Le gouvernement fédéral libéral a promis d’interdire les enchères aveugles au cours de la dernière campagne électorale pour apprivoiser les prix des maisons en constante augmentation au Canada. Mais un nouveau rapport suggère qu’une telle politique pourrait aggraver les choses.
Selon une étude menée par le Smart Prosperity Institute, avec le financement de l’Association canadienne de l’immobilier (ACI), une interdiction d’enchérir à l’aveugle pourrait en fait envoyer les prix encore plus haut.
Les enchères à l’aveugle font référence au processus par lequel les acheteurs potentiels font des offres sur une maison sans savoir ce que d’autres personnes offrent. Les critiques disent que le manque de transparence gonfle les offres, les gens s’engageant à des sommes d’argent de plus en plus élevées pour battre la concurrence.
L’Institut a examiné les marchés du logement en Australie, en Suède, en Nouvelle-Zélande, à Singapour et aux États-Unis pour établir ses conclusions, et a conclu que dans les marchés surchauffés des offres transparentes entraînaient en fait une hausse des prix des maisons.
La Suède en est un excellent exemple. Le pays n’autorise pas les enchères aveugles, mais pendant la pandémie, les prix ont augmenté plus rapidement qu’au Canada, grimpant de 17,2 % par rapport à nos 16 % d’augmentation.
L’Australie et la Nouvelle-Zélande, où de nombreuses personnes achètent des maisons par le biais d’enchères ouvertes, sachant ainsi ce que les autres enchérissent, ont également vu les prix monter en flèche. Les prix ont augmenté de 16,4 % en Australie et de 25,9 % en Nouvelle-Zélande au cours de l’année écoulée. Des études sur les ventes de terres via des enchères ouvertes aux États-Unis et à Singapour montrent également des prix plus élevés, selon le rapport.
Alors que se passe-t-il ? L’auteur du rapport, le Dr Mike Moffatt, affirme que de telles enchères pourraient créer un signal qu’une maison ou une parcelle de terrain est « particulièrement précieuse », ce qui alimente des enchères plus élevées afin que les acheteurs potentiels ne manquent pas.
Moffatt dit que les enchères ouvertes peuvent conduire les enchérisseurs dans un jeu de « surenchère », conduisant à des offres plus élevées lorsqu’ils voient à combien les autres s’engagent.
« Le prix de la maison peut finir par être plus élevé qu’il ne le serait avec des enchères aveugles, car chaque soumissionnaire pense: » Si je suis prêt à payer plus d’un million de dollars pour cette maison, qu’est-ce que 2 000 $ de plus représentent ? », a écrit Moffatt dans le rapport.
De telles « enchères anglaises ouvertes », comme on les voit en Australie et en Nouvelle-Zélande, fonctionnent finalement en faveur des vendeurs, indique le rapport, le prix l’emportant sur tout le reste. Cela signifie que les acheteurs qui doivent faire des offres conditionnelles finissent par être exclus.
Toutes les preuves indiquent que les enchères ouvertes, et non les enchères aveugles, entraînent une hausse des prix des maisons, conclut le rapport.
L’ACI affirme que les conclusions du rapport sont en corrélation avec ce que les agents immobiliers voient sur le terrain.
« Les agents immobiliers nous disent depuis des années que la façon dont les offres sont faites n’est pas le principal facteur qui fait grimper les prix des maisons canadiennes, c’est simplement qu’il y a plus de demandes que les propriétés disponibles », a déclaré Michael Bourque, chef de la direction de l’ACI, dans un communiqué.
En effet, l’offre et la demande sont considérées comme le moteur ultime des hausses de prix, selon le rapport. Si les gouvernements veulent vraiment que les prix baissent, ils devront construire plus de logements pour suivre la croissance démographique. Cela permettra non seulement de calmer le marché du logement, indique le rapport, mais aussi d’aider à atténuer les pénuries de main-d’œuvre, permettant aux travailleurs de se permettre de déménager dans des zones à croissance rapide.
« L’accent devrait être mis sur la réduction des goulots d’étranglement qui empêchent la construction d’une offre adéquate de maisons favorables à la famille et au climat », a déclaré Moffatt.
Fidèle au thème de l’abordabilité du logement, un récent sondage d’Oxford Economics conclut que l’abordabilité s’est détériorée dans presque toutes les villes du Canada au deuxième trimestre de 2021. De plus, les choses semblent se détériorer plus rapidement au Canada qu’aux États-Unis.
L’Indice canadien d’abordabilité du logement d’Oxford a augmenté de cinq points au deuxième trimestre et de 10 points au cours de la dernière année. Le sondage montre que huit des neuf grands centres canadiens ont vu leur abordabilité se détériorer, en commençant par Vancouver avec une hausse de 6 points, suivie de Montréal et Toronto avec une hausse de 5, Ottawa pour une hausse de 4 et Hamilton, en Ontario avec une hausse de 3.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
