Et si la hausse des taux d’intérêt ne refroidissait pas l’immobilier ?

« La faiblesse de l’offre de logements pourrait atténuer l’impact de la hausse des taux sur le marché immobilier », avertissent plusieurs économistes

En règle générale, la hausse des taux refroidit un marché immobilier chaud en rendant les prêts hypothécaires plus chers. Cependant dans le cycle actuel de hausse des taux, l’offre de logements est si faible par rapport à la demande refoulée, au Canada et aux États-Unis, que les modèles économiques traditionnels ne peuvent que difficilement s’appliquer.

Cette dynamique a attiré l’attention de certains économistes américains cette semaine. Ils ont commencé à avertir que les hausses de taux n’exerceraient probablement pas le pouvoir qu’elles exercent normalement sur le marché immobilier.

Contexte explicatif

Aux États-Unis, les taux hypothécaires ont déjà bondi à 5 %, ce qui représente un sommet en 11 ans. « Les modèles économiques standard suggèrent qu’une augmentation de cette ampleur devrait peser considérablement sur le logement, le segment de l’économie le plus sensible aux taux d’intérêt et le canal classique de transmission de la politique monétaire », a écrit Ronnie Walker, économiste américain chez Goldman Sachs, dans une note aux clients.

« Cependant, l’extrême déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier d’aujourd’hui atténuera probablement le choc de la hausse des taux à l’activité », a-t-il écrit. « En utilisant des données au niveau de l’État, nous montrons que les ventes de maisons existantes ne sont que, d’un tiers, sensibles aux changements de taux dans un environnement limité par l’offre. », a-t-il-expliqué.

Walker et son équipe ont également constaté que les mises en chantier d’habitations n’ont jamais réagi aux variations des taux hypothécaires lorsque l’offre ne peut pas répondre à la demande. La raison probable : « Les constructeurs d’habitations sont en mesure de continuer à construire sans craindre que les maisons restent vacantes après l’achèvement. »

Cette dynamique est soutenue par de nouvelles données sur les mises en chantier d’habitations aux États-Unis publiées mardi. Malgré une hausse importante des coûts hypothécaires depuis le début de l’année, les mises en chantier de logements en mars ont dépassé les attentes, augmentant de 0,3 % d’un mois à l’autre au lieu de la baisse estimée. « Le marché a peut-être encore une certaine marge de manœuvre avant que le cycle de resserrement de la Fed ne devienne une contrainte contraignante », a écrit Shernette McLeod de TD Economics dans une note aux clients.

Il est encore trop tôt dans le cycle de hausse des taux pour faire des déclarations définitives. Cependant, si la demande de logements reste robuste, cela « pourrait suggérer que la Fed devra augmenter les taux plus que prévu », a écrit Bill McBride, qui a rédigé cette semaine, le bulletin Calculated Risk, un blog spécialisé dans le logement. 

En d’autres termes, si l’efficacité de chaque augmentation est diminuée par la puissante inadéquation entre l’offre et la demande, un nombre inhabituellement élevé de hausses peut être nécessaire pour rétablir un certain ordre sur le marché du logement.

Canada et États-Unis dans le même bateau

Les économistes qui ont écrit sur la dynamique cette semaine se sont concentrés sur le logement aux États-Unis, mais il existe de nombreux parallèles avec le Canada. D’une part, l’inventaire de logements aux États-Unis est à un niveau historiquement bas, et le Canada est proche du sien. À l’échelle nationale, à la fin de mars, il y avait 1,8 mois d’inventaire au Canada, ce qui n’est que légèrement supérieur au creux record de seulement 1,6 mois des trois mois précédents, selon l’Association canadienne de l’immeuble, ou ACI. La moyenne des stocks à long terme est supérieure à cinq mois.

Les prix des maisons ont également grimpé en flèche dans les deux pays. Aux États-Unis, ils ont grimpé de 19 % au cours de la dernière année, tandis qu’au Canada, ils ont augmenté de 27 % à l’échelle nationale au cours de la même période, selon l’ACI, bien qu’ils aient à peine bougé au cours du dernier mois.

Il est possible que les deux marchés du logement divergent, en partie à cause de différences structurelles entre eux. Les États-Unis, pour leur part, comptent sur des prêts hypothécaires de 30 ans, tandis que les taux hypothécaires fixes canadiens sont réinitialisés tous les cinq ans.

Mais même dans ce cas, la réponse de la Fed au marché immobilier américain a une influence démesurée sur l’économie canadienne dans son ensemble. La grande majorité des exportations canadiennes sont vendues aux États-Unis, et toute différence entre les taux d’intérêt des deux pays peut avoir une influence importante sur la valeur du dollar canadien par rapport au billet vert.

Les Canadiens devraient donc prêter attention à l’inhabituel marché immobilier américain en ce moment. Walker, l’analyste de Goldman, a constaté que lorsque les taux d’inoccupation des logements sont supérieurs à 2 %, une augmentation de point de pourcentage des taux hypothécaires ralentit généralement les ventes de logements existants de 6,5 %. Lorsque le taux d’inoccupation est inférieur à 1 %, les ventes ne ralentissent que de 2,5 %.

À l’heure actuelle, le taux d’inoccupation des logements à l’échelle nationale américaine est de 0,9%, le niveau le plus bas depuis 1978 et égal au niveau le plus bas des 66 ans d’histoire de la mesure, selon Goldman Sachs.