Immobilier : De l’effervescence au casse-tête pour les vendeurs

La région métropolitaine de Toronto est déjà un marché d’acheteurs en immobilier, selon une étude de la Banque de Montréal

L’un des marchés immobiliers les plus dynamiques au monde passe des vendeurs aux acheteurs à une vitesse vertigineuse. Une série de hausses des taux d’intérêt de la banque centrale a renversé l’interrupteur sur le marché immobilier chauffé à blanc du Canada, provoquant la première baisse nationale des prix des maisons en deux ans. 

Le marché se refroidit

Cette baisse concerne à la fois les acheteurs et les vendeurs dans certaines des poches les plus mousseuses qui se bousculent alors qu’ils tentent de naviguer dans un changement inhabituellement rapide dans le paysage immobilier du pays.

« Je pense que nous avons un groupe de personnes qui ont en quelque sorte été pris avec ce retournement de marché », a déclaré Joseph, directeur fondateur de Trident Mortgage Investment Corp. 

Son entreprise de prêt alternatif, basée à Barrie, en Ontario, dessert généralement un marché de niche des propriétaires d’entreprise fortunés qui peuvent se permettre de payer des taux d’intérêt d’environ 7 % pour un financement adapté à leurs besoins.  Maintenant que les coûts d’emprunt dans tous les domaines ont augmenté, la moyenne des taux hypothécaires sur cinq ans des grandes banques est de 5 %, certaines personnes qui ont déjà acheté de nouvelles maisons ont du mal à se débarrasser de leurs anciennes. C’est alors qu’ils se tournent vers des prêteurs alternatifs comme Joseph.

« Nous venons de sortir d’un marché de vendeurs très agressif et nous sommes passés très rapidement à un marché d’acheteurs, donc leur stratégie avait beaucoup de sens jusqu’aux dernières semaines. », a-t-il fait remarquer.

Le multilogement est aussi touché

Ce type de vendeurs n’est pas le seul à être pris par le changement soudain. Les investisseurs immobiliers multirésidentiels de certains endroits ont vu leurs marges potentielles sur les nouveaux achats s’évaporer avec la hausse des coûts d’emprunt, mettant potentiellement à l’écart une source de demande qui a représenté un cinquième du marché national pendant la pandémie. Ceux qui ont contracté des prêts hypothécaires à risque à plus court terme, qui représentent 1,3 % du marché canadien des prêts, font maintenant face à la perspective de devoir refinancer au double du coût. Cela pourrait introduire des vendeurs forcés et de la détresse sur le marché.

Qu’il s’agisse d’un long boom immobilier au Canada confronté à une autre baisse ou à quelque chose de plus grave dépendra du nombre de personnes qui se trouveront en difficulté et de la question de savoir si cette difficulté développera son propre élan. Jusqu’à présent, le changement soudain du marché a été inégal, les endroits qui ont connu des accélérations moins extrêmes conservant leurs gains ou même se renforçant, tandis que les villes et villages de l’Ontario qui étaient à l’avant-garde du boom pandémique s’effondrent soudainement.

« La fièvre de la demande de logements au Canada s’est arrêtée », a écrit Robert Kavcic, économiste principal à la Banque de Montréal, dans une note lundi. Il a indiqué qu’il pourrait y avoir une baisse de 20 % par rapport aux valeurs maximales sur certains des marchés qui ont enregistré les gains les plus importants au cours des deux dernières années.

« Disons que nous ne faisons que nous n’en sommes qu’au début », a-t-il écrit.

Intérêts et prêts hypothécaires

La baisse des prix des maisons en avril est survenue alors que les acheteurs ont dégagé le marché, entraînant une baisse de 12,6 % du nombre de ventes à l’échelle nationale. Alors que certains attendent peut-être une meilleure offre, les investisseurs qui possèdent environ un tiers des maisons dans les principaux marchés comme l’Ontario et la Colombie-Britannique pourraient prendre une pause plus longue. 

C’est parce qu’aux prix gonflés que le boom pandémique a entraînés, les coûts comme les versements hypothécaires et les taxes ont tellement dépassé les loyers des condos sur des marchés chauds comme Toronto que l’investisseur moyen s’inscrivait en fait pour perdre de l’argent chaque mois, selon la modélisation du chercheur immobilier Ben Rabidoux de Conseillers de North Cove. 

Ces investissements pouvaient encore être justifiés parce qu’une partie de ces fonds sortants remboursait le principal de l’hypothèque, augmentant les capitaux propres de l’investisseur dans un actif dont on s’attendait à ce qu’il s’apprécie.

Mais avec les taux d’intérêt actuels, les flux de trésorerie d’un investisseur moyen sont devenus si mauvais, ils perdraient plus de 1 000 $ CA par mois s’ils achetaient aujourd’hui, qu’ils ne pourraient pas rembourser le capital sur leur prêt chaque mois ; ils ne feraient que transférer l’argent qu’ils ont reçu de leurs locataires pour payer les frais hypothécaires, les intérêts, les taxes et les frais requis, selon les calculs de North Cove.

Certains investisseurs, qui ont acheté des condos pendant la pandémie, ont financé leurs achats avec des hypothèques qui ne durent qu’un an ou deux, pourraient être confrontés aux difficultés économiques sur des propriétés qu’ils possèdent déjà.

« Cela pourrait introduire un élément d’annonces quelque peu en difficulté arrivant sur le marché », a déclaré Rabidoux dans une interview. « Vous allez perdre une part importante de la demande du fait que l’économie des investisseurs a complètement explosé. Pour cette petite cohorte qui a un financement à court terme, et en particulier ce financement court terme non préférentiel, ils renouvelleront cette année et ce sera à des taux considérablement plus élevés. L’économie à ce sujet va devenir assez douloureuse.

Cette douleur ne pourrait commencer que si la Banque du Canada continue d’augmenter les taux d’intérêt à son rythme récent. La banque centrale a déjà relevé son taux de référence à 1 % contre 0,25 % depuis mars, et on s’attend généralement à ce qu’elle ajoute un autre demi-point de pourcentage le mois prochain. Les commerçants parient maintenant qu’il atteindra 3% au cours de l’année prochaine.

De telles attentes semblent déjà avoir un impact sur la psychologie du marché. Lundi, le groupe industriel représentant les agents immobiliers du Canada a déclaré qu’un indicateur clé mesurant l’équilibre des pouvoirs entre les acheteurs et les vendeurs, le ratio ventes / nouvelles inscriptions, était sur le point de basculer en favorisant de façon égale les vendeurs. La région métropolitaine de Toronto est déjà un marché d’acheteurs, selon une étude de la Banque de Montréal. Les acheteurs ne semblent plus désireux d’acheter des propriétés maintenant pour éviter une augmentation des prix à l’avenir, l’état d’esprit qui a contribué à faire grimper la valeur des maisons canadiennes de 50 % depuis le début de la pandémie. 

« Des acheteurs à qui je parle, ont l’idée suivante :”Eh bien, si j’attends jusqu’en juillet, je devrais voir un marché plus convivial et je devrais obtenir un prix plus raisonnable ” », a déclaré Robert Gidwani, un agent immobilier à Toronto. « Ils commencent à se calmer un peu et mettent peut-être lentement les freins. », a-t-il constaté.