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Il n’y a jamais eu plus de logements en construction au Canada, mais la ville qui en a le plus besoin manque le boom

30 September 2021   |   Par Kadiatou Bah

Le Canada est au milieu d’un boom record de la construction de logements, mais Toronto est notoirement absent de cette poussée, selon la Banque Royale du Canada.

Le Canada est depuis longtemps aux prises avec un problème de pénurie de logements, mais au cours de la dernière année, ce n’est pas faute de construction. Un rapport de la Banque Royale du Canada a révélé que les mises en chantier au cours des 12 derniers mois étaient à leur plus haut niveau depuis 1977 et que le nombre de nouvelles unités de logement actuellement en construction est à un niveau record.

Au cours de la dernière année, pas moins de 260 500 unités de logement ont commencé à être construites avec leurs fondations coulées, définissant ainsi le début des logements. Le rapport ajoute qu’il s’agit d’une augmentation de la construction d’environ 26% par rapport au rythme moyen établi entre 2015 et 2019. La dernière fois que l’activité de construction a connu un tel essor, c’était au milieu des années 1970, une décennie qui a commencé avec le pays fortement touché par la stagflation.

Jamais d’ailleurs il n’y a eu autant de logements en construction, avec près de 320 000 en cours de réalisation. Robert Hogue, Économiste principal chez RBC et auteur du rapport, s’attend à ce que les achèvements de logements s’accélèrent au cours de la prochaine année.

« C’est de loin le nombre le plus élevé, et ce nombre représente une augmentation de 12% ou un peu plus de 30 000 unités par rapport à la fin de 2019. Environ les trois quarts du total sont des appartements, principalement des condos, mais aussi des locations », a noté Hogue.

Alors qu’un certain nombre de scénarios pourraient atténuer l’escalade des achèvements de maisons, les analystes de RBC estiment que jusqu’à 240 000 unités pourraient être achevées à l’échelle nationale en 2022.

Un retour en ville ? les constructions de condos prennent de la vigueur 

Les marchés plus petits, tels que les zones rurales et les petites zones urbaines, sont les premiers à voir le rythme s’accélérer. Cela s’explique en grande partie par les types de maisons construites dans ces régions, qui étaient des maisons individuelles au sol qui ont un délai d’exécution plus rapide que les plus grandes tours à logements multiples qui sont plus courantes dans les grandes régions métropolitaines. La frénésie du logement tout au long de la pandémie a souligné l’écart grandissant entre l’offre et la demande.

Toronto, la ville la plus peuplée du pays, n’a pas contribué à la poussée de l’offre de construction, voyant ses mises en chantier n’augmenter que de 1,4 % (ou 500 unités) par rapport à la moyenne de 2015 à 2019. Le rapport pointe du doigt le Plan de logement équitable de l’Ontario en 2017, qui a précédé une forte baisse des ventes de copropriétés avant la construction entre 2018 et 2019. L’augmentation des permis de construire délivrés pourrait amener le marché à franchir le cap de cette crise, mais sans croissance significative dans le développement d’unités. Il y aura donc moins d’options de logement pour les locataires et les acheteurs.

Alors que la montée en puissance de la construction a été plus élevée dans des endroits comme Vancouver (10,3 %), Calgary (7,2 %) et Edmonton (4,1 %) au cours de la même période, leurs taux y sont toujours inférieurs à la moyenne nationale de 26 %.

Malgré le boom de la construction de maisons, la construction d’une maison prête à emménager pose encore de nombreux défis, en particulier dans ce climat. La hausse des coûts de construction pour des matériaux comme le bois ne fait que grimper davantage, ce qui rend ces projets coûteux et rend le produit fini moins abordable pour les Canadiens. Les projets prennent également plus de temps à se terminer, le délai moyen d’achèvement des logements ayant plus que doublé au cours des deux dernières décennies, passant de 9 à 21 mois.

Enfin, la chaîne d’approvisionnement agitée rend plus difficile l’accès fiable aux matériaux nécessaires à ces projets, allongeant et augmentant les prix d’un processus déjà long et coûteux. La dynamique de la chaîne d’approvisionnement pourrait constituer un obstacle à l’achèvement des logements l’année prochaine, a souligné Hogue.

Une forte immigration avec des cibles croissantes chaque année et un besoin croissant de plus d’options de logement pour les jeunes Canadiens signifient que les enjeux sont élevés pour construire plus d’unités et construire le bon type de logement. Le rapport suggère qu’étant donné les coûts élevés de construction de maisons qui exigeront des prix plus élevés une fois qu’elles arriveront sur le marché, il est peu probable que les types de maisons construites combleront l’écart pour les Canadiens à revenu modeste.