Les institutions financières québécoises exigent une évaluation environnementale de site (EES) de phase 1 de moins d’un an pour les blocs de sept logements et plus si le prêt est assuré par la SCHL. Selon Nikolaï Ray, il est même de mise de faire effectuer une évaluation environnementale automatiquement, même pour des 5–6 logements, pour éviter les mauvaises surprises.
Les risques associés à l’achat d’un bloc sont nombreux, mais celui de découvrir, des années après l’achat, lors de la vente, que vous devez décontaminer toute une zone peut s’avérer très coûteux.
Les conséquences de ne pas faire d’EES peut avoir des conséquences très coûteuses
En effet, ne pas procéder à une EES avant l’achat d’une propriété peut avoir de lourdes conséquences financières et vous plonger dans de longues et pénibles démarches. Par exemple, disons que tu as acheté un bloc de sept portes ou plus comptant. Si tu vas chercher du financement pour des rénovations, on te demandera d’effectuer une EES phase 1. À ce moment, l’étude révèle que ta propriété risque d’être contaminée. Tu arrives à la conclusion qu’il est trop compliqué de poursuivre l’ancien propriétaire et tu finis par débourser plus de 100 000 CA$ en coûts d’assainissement. Cependant, si tu avais su que la propriété était contaminée, tu ne l’aurais sûrement pas acheté.
Les différentes phases des EES
Phase 1
Une EES phase 1 consiste en l’inspection visuelle et la recherche de l’historique du site. Un consultant en environnement cherchera des signes visibles de contamination réelle ou potentielle, comme la présence de réservoirs souterrains. Il recueillera également des documents et des photos aériennes pour déterminer quelles activités se sont déroulées sur le site et les propriétés avoisinantes d’où une contamination pourrait provenir. Dans certaines situations, une entreprise pourrait avoir assainit sa propriété sans que ce soit le cas des propriétés avoisinantes.
Durant la phase 1, les recherches doivent remonter aussi loin que possible pour déterminer à quoi ont servi la propriété et les terrains avoisinants, ainsi que les risques de contamination. Les propriétés plus anciennes sont généralement plus à risque que celles n’ayant que 20 ou 30 ans. Cependant, même si un site semble parfaitement sain aujourd’hui, il pourrait déjà avoir accueilli un poste d’essence ou un nettoyeur à sec.
Phase 2
Cette phase peut comprendre des prélèvements d’échantillons de sol et d’autres tests, et elle donne un meilleur portrait de l’état du terrain, des eaux souterraines et des structures de la propriété. Lorsque des problèmes potentiels sont identifiés en phase 1, on doit généralement prendre d’autres mesures. Certaines provinces canadiennes exigent que les résultats de l’EES phase 2 ou qu’un rapport de l’état du site soit soumis aux autorités afin que l’information devienne publique. En raison des règles environnementales de plus en plus strictes, cependant, une propriété jugée non contaminée il y a 10 ans pourrait ne pas passer le test aujourd’hui.
Une EES est rapide et peu coûteuse… et pourrait vous sauver beaucoup d’argent
Toute offre d’achat doit tenir compte de l’exécution d’une diligence raisonnable. Deux mois devraient être suffisants pour une EES complète. Une phase 1 coûte 1500–5000 $ (selon la région). Une phase deux peut coûter 7000–60 000 $, selon les problèmes identifiés. Vous pouvez mettre fin au processus en tout temps (i.e., vous pouvez décider de laisser tomber la phase 2 et simplement renoncer à l’achat).
Les règlements varient
La réglementation qui s’applique aux activités susceptibles de nuire à l’environnement relèvent à la fois des gouvernements fédéral et provinciaux, et ainsi peuvent varier d’un endroit à l’autre. Il peut donc s’avérer long et complexe de déterminer qui est responsable d’une contamination. Comme tu ne veux pas devoir poursuivre le vendeur après la vente, tu dois exiger du vendeur qu’il nettoie sa propriété avant de l’acheter.
Avantageux pour l’acheteur et le vendeur
Inciter le vendeur à effectuer une EES phase 1 est, selon Jonathan Grandmont, courtier immobilier agréé chez Groupe Grandmont Via Capitale, un geste gagnant pour les deux parties impliquées. Il permet, en effet, au vendeur de démontrer que sa propriété est conforme lors de la transaction et à l’acheteur d’éviter les mauvaises surprises.
A titre d’exemple, Jonathan nous relate un incident de la sorte dans un récent dossier. Son client s’apprête à acquérir un six logements semi-commercial. Cependant, M. Grandmont a eu le réflexe d’exiger une EES, malgré l’absence de cette exigence de la part du prêteur. Ce réflexe était principalement motivé pour que son acheteur ait accès à toutes les options de refinancement possible.
Ce qui aurait pu paraître un caprice s’est révélé très important dans la transaction, puisque sous une dalle où il avait déjà eu un réservoir extérieur, il y avait un réservoir de mazout souterrain. Le vendeur procède actuellement au retrait du réservoir (au frais de l’ancien propriétaire) et le client de Jonathan obtiendra un rapport environnemental favorable, ensuite. Fait à ne pas négliger : même si la vente est faite sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur, le vendeur n’aurait pu se soustraire à sa responsabilité en lien avec le réservoir souterrain, puisque dans la déclaration du vendeur, il avait répondu qu’il n’y avait pas de réservoir souterrain. Imaginez la surprise s’il n’avait pas fait faire l’EES.
Qu’est-ce que ça implique pour l’acheteur?
Des délais très long. Il est donc sage de factoriser des délais de financement plus long, au cas où. Il faut aussi s’assurer d’insérer des clauses de décontamination dans l’offre d’achat.
Parce-que sachez qu’n terrain contaminé est un enfer pour le propriétaire. C’est très difficile émotionnellement (surtout, par exemple, si c’était le plan de retraite du vendeur). Donc, dans une situation pareille, une bonne gestion des émotions et une communication fréquente sont absolument primordiales.
En conclusion
C’est vrai qu’après un achat, vous pouvez souscrire à une assurance environnementale s’il y a un risque que vos activités entraînent une contamination du site (par exemple, si vous utilisez des réservoirs à carburant ou un atelier de peinture). Néanmoins, une autre stratégie consiste à empêcher la contamination en s’efforçant de limiter l’impact de vos activités sur l’environnement. La meilleure stratégie est d’exiger une évaluation environnementale de site, pour éviter toutes mauvaises surprises et maximiser la valeur de l’investissement pour toutes les parties impliquées.
À propos de l'auteur
PDG de MREX, Nikolaï est reconnu comme un des plus grands experts nord américain en immobilier multilogement. Il a cofondé la firme-conseil Ray Harvey qui s’est rapidement montée au premier rang en investissement immobilier au Québec. Pionnier de l’application concrète de l’ingénierie financière multilogement à faibles investissements et intermédiaires, Nikolaï est reconnu comme l’un des plus chevronnés praticiens en investissement immobilier. À ce jour, il a analysé, souscrit et structuré plus de 10 milliards $ en transactions et il a participé, à titre de leader d’opinion, à près d’une cinquantaine de symposiums, sommets, forums, et conférences partout en Amérique.
