La Chine peut-elle sortir de son tapis roulant immobilier ? Peu probable

Danny, le théoricien politique, avocat et pourvoyeur d’herbes rares dans le film culte britannique Withnail et moi, avait su souligner le problème de l’immobilier chinois. « Si vous vous accrochez à un ballon qui monte, vous êtes confronté à une décision difficile », observait-il. « Lâchez prise avant qu’il ne soit trop tard ou accrochez-vous et continuez à monter en vous posant la question de savoir combien de temps vous pouvez garder une prise sur la corde ? »

Plusieurs villes chinoises ont suspendu les ventes de terrains ces dernières semaines, après qu’un système d’enchères remanié n’ait pas réussi à avoir l’effet souhaité pour restreindre les prix. C’était la dernière des tentatives périodiques d’arrêt-démarrage de Pékin pour refroidir le marché du logement. Cette année, ceux-ci ont également inclus des discussions ravivées sur l’introduction d’un impôt foncier récurrent, une mesure longuement débattue qui a pris un nouvel élan alors que le président Xi Jinping accorde la priorité à la réduction des inégalités. Ne vous attendez pas à ce que ces efforts soient considérables, du moins à court terme.

Il y a plus d’une décennie, le gestionnaire de fonds de placement américain Jim Chanos a déclaré que la Chine était sur un « tapis roulant vers l’enfer » en raison de la dépendance de son économie à l’immobilier pour la croissance. 

Chanos était loin de la marque dans sa prédiction que la bulle immobilière pourrait éclater dès 2010. Pourtant, dans les années qui ont suivi, les déséquilibres n’ont fait que s’accentuer. Alors qu’un effondrement a été évité, la Chine n’est pas près de se sevrer de sa dépendance à l’immobilier. En fait, la dépendance semble s’être accrue.

Malgré l’avertissement de Xi selon lequel « le logement est fait pour vivre et non pour la spéculation » et les demandes régulières du gouvernement aux banques de réduire les prêts immobiliers en plus d’augmenter le flux de crédit aux petites entreprises, la part des fonds destinés à l’industrie a augmenté. Les prêts immobiliers ont augmenté à plus de 27 % du total des avances en yuans, contre moins de 20 % il y a dix ans, selon les données de la Banque populaire de Chine. 

De plus, c’est certainement un euphémisme, du moins selon le principal régulateur bancaire du pays, qui devrait le savoir. Guo Shuqing, Président de la Commission chinoise de réglementation des banques et des assurances, a écrit  l’année dernière que la part réelle des prêts immobiliers était plutôt de 39%, soit 70 000 milliards de yuans.

Construisez maintenant, payez plus tard

Flottant au-dessus de cet océan de fonds se trouve une bulle aux proportions épiques. Une bulle qui, selon diverses mesures, éclipse facilement la montée en flèche des valeurs immobilières aux États-Unis avant la crise financière ou les booms insoutenables dans les pays européens comme l’Irlande et l’Espagne. Il se compare à la bulle immobilière japonaise des années 1980, qui a contribué à envoyer le pays dans au moins une « décennie perdue » lorsqu’elle a finalement éclaté au début des années 1990.

Deux mesures servent à illustrer l’extension des prix. Dans les grandes villes, les prix par rapport aux revenus moyens sont d’ordres de grandeur supérieurs à ceux des métropoles mondiales telles que Londres, New York ou Sydney, où les évaluations sont souvent considérées comme inabordables, selon Numbeo, un site Web de collecte de données sur le coût de la vie.

Une politique inabordable ?

Et les rendements locatifs sont souvent inférieurs à la moitié de ce qui est disponible sur ces marchés, bien que la Chine ait des taux d’intérêt relativement plus élevés. Le taux de prêt à un an de la Banque Populaire de Chine est de 4,35 %, tandis que le taux des fonds fédéraux américains est de 0 % à 0,25 % et le taux de base de la Banque d’Angleterre est de 0,1 %.

On peut soutenir que la Chine est différente en raison de son développement rapide, de ses revenus en hausse rapide et de son niveau d’endettement plus faible. Mais ces facteurs, qui ont contribué à soutenir la demande immobilière au cours des deux dernières décennies, commencent à reculer à des degrés divers.

Xi, qui est déterminé à créer une société plus égalitaire , a de bonnes raisons de vouloir remodeler le marché du logement, ce qui a contribué à la montée des inégalités en Chine. Cette tâche serait beaucoup plus facile si les valorisations n’étaient pas perchées à un niveau aussi précairement élevé. Un changement fondamental risquerait d’avoir des effets en cascade à travers le système financier et l’économie qui pourraient être difficiles à contrôler.

Prenez les impôts fonciers récurrents, qui sont privilégiés dans la plupart des pays développés, où ils sont considérés par les économistes comme relativement justes, peu coûteux et efficaces. La Chine a des taxes sur les transactions, mais pas de prélèvement régulier sur la valeur estimée des biens, au-delà des programmes d’essai dans les villes de Shanghai et Chongqing qui ont apporté une contribution négligeable à la collecte des recettes depuis leur introduction en 2011.

Le déploiement généralisé d’une telle taxe devrait tenir compte de l’effet potentiel sur les propriétaires et l’offre. Avec des rendements si bas et aucun impôt permanent à payer, de nombreux investisseurs choisissent de garder leurs appartements vacants. La Chine comptait plus de 60 millions de logements vides en 2017, les plus grandes villes ayant des taux de vacance de 17% ou plus, selon un article de 2020  de Kenneth Rogoff de l’Université Harvard et Yuanchen Yang de l’Université Tsinghua. Forcer les investisseurs à payer une taxe régulière augmenterait le coût de portage, ce qui inciterait beaucoup à vendre ou à louer leurs propriétés. Cela stimulerait l’offre, ferait baisser les prix et les loyers, exercerait une pression sur les promoteurs endettés et ralentirait potentiellement l’activité de construction et l’économie.