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La Banque du Canada rejette les données montrant que les maisons sont surévaluées, mais les utilise pour la mise à jour des taux

15 juin 2021   |   Par Kadiatou Bah

L’inflation est transitoire… ou peut-être pas. Cela dépend de si les données sont considérées comme suffisamment fiables ce jour-là. La Banque du Canada a publié un modèle mettant en lumière l’exubérance des prix des maisons faisant ainsi apparaître des bulles dans le marché. Encore plus intéressant à regarder, la note de bas de page pour le modèle qu’ils ont utilisé. Ils estiment que les données sur l’inflation des loyers ne sont pas fiables, car elles montrent une surévaluation chronique. Ils l’ont donc rejeté, bien que ce soit ce modèle qui est utilisé comme source de données clés pour soutenir les bas taux d’intérêt. Les données sont mauvaises lorsqu’elles montrent une surévaluation, mais bonnes lorsqu’elles soutiennent une croissance plus élevée des prix des maisons ? Regardons cela de plus près.

La Banque du Canada constate que les données sur les loyers de l’IPC montrent une surévaluation « persistante »

La Banque du Canada a tenté d’évaluer la hausse des prix des maisons et le personnel a partagé le modèle. Au lieu de s’appuyer sur les fondamentaux traditionnels, ils se sont penchés sur l’accélération de la croissance des prix des maisons. C’est une méthode habituellement acceptée, similaire à celle utilisée par la Réserve fédérale américaine. Il affiche des problèmes mineurs, mais tous les modèles en ont au moins un. 

La partie intéressante est pourquoi ils ont opté pour cette méthode. Le personnel a intentionnellement ignoré certains modèles d’analyse fondamentale courants, en raison de la fiabilité des données. Enterré dans les notes de bas de page de leur document de recherche se trouvait ceci : 

« Les approches alternatives pour estimer les fondamentaux telles que celles basées sur le ratio prix/loyer génèrent des écarts persistants et invraisemblablement importants par rapport aux fondamentaux en raison de la mauvaise mesure des loyers du marché dans l’indice des prix à la consommation. » 

Cette courte déclaration est tellement chargée qu’elle a vraiment besoin d’être passée au scalpel pour être pleinement appréciée.

Le logement et le loyer ont une très grande influence sur les taux d’intérêt

La Banque centrale a un objectif principal : le changement climatique, car elle a déclaré que le changement climatique est désormais l’un de leurs principaux objectifs. Le mandat officiel de toujours est de gérer l’inflation, en la maintenant « faible et stable », comme la banque le rappelle souvent.

Les chiffres de l’inflation sont basés sur l’indice des prix à la consommation (IPC), qui a un taux cible actuellement fixé à 2 %. Si l’IPC est constamment au-dessus de la cible, un déplacement est fait pour augmenter les taux d’intérêt. Si l’IPC est inférieur à la cible, ils passent à des taux plus bas, dans l’espoir de stimuler l’emprunt.

Le sous-indice du logement est le plus grand indice de l’IPC. Il représente 26,8 % du panier de biens utilisés pour mesurer le coût de la vie. La sous-composante la plus importante du logement est le loyer, qui représente 6,2 de ces points. Plus simplement, le logement a la plus grande influence sur l’inflation. Autrement dit, le loyer est la plus grande influence sur le logement. Nous avons un gros problème si les données de loyer dans l’IPC sont inutiles. 

L’abri de l’IPC est beaucoup plus faible que les autres mesures

Il est difficile d’évaluer à quel point les données sur les logements et les locations se situent sans regarder les données brutes, mais vous pouvez vous faire une idée. L’IPC a augmenté de 3,2 % sur une base annuelle en avril, un bond substantiel. En décomposant ces chiffres, Statistique Canada n’a vu le loyer augmenter que de 0,9 % au cours de la dernière année. Cela ne représente pas beaucoup d’augmentation. 

La plupart des locataires peuvent vous dire que c’est n’est pas totalement ce qu’ils observent, mais des sources plus officielles le montrent également. La SCHL estime que les prix des loyers primaires ont augmenté de 3,7 % en 2020. La seule fois où le loyer de l’IPC a atteint ce niveau de croissance annuelle au cours des 20 dernières années était au mois octobre 2019. Il faut remonter à 1991 pour voir des records à ce niveau de croissance. 

Il est facile de comprendre pourquoi la Banque du Canada dit qu’il s’agit d’une mesure « médiocre ». Cela a cependant des conséquences intéressantes. 

Les taux d’intérêt sont basés sur l’IPC, qui influence les prix des maisons

Le principal outil dont dispose la Banque du Canada pour maintenir l’inflation en ligne est le taux au jour le jour. Lorsque l’inflation dépasse la cible de 2 % de manière persistante, ils augmentent les taux d’intérêt. Cela réduit le montant de l’emprunt, en abaissant l’effet de levier maximal grâce à des coûts plus élevés. 

Si l’inflation est constamment en dessous de la barre des 2%, ils baissent les taux d’intérêt. Cela réduit le coût d’emprunt, aidant les gens à emprunter davantage. Une capacité de crédit plus élevée permet aux acheteurs de maisons d’absorber plus facilement les prix plus élevés des maisons. Cela contribue à faire monter les prix des maisons.

Peu importe l’ampleur de la demande, si les gens ne peuvent pas se permettre quelque chose, ils ne peuvent y mettre le prix. Étant donné que l’abordabilité est déterminée par le montant que l’on peut emprunter de nos jours, le crédit maximum disponible est important. Plus de crédit influence des prix plus élevés, et moins il influence des prix plus bas.

Les loyers de l’IPC sont-ils corrects lorsque les taux sont bas, mais erronés lorsqu’ils montrent une surévaluation ?

La composante de loyer de l’IPC est une vérité acceptée pour déterminer quand déplacer les taux d’intérêt. Ceci en dépit du fait qu’il s’agit d’une mesure qualifiée de « mauvaise » des prix des loyers. Les lectures d’inflation sont par conséquent inférieures à la réalité. Dans ce cas, l’IPC sous-déclaré soutient des taux d’intérêt plus bas et des prix des maisons plus élevés. Pas besoin d’ajuster ou de résoudre le problème. 

Que se passe-t-il lorsque les mêmes données fondamentales montrent que les prix des maisons sont surévalués de manière persistante ? La composante loyer de l’IPC n’est pas fiable et produit chroniquement une surévaluation. Ils ont rejeté les données fondamentales qui ne soutenaient pas des prix plus élevés. 

La Banque du Canada soutient l’utilisation des données de location lorsqu’elles soutiennent des prix plus élevés. Elle considère que ces données ne sont pas fiables lorsqu’elles donnent des prix plus bas. Pas une surprise totale. Même des économistes de haut niveau ont commencé à accuser la Banque du Canada de ne pas montrer leur travail . Il est bon de savoir que même d’autres départements de la Banque du Canada considèrent certaines des données comme indésirables. 

Oh oui. Même avec le biais en faveur d’une croissance plus élevée des prix des maisons, le modèle a montré que le marché de Toronto est une bulle .