Gestion du risque de défaut des paiements hypothécaires

Les banques canadiennes tentent d’alléger la charge des propriétaires qui ne peuvent pas endosser la hausse rapide des taux d’intérêt en prolongeant les amortissements hypothécaires et, dans certains cas, en ajoutant des montants impayés au capital du prêt. Ce sont des outils qui peuvent éviter le défaut de paiement à court terme, mais qui peuvent avoir des conséquences non négligeables à plus long terme.

Un seuil critique atteint, quelles sont les solutions mises en place ?

Après avoir relevé le taux du financement à un jour de près de zéro au début de l’année à 3,75 %, la Banque du Canada a déclaré cette semaine qu’environ 50 % des emprunteurs ayant des prêts hypothécaires à taux variable à paiement fixe ont atteint un taux de déclenchement, c’est-à-dire le seuil où les paiements mensuels fixes ne couvrent que les intérêts alors que le capital reste impayé. Près de 13 % de tous les prêts hypothécaires canadiens sont touchés, selon la banque centrale.

Les règles fédérales stipulent que les prêts hypothécaires doivent être amortis, ce qui signifie que les emprunteurs doivent rembourser le capital, mais les prêteurs ont trois options une fois qu’un seuil de taux de déclenchement est atteint: augmenter les paiements mensuels, exiger un remboursement anticipé forfaitaire sur l’hypothèque ou permettre aux emprunteurs de glisser dans un amortissement négatif ou inversé pour une période en vertu des règles établies par les autorités bancaires et les assureurs hypothécaires.

L’amortissement négatif ou inversé se produit lorsque les paiements hypothécaires ne sont pas suffisants pour couvrir les intérêts dus et qu’un montant excédentaire est ajouté au capital dû sur le prêt, une procédure qui pourrait laisser aux propriétaires un solde impayé plus important au moment du renouvellement.

« Chaque banque choisit de gérer cela un peu différemment », a déclaré Dan Eisner, chef de la direction de True North Mortgage à Calgary, citant la prolongation de la période de remboursement comme une façon de gérer le problème du taux de déclenchement.

« Si un emprunteur lève la main et prétend qu’il fait face à des difficultés financières, en tant que prêteurs, nous pouvons prolonger son amortissement pour réduire le paiement. », a-t-il dit.

Un autre observateur de l’industrie a déclaré qu’il était « raisonnable » de conclure que l’amortissement inversé se produisait également, bien qu’il n’y ait pas encore de données publiques. Cela augmente potentiellement les risques pour le prêteur et l’emprunteur, car le solde des prêts augmente et peut être un développement particulièrement inquiétant à un moment où la valeur des propriétés est en baisse.

La Banque Toronto-Dominion indique sur son site Web que la hausse des taux pourrait mettre les clients dans une position où « les intérêts impayés commenceront à augmenter le montant dû » sur leur prêt hypothécaire. Il y a une limite, cependant, et les emprunteurs devront finalement ajuster les paiements, effectuer un remboursement anticipé ou convertir en un prêt hypothécaire à taux fixe, selon le site Web.

Lorsqu’un emprunteur n’est pas en mesure de continuer à effectuer des paiements de capital et d’intérêts sur un prêt hypothécaire, cela soulève le spectre du défaut de paiement. Les observateurs de l’industrie affirment cependant que les assureurs hypothécaires tels que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ainsi que Sagen, anciennement Genworth Canada, permettent aux banques de faire des arrangements rapides avec les clients individuels au besoin sans leur approbation.

La SCHL, par exemple, permet un amortissement négatif pouvant atteindre 105 % du montant initial du prêt. Pour les prêts hypothécaires non assurés, les prêteurs sous réglementation fédérale établissent leurs propres polices avec l’approbation du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF).« Pour les prêts hypothécaires non assurés, le BSIF n’a pas fixé de plafond d’amortissement spécifique pour les institutions financières permettant un amortissement négatif », a déclaré Carole Saindon, porte-parole de la réglementation bancaire fédérale. « Cependant, nous nous attendons à ce que les mesures prises restent dans les limites de l’appétit pour le risque de la banque. », selon Saindon.

Dans une déclaration envoyée par courriel, Saindon a indiqué que le BSIF « travaille de façon continue avec les institutions financières fédérales pour évaluer l’incidence des mesures qu’elles envisagent » pour traiter avec les emprunteurs qui atteignent le taux de déclenchement des prêts hypothécaires variables.

Conséquences futures pour l’économie ?

Eisner a déclaré que les remèdes ne deviendraient une préoccupation que s’ils devenaient une politique générale.

« Si une grande banque annonce une sorte de prolongation de l’amortissement automatique, on s’attendra à ce que chaque prêteur offre des prolongations automatiques », a-t-il déclaré, ajoutant qu’un tel scénario ne serait pas bon pour les prêteurs ou les emprunteurs qui devraient constituer une valeur nette dans leur maison

Dans un communiqué, la SCHL a déclaré que les prêteurs approuvés ont « la flexibilité de prendre des arrangements spéciaux » avec les clients à leur discrétion sans l’approbation de l’assureur hypothécaire, mais seulement s’ils ont une analyse documentée de la « situation financière unique » de l’emprunteur dans leurs dossiers.

« Ils doivent réellement prouver des difficultés financières », a déclaré Eisner.

« La mesure dans laquelle le déclenchement de paiements plus importants devient un problème sera déterminée par les actions de la Banque du Canada », a déclaré Robert McLister, analyste hypothécaire et stratège.

Si le taux du financement à un jour ne grimpe que de 50 à 75 points de base, comme le suggère le marché obligataire, « nous en sortirons relativement indemnes », a-t-il déclaré. « C’est particulièrement vrai si les taux reviennent à la baisse d’ici la fin de l’année prochaine. », a-t-il dit. Cependant, si la banque centrale prend les taux au-dessus de cinq pour cent, « nous pourrions avoir un problème d’arriérés inattendu », a-t-il déclaré. « Dans ce cas, je ne serais pas choqué de voir le gouvernement annoncer un certain type de mesure pour aider les emprunteurs en difficulté. »

Une façon d’y parvenir est d’autoriser officiellement des prolongations d’amortissement jusqu’à 40 ans pour les emprunteurs ayant des ratios d’endettement élevés, ce que les assureurs hypothécaires soutiennent selon McLister.

McLister calcule qu’environ 16,6 % des six millions de ménages canadiens ayant une hypothèque sont vulnérables au taux de déclenchement.

« En d’autres termes, près d’un million de ménages pourraient voir leur taux de déclenchement atteint si les taux sont suffisamment élevés », a-t-il déclaré. Cependant, seul un sous-ensemble, peut-être moins du quart d’entre eux subira un amortissement inversé où les intérêts courus sont ajoutés au capital. Les autres auront des paiements mensuels augmentés par les prêteurs pour s’assurer que les intérêts dus sont couverts. « Nous parlons donc en réalité de quelques centaines de milliers de ménages qui pourraient voir leur solde hypothécaire croître avant l’échéance », a déclaré McLister.

« Un autre sous-ensemble de ceux-ci, peut-être un sur cinq, pourrait être vulnérable à des hausses de taux importantes à l’échéance, selon les données de la Banque du Canada », a-t-il déclaré, « et parmi ceux-ci, seul un pourcentage à un chiffre ferait défaut en utilisant l’historique comme guide », a-t-il poursuivi.

Avery Shenfeld, économiste en chef chez Marchés des capitaux CIBC, a déclaré qu’il ne voyait pas l’allègement offert par les banques comme un choc majeur pour le système financier, car les Canadiens ont beaucoup de capitaux propres dans leur maison et pourraient vendre et réduire leurs effectifs s’ils ne peuvent plus se permettre leur propriété actuelle, à condition que la Banque du Canada n’exagère pas le resserrement de la politique. « Les grandes institutions financières réglementées effectuent depuis de nombreuses années des tests de résistance pour s’assurer que les emprunteurs pourraient payer un taux plus élevé lorsqu’ils ont contracté leur prêt hypothécaire initial », a déclaré Shenfeld.

« Mais ce ne sera pas indolore pour l’économie, et ce n’est pas conçu pour l’être. Après tout, la Banque du Canada augmente les taux d’intérêt dans le but de ralentir l’économie et, par conséquent, de ralentir l’inflation, et l’une des principales voies de ce ralentissement sera la pression exercée sur ceux qui ont beaucoup de dettes », a déclaré Shenfeld.

Les différences dans les produits hypothécaires offerts par les plus grandes banques canadiennes pourraient avoir une incidence sur leur expérience des prêts en souffrance et en défaut de paiement.

Un porte-parole de la Banque de Nouvelle-Écosse a déclaré que les prêts hypothécaires de la société sont conçus pour aider les emprunteurs à « rester sur la bonne voie avec leur remboursement du capital prévu tout au long de la durée du prêt hypothécaire ».

« Le prêteur envoie des lettres aux clients lorsque le taux préférentiel augmente et que les paiements vont changer », a déclaré Andrew Garas, ajoutant que les emprunteurs pourraient néanmoins payer moins d’intérêts au fil du temps, car il n’y a jamais un moment où ils ne paient que des intérêts.

« Nous travaillons avec chaque client individuellement pour comprendre leurs besoins uniques », a déclaré Garas.

Le porte-parole de la Banque Nationale, Alexandre Guay, a déclaré que le prêteur s’adresse « de manière proactive » aux clients « qui pourraient être plus vulnérables pour vérifier leur situation » et met tout en œuvre pour rester en contact avec tous les clients touchés afin de les informer des changements et de leur fournir des conseils.