Encore plus de croissance dans les loyers multirésidentiels

La croissance des loyers et les taux d’occupation ne seront probablement pas aussi robustes en 2022 par rapport à l’année précédente, mais le marché américain des appartements reste assez sain, selon un panel d’experts qui a souligné les atouts du secteur lors d’un webinaire le 8 août dernier.

Perspectives de croissance des loyers aux USA selon CBRE

La croissance des loyers a enregistré une hausse à deux chiffres sur de nombreux marchés actifs en 2021, mais les loyers mensuels restent abordables par rapport au revenu moyen du locataire, ont déclaré les panélistes. 

De plus, les promoteurs construisent des communautés d’appartements en pensant au locataire travaillant à domicile. Ces deux tendances clés soutiendront un marché sain tout au long de l’année 2022, selon le panel.

Les présentateurs du panel comprenaient Julie Whelan, responsable mondiale du leadership éclairé des occupants chez CBRE ; Jen Siebrits, responsable de la recherche au Royaume-Uni ; et Matthew Vance, responsable de la recherche multirésidentielle aux États-Unis.

Les panélistes ont convenu que même si la confiance des consommateurs est faible, d’autres tendances, telles que la croissance des salaires, indiquent que la demande d’appartements restera stable. 

Cela sera particulièrement vrai si les développeurs continuent de répondre aux demandes d’accueil des travailleurs hybrides et distants en incorporant des espaces de travail dans les unités et les espaces communs des communautés d’appartements qu’ils construisent.

« La demande de logements aux États-Unis reste exceptionnellement élevée », a déclaré Vance. « Cela a ramené les taux d’occupation à des niveaux historiques. Il n’est donc pas surprenant que nous assistions également à une croissance exceptionnelle des loyers. », a-t-il dit.

Malgré la hausse des loyers, le locataire moyen n’est pas encore surchargé de coûts, selon le panel de la CBRE, qui rapporte également que la plupart des locataires d’appartements gérés de manière non professionnelle paient environ 27 % de leurs revenus pour le loyer. 

« C’est moins que le seuil de 30% généralement considéré comme étant surchargé de coûts, ce qui signifie qu’il y a de la place pour une croissance supplémentaire des loyers », a expliqué Vance. Mais ces données ne s’appliquent pas à tous les locataires.

« Je devrais probablement reconnaître également que les ménages à faible revenu, en particulier dans les villes à coût élevé, sont confrontés à des problèmes d’accessibilité beaucoup plus importants. », a-t-elle illustré.

Notamment, les taux d’inoccupation ont augmenté au deuxième trimestre. Selon RealPage Market Analytics, le taux de vacance pour le deuxième trimestre 2022 était de 3,2 %, contre 2,5 % au premier trimestre.

Vance attribue cela aux développeurs qui ont ajouté de l’offre au pipeline pendant une période de demande exceptionnellement faible au dernier trimestre. Cela s’ajoute à la baisse de confiance des consommateurs et au ralentissement de la demande en 2022 après l’année record pour la demande de logements qui a été en 2021.

L’adaptation est de mise

Si je devais résumer cela pour vous en une phrase, a dit Vance, « c’est que le secteur multirésidentiel américain continuera à fonctionner au-dessus de la tendance pendant un certain temps encore, mais les taux d’inoccupation continueront leur remontée vers des niveaux normaux cette année et l’année suivante. Nous pouvons nous attendre à ce que la croissance des loyers ralentisse en conséquence. ».

Les présentateurs ont également discuté de l’essor des modèles de travail hybrides et à distance et de l’impact que ce changement pourrait avoir sur les marchés multilogements des centres urbains et des banlieues.

Selon Vance, les centres-villes et les villes côtières où le coût de la vie est plus élevé ont subi les effets négatifs du mouvement de population vers les banlieues au début de la pandémie, mais les locataires ont récemment commencé à revenir dans des appartements urbains du centre-ville.

« Les développeurs abordent la demande d’espace de travail à domicile de deux manières », selon Vance.

Premièrement, les développeurs augmentent la taille moyenne des nouvelles unités d’aujourd’hui. La taille moyenne des unités livrées cette année est supérieure de 9,6 % à celles construites au cours des 10 années précédant la pandémie de COVID 19. Deuxièmement, les promoteurs intègrent des espaces de travail dans les espaces communs en tant qu’équipement communautaire, permettant aux locataires de quitter leurs appartements tout en continuant à travailler depuis leur domicile.

« Le monde est un endroit connecté, et ce que nous apprenons, c’est que les changements que nous constatons dans le comportement des consommateurs ont vraiment un impact sur toutes les classes d’actifs », a déclaré Whelan. « Et cela est plus évident dans les multilogements. ».