Inflation aux USA : Aperçu du sort des propriétaires

Des propriétaires d’entreprise cotés en bourse affichent certaines de leurs marges les plus élevées jamais enregistrées, tandis que les petits opérateurs dans l’industrie affirment que les augmentations de loyer sont absorbées par les coûts.

De toutes les catégories à l’origine de l’inflation ces derniers mois, l’une des plus importantes et des plus persistantes est celle des loyers.

Dans les immeubles de plus de 50 unités, les locataires d’appartements d’une chambre se sont vu attribuer de nouveaux baux coûtant environ 17% de plus en moyenne qu’en mars 2020, selon CoStar Group , une société de données immobilières basée à Washington. 

L’indicateur de loyer du Département du travail aux États-Unis, comprenant les baux en cours, pas seulement les renouvellements, a vu son niveau régulièrement augmenté, atteignant 6,7 % au mois de septembre dernier par rapport au mois d’août.

Ainsi, alors que les locataires absorbent des augmentations de loyer qui dépassent souvent leurs gains de revenus, les propriétaires perçoivent-ils plus d’argent ? 

La réponse à cette question dépend du type de propriétaire.

Les propriétaires cotés en bourse avec de vastes portefeuilles immobiliers, comme Invitation Homes, ont enregistré certains de leurs meilleurs rendements au cours des derniers trimestres. Les choses semblent cependant très différentes pour Neal Verma, dont la société gère 6 000 appartements dans la région de Houston.

Plus tôt cette année, Verma a expérimenté une augmentation des loyers suffisante pour couvrir le coût de la flambée des salaires, des taxes foncières, des assurances et de l’entretien. Rappelons que les gens ont l’option de partir dans les bâtiments voisins.

« Cela écrase nos marges », a déclaré Verma. « Nos bénéfices de l’année dernière se sont évaporés et nous sommes à l’équilibre dans un certain nombre de propriétés ». Il y a des gens qui pensent que les propriétaires doivent gagner plus d’argent. Non. Nous n’avons augmenté que de 12 à 14 % alors que nos dépenses ont augmenté de 30 %.

Les locataires inégaux dans leur réponse face aux hausses de loyer

Globalement, la flambée des loyers a été alimentée par : le désir des locataires d’avoir plus d’espace et la flexibilité de localisation créée par le travail à distance, la hausse des taux d’intérêt qui a exclu les acheteurs potentiels du marché de la vente et les augmentations de coûts sur l’entretien retardé. Mais le facteur que les propriétaires surveillent le plus est la capacité de leurs clients à absorber des loyers plus élevés.

Les locataires aux revenus plus élevés, qui affluent vers des immeubles plus récents avec plus de commodités, ont été plus disposés à accepter des augmentations de loyer. 

Les locataires à faible revenu, tout en connaissant une croissance des salaires légèrement plus rapide, ont subi le poids de la hausse des prix des produits de première nécessité comme l’épicerie et l’essence. Ainsi les loyers dans les immeubles plus anciens augmentent à un rythme plus lent que dans les immeubles plus récents et plus beaux.

« La réalité est que les loyers ne peuvent augmenter qu’à mesure que les revenus augmentent », a déclaré Jay Parsons, économiste en chef de la société de données immobilières RealPage, notant que le loyer représente en moyenne 23% des revenus mensuels dans les appartements suivis par RealPage. 

« Si les gens ne peuvent pas se le permettre, vous ne pouvez simplement pas le louer. », a-t-il dit.

La géographie compte aussi. Même parmi les plus grands propriétaires, ceux qui sont présents dans les villes de la Sun Belt telles que Miami, Tampa, Nashville et Phoenix ont connu une croissance des loyers beaucoup plus rapide que les marchés côtiers à coût élevé comme San Francisco, où les loyers ont considérablement chuté pendant les fermetures pandémiques alors que les cols blancs les travailleurs ont fui vers des endroits éloignés.