La hausse soutenue des prix des maisons, dans de nombreuses villes au Canada, est supérieure à celle que justifierait le niveau actuel de revenu par travailleurs et la croissance démographique.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a publié un rapport le 25 mars qui fait état de « déséquilibres préoccupants » dans le marché de l’habitation de plusieurs villes du pays. La faible offre de logements mis en vente dans le contexte de la pandémie combinée à une demande forte des acheteurs a accéléré la croissance des prix.
Le marché de l’habitation national demeure donc au niveau modérément vulnérable selon l’agence fédérale du logement, et ce, pour un deuxième trimestre consécutif.
Les vulnérabilités seraient plus prononcées dans les grandes villes et les plus petits centres selon l’analyse présentée dans le rapport Évaluation du marché de l’habitation (EMH), qui se fonde sur les données provisoires du quatrième trimestre de 2020 et les renseignements disponibles sur le marché en février 2021.
Bob Dugan, Économiste en chef à la SCHL déclarait que « Les répercussions de l’actuelle pandémie ont continué d’influer sur les marchés de l’habitation du Canada au quatrième trimestre de 2020. La vigueur de l’activité et la hausse des prix sur le marché de l’habitation ont contribué à l’émergence de nouveaux déséquilibres dans certains marchés ou à l’aggravation des déséquilibres existants dans des marchés déjà vulnérables. »
Le nombre de régions métropolitaines de recensement présentant des signes de déséquilibres préoccupants comme l’accélération de la croissance des prix et de la surévaluation est en augmentation.
La SCHL précisait que la vulnérabilité était plus grande à Toronto, Ottawa, Hamilton, Halifax et Moncton dans le premier quart de l’année en cours.
Toronto, Ottawa et Halifax ont un degré de vulnérabilité qui est passé de modéré à élevé au cours du trimestre, en raison de la hausse des prix des logements à Toronto et à Halifax ainsi que de la surévaluation qui a pris de l’importance à Ottawa.
Les marchés de Hamilton et de Moncton étant déjà à un degré élevé de vulnérabilité au cours du troisième trimestre de l’an 2020 ont conservé cette côte, car aucun des deux marchés ne montre des signes d’amélioration.
La SCHL affirme que la vulnérabilité du marché du logement de Vancouver est restée modérée, mais la cadence des ventes de logements est montée à des niveaux jamais vus depuis l’an 2017, ce qui a entraîné d’importantes hausses de prix.
Calgary et Edmonton sont quant à elles passées d’un degré faible à modérer. Calgary a signalé des niveaux élevés de stocks excédentaires de logements.
À court terme, les effets de la pandémie ont fait augmenter la proportion d’appartements locatifs inoccupés. Ces stocks excédentaires observés dans le marché locatif peuvent constituer un risque pour la stabilité court terme des marchés locaux.
Un marché immobilier de plus en plus hors de prix à Montréal
Au quatrième trimestre de 2020, les répercussions de la pandémie ont continué à influer aussi sur la conjoncture du marché de l’habitation montréalais. La demande en logement est restée élevée malgré les mesures de confinement prolongées en février 2021.
Le degré de vulnérabilité de Montréal est cependant demeuré modéré, selon la SCHL, mais le rythme des ventes a atteint de nouveaux records. Il en résulte une forte hausse dans les prix, qui favorise l’apparition des déséquilibres liés à la surévaluation dans ce marché aussi.
L’accès à une propriété pour les familles par exemple dans la région risque ainsi de se complexifier, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
« Le rythme trimestriel des ventes a atteint de nouveaux records. Résultat, une forte hausse des prix à Montréal est observée, de sorte que l’émergence des déséquilibres liés à la surévaluation doit être surveillée de près », prévient le rapport. Au dernier trimestre de 2020, le rythme des ventes s’est chiffré au-dessus de 59 % qui était le record atteint en 2009.
La SCHL note également que l’écart entre la demande et l’offre dans la région métropolitaine « continue de se creuser » sur le marché, alors que très peu de logements disponibles à la vente se sont ajoutés dans les derniers mois. Cela a entraîné une accélération de la croissance des prix.
En effet, les inscriptions en vigueur, selon les données publiées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) , ont baissé en février 2021 de 45% par rapport à février 2020. Ce déclin a été plus prononcé pour les unifamiliales, par conséquent, les prix de celles-ci croissent et les unités à vendre ne restent pas longtemps sur le marché.
Même si les taux hypothécaires observés dans le contexte de la crise sanitaire sont bas, le risque de surévaluation sur le marché immobilier montréalais « s’approche du seuil problématique », prévient le rapport de la SCHL.
Montréal pourrait devenir de moins en moins abordable pour plusieurs ménages si les prix des logements continuent de grimper aussi vite.
Quels facteurs viendront augmenter l’offre de logements mis en vente dans la métropole et peut-être aider à ajuster les prix ? Est-ce les départs de résidents de la grande région de Montréal vers d’autres régions du Québec, le calendrier de livraison ou l’efficacité du vaccin, des mesures gouvernementales?
Ce qui est sûr c’est que les spéculations vont bon train quant à la direction que prendront les prix des maisons dans les prochains mois.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
