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Des investisseurs institutionnels se tournent vers une stratégie à plus long terme pour les appartements

17 November 2021   |   Par Kadiatou Bah

Cette année, l’inflation est devenue une préoccupation majeure pour les investisseurs. Le capital institutionnel et les grands fonds planifient à l’avance en passant d’une stratégie d’investissement à valeur ajoutée ou à court terme à un modèle d’affaires regardant sur le long terme.

« Sur un horizon à court terme, il est très difficile de gagner de l’argent de manière significative lorsque les TGA sont si bas. Vous ne verrez que les revenus augmenter avec l’inflation, vous devez conserver la propriété pendant une longue période pour voir la croissance », a déclaré Jahn Brodwin, directeur général principal de la pratique immobilière chez FTI Consulting, à GlobeSt.com.

Au centre de la stratégie à long terme se trouve la dette à long terme, généralement avec une durée de 10 ans. Parce que la valeur du dollar diminue avec l’inflation, les investisseurs ayant une dette à long terme remboursent le prêt avec de l’argent moins cher. « Si vous pouvez obtenir de l’argent sur 10 ans avec un taux fixe, lorsque vous êtes à la septième, huitième et neuvième année, vous remboursez vos dettes avec des dollars bon marché », explique Brodwin.

« Si vous pouvez bloquer des taux d’intérêt bas à long terme suivis d’une période d’inflation, alors que les loyers grimpent à des taux inflationnistes, votre dette reste stable », renchérit Brodwin.

Le marché du multilogement est une classe d’actifs parfaite pour cette stratégie, car la structure des loyers offre également une couverture contre l’inflation. « Les logements multirésidentiels sont une excellente protection contre l’inflation parce qu’ils relaient le prix chaque année », explique Brodwin. « Donc, s’il y a une période d’inflation prolongée, les logements multirésidentiels deviennent une bonne couverture contre l’inflation, par rapport aux bureaux ou aux commerces de détail avec des baux à plus long terme. », explique Brodwin.

Les appartements sont également historiquement résilients en période de perturbation économique. « La seule chose que nous savons avec certitude, c’est que les gens ont besoin d’un endroit où vivre », ajoute Brodwin. « Ainsi, le multilogement a toujours été considéré comme une valeur sûre. En échange de la valeur sûre, vous devez être prêt à accepter un rendement inférieur », a ajouté Brodwin.

Bien que les institutions retiennent les actifs plus longtemps, elles ne passent pas nécessairement à une stratégie de base. « De toute évidence, il y a beaucoup de fonds qui sont en mode achat-réparation-vente, mais il y a beaucoup d’argent à la recherche d’une maison », dit Brodwin. « Le capital se concentre sur l’achat d’actifs qui offrent une protection contre l’inflation. C’est une valeur sûre, et quand vous avez toute cette incertitude entourant d’autres classes d’actifs, il y a une fuite vers la sécurité. » a déclaré Brodwin.

Les institutions sécurisent la dette à long terme à des taux d’intérêt bas le plus rapidement possible, alors que les taux sont encore à leur niveau inférieur. De nombreux experts ont des visions d’une hausse des taux à l’avenir. « Nous sommes dans un environnement de taux d’intérêt historiquement bas. On s’attend à ce que cela ne dure pas beaucoup plus longtemps », explique Brodwin. « Il y a de moins en moins de raison de maintenir les taux d’intérêt artificiellement bas », a averti Brodwin.