taux hypothécaires plus élevés et de baisse des prix contribue à créer cet effet de « verrouillage » avec moins de maisons mises sur le marché. 

« Ils sont en quelque sorte enfermés dans leurs maisons actuelles à ces taux inférieurs », explique Egan. « Ce que nous prévoyons de continuer à voir à l’avenir, c’est que l’inventaire, les listes de maisons existantes disponibles à la vente, nous avons ces données remontant pour les maisons unifamiliales au début des années 1980, elles n’ont jamais été inférieures à ce qu’elles étaient au début de cette année », comme mentionné plus haut.

Les ventes de logements ont fortement ralenti

Un si grand nombre de propriétaires qui restent en place grâce à des taux hypothécaires plus élevés pourraient aider à fixer un plancher sur les prix, mais ce sera presque certainement une mauvaise nouvelle pour les agents immobiliers, car les ventes de maisons neuves tomberont de haut. Le volume des ventes diminue déjà à un rythme plus rapide que pendant la crise financière mondiale grâce à la combinaison de la détérioration de l’accessibilité et de la faible offre de logements neufs sur le marché.

« Si nous n’allons pas vendre ces logements à des prix inférieurs à ceux auxquels ils ont été achetés, cela va aider à soutenir l’activité des prix des maisons », dit Egan. « Mais d’un autre côté, cela signifie que [le] propriétaire existant n’achète pas non plus une autre maison après avoir vendu la sienne, ce qui, selon nous, va en quelque sorte exacerber la baisse des volumes de ventes. », selon les propos d’Egan.

Les normes de crédit se sont durcies

Bien sûr, quand on voit les ventes de maisons chuter au rythme le plus rapide depuis 2008, il est légitime de se demander si nous nous dirigeons vers une répétition de la bulle des subprimes qui a déclenché la crise financière. 

Pour Egan, il y a quelques facteurs qui rendent les choses différentes cette fois-ci, y compris une pénurie structurelle de logements aux États-Unis, mais la plus grande considération est peut-être la disponibilité du crédit.

Avant 2008, il semblait que tout le monde pouvait emprunter des tonnes d’argent pour contracter des hypothèques sur plusieurs propriétés. Mais les normes de prêt se sont considérablement resserrées après la crise financière, et les produits hypothécaires problématiques ont pratiquement disparu du marché. Cela signifie que les personnes qui possèdent actuellement des maisons devraient en théorie pouvoir les conserver même si la croissance économique ralentit.

« Nous avons renoncé à six ans d’assouplissement dans les six mois qui ont suivi le début de Covid en mars 2020. Nous sommes aux niveaux les plus serrés que nous ayons connus depuis 20 ans. Nous pensons que la voie à partir d’ici pourrait même être vers des normes de prêt plus strictes », a affirmé Egan.

Bien sûr, une grande partie de cette déclaration dépend de la mesure dans laquelle la hausse des taux d’intérêt a frappé l’économie. Si les choses tournent suffisamment mal et que de nombreuses personnes perdent leur emploi, nous pourrions assister à une vague de vendeurs en difficulté qui pourraient libérer des stocks et exercer une pression à la baisse sur le marché. Tout ceci reste bien sûr hypothétique.

« En raison du manque de confiance des propriétaires sur la capacité de refinancement, nous ne pensons pas que cela les forcera à des défauts de paiement et à des saisies. Donc ce qui pourrait faire baisser les prix des maisons, ce sont ces transactions en difficulté, de ces vendeurs forcés », déclare Egan.