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La capacité d’achat d’une maison dépasse les prix médians affichés des maisons dans la plupart des marchés, selon le RHPI

6 décembre, 2021   |   Par Kadiatou Bah

« First American Financial Corporation » (NYSE : FAF), l’un des principaux fournisseurs d’assurance, de services de règlement et de solutions de gestion des risques pour les transactions immobilières dans le monde, a publié le 30 novembre dernier, le « First American Real House Price Index (RHPI) » pour le mois de septembre 2021.

Le RHPI mesure les variations de prix des propriétés unifamiliales à travers les États-Unis ajustées pour tenir compte de l’incidence des variations du revenu et des taux d’intérêt sur le pouvoir d’achat des maisons des consommateurs au fil du temps aux niveaux national, étatique et métropolitain. Étant donné que le RHPI s’ajuste en fonction du pouvoir d’achat d’une maison, il sert également de mesure de l’abordabilité du logement.

Selon l’analyse de l’économiste en chef, les prix réels des maisons ont augmenté de 17,5 % d’une année à l’autre

Selon l’Indice des prix réels des maisons, qui mesure l’abordabilité des logements dans le contexte des changements dans le pouvoir d’achat des maisons des consommateurs, l’abordabilité en septembre est tombée à son plus bas niveau depuis 2008. Deux des trois composantes du pouvoir d’achat pour la possession d’une maison par les consommateurs ont basculé vers une baisse de l’abordabilité.

« La croissance record des prix nominaux des logements et la hausse des taux hypothécaires ont dépassé la croissance du revenu des ménages », a déclaré Mark Fleming, économiste en chef chez First American. « Le taux hypothécaire fixe sur 30 ans et l’indice des prix des maisons non ajustés ont augmenté de 0,01 point de pourcentage et de 20,9 %, respectivement d’une année à l’autre.

Même si le revenu des ménages américains a augmenté de 3,0% depuis septembre 2020 et a stimulé le pouvoir d’achat d’une maison par les consommateurs, le RHPI a augmenté de 17,5% par rapport à septembre dernier. C’est le taux de croissance annuel observé le plus élevé depuis 2014.

L’abordabilité est en baisse, mais le logement est-il surévalué?

« La croissance annuelle des prix nominaux des logements en septembre est demeurée proche des niveaux records et l’abordabilité a diminué, mais le marché du logement n’est pas surévalué. Les taux hypothécaires historiquement bas et la hausse des revenus ont permis aux acheteurs d’emprunter davantage, ce qui leur a permis d’augmenter les prix des maisons. Si le logement est évalué de manière appropriée, le pouvoir d’achat d’une maison devrait égaler ou dépasser le prix de vente médian d’une maison », a déclaré Fleming.

« En septembre, le pouvoir d’achat d’une maison était supérieur de plus de 170 000 $ au prix de vente médian à l’échelle nationale, ce qui indique que le marché de l’habitation pourrait même être sous-évalué. Bien sûr, l’immobilier est local, mais même au niveau du marché, le pouvoir d’achat d’une maison par les consommateurs dépasse le prix médian des maisons dans la plupart des marchés » a expliqué Fleming.

« Dans le graphique, les acheteurs de maisons dans les marchés situés en dessous de la ligne ont un pouvoir d’achat de maison supérieur au prix médian des maisons sur leur marché, ce qui signifie que les maisons sont relativement plus abordables sur ces marchés et sous-évaluées par rapport au pouvoir d’achat d’une maison », a déclaré Fleming. « Les acheteurs de maisons dans les marchés situés au-dessus de la ligne ont un pouvoir d’achat de maison inférieur au prix médian des maisons sur leur marché, ce qui indique que les maisons sur ces marchés sont relativement moins abordables et surévaluées par rapport au pouvoir d’achat d’une maison », a-t-il affirmé dans son analyse.

« Seuls quatre des 50 marchés que nous suivons avaient un prix de vente médian qui dépassait le pouvoir d’achat d’une maison en septembre, et ce sont tous des marchés de villes côtières en Californie. Pourtant, les marchés du logement, généralement considérés chers, comme Seattle, Washington, D.C. et Boston, sont plus abordables que beaucoup ne le pensent », a déclaré Fleming.

La raison pour laquelle de nombreux autres marchés coûteux sont plus abordables est due aux revenus élevés des ménages, plus vous gagnez, plus vous payez. Les revenus élevés des ménages, combinés à des taux hypothécaires historiquement bas, alimentent un fort pouvoir d’achat de maisons qui, dans de nombreux marchés, reste supérieur au prix de vente médian d’une maison.

Où va le marché du logement ?

« L’indice préliminaire des prix des maisons de « First American Data & Analytics » indique un ralentissement de la croissance annuelle des prix des maisons en octobre, car la baisse de l’abordabilité incite certains acheteurs potentiels à se retirer du marché et les vendeurs à ajuster leurs attentes en matière de prix. Pourtant, alors que le marché du logement se dirige vers la fin de l’année, le déséquilibre persistant entre l’offre et la demande continuera d’exercer une pression à la hausse sur la croissance des prix des logements », a déclaré Fleming. « C’est peut-être difficile à croire, mais une fois ajusté au pouvoir d’achat des maisons des consommateurs, le logement est sous-évalué dans la plupart des marchés et l’écart entre le pouvoir d’achat d’une maison et les prix de vente médians indique qu’il reste de la place pour une croissance continue des prix des maisons », selon Fleming.

La prochaine publication du RHPI aura lieu la semaine du 27 décembre 2021 pour les données d’octobre 2021.