Alors que les ventes et les prix des logements neufs sont en baisse en plus des coûts de la construction qui ne cessent d’augmenter, les constructeurs ressentent de la pression, jetant un enjeu sur l’offre future de logements.
Il y a une semaine, Statistique Canada a publié de nouvelles données sur l’Indice des prix des logements neufs qui montrent qu’octobre a connu la plus forte baisse mensuelle des prix des logements neufs au cours des 15 dernières années.
La baisse a été de -0,4 %, la plus forte depuis avril 2009, mais aussi la dernière d’une tendance de 23 mois de baisse constante des prix des logements neufs. Depuis le pic de prix de la mi-2022, les prix des condos ont chuté d’environ 15 % et ceux des maisons unifamiliales de 13 %.
La faiblesse du marché, selon les constructeurs, selon Statistique Canada serait la coupable. En fait, les constructeurs de Toronto et de Vancouver, où les baisses de prix ont été les plus marquées, ont déclaré qu’ils offraient des incitatifs en espèces et des crédits de conception pour encourager les ventes de maisons neuves, selon les résultats de l’enquête.
Nous n’avons pas encore constaté de hausses de prix significatives sur le marché de la revente (bien qu’elles soient attendues), mais les ventes de maisons à la revente à travers le pays ont atteint leur plus haut niveau depuis avril 2022, au cours du même mois où les ventes de maisons neuves ont connu une baisse remarquable de 60 % d’une année sur l’autre. Selon la moyenne sur 10 ans, au cours d’un mois donné, vous verriez normalement environ 3 000 ventes de maisons neuves dans la seule région du Grand Toronto, mais en octobre, la région n’a enregistré que 765 transactions.
Si vous êtes un acheteur qui apprécie les nouvelles constructions, vous vous réjouissez peut-être, mais la réalité est que les logements existants ne suffiront pas à répondre à la demande croissante, et la baisse des prix, conjuguée à la faiblesse des ventes, réduit les marges des promoteurs déjà confrontés à une crise des coûts de construction. Justin Sherwood, vice-président principal des communications, de la recherche et des relations avec les parties prenantes de la Building Industry and Land Development Association (BILD), explique que cette dichotomie conflictuelle ne fera que freiner davantage les ventes.
Au cours des deux dernières années, le coût de la construction a augmenté d’environ 20 %, et les frais municipaux, taxes et charges ont augmenté au cours de la même période d’environ 32 % pour un appartement moyen et de 42 000 $ pour une maison unifamiliale moyenne », explique Sherwood. « On constate que les marges se réduisent et qu’il devient très difficile de faire fonctionner financièrement de nouveaux projets. Si vous ne parvenez pas à les faire fonctionner et à obtenir le financement, cela ne se traduira pas par un produit qui se vendra. »
Du côté positif, des efforts ont été faits récemment pour réduire les coûts. La semaine dernière, Vaughan a réduit de 25 % les frais d’aménagement sur les projets résidentiels de faible hauteur, une mesure que Sherwood qualifie d’« énorme », mais dont nous avons besoin davantage. Il s’attend également à ce que les taux d’intérêt baissent et que nous commencions déjà à voir les ventes de maisons unifamiliales reprendre.
Mais Sherwood souligne un problème plus important : même si les ventes de logements neufs reprennent et que les prix commencent à augmenter, il y aura toujours un écart de deux ans dans l’offre de logements, en raison de faibles ventes et d’une baisse des mises en chantier, avec lequel nous devrons éventuellement compter.
« Nous envisageons une période où, d’ici deux ans, il y aura très peu de grues de construction résidentielle dans le ciel. Nous sommes en train de terminer les produits qui ont été vendus en 2020 et 2021. Une fois cela fait, compte tenu des chiffres de vente que nous observons l’actualité du marché, il n’y aura plus les logements nécessaires à l’avenir », explique Sherwood. « Ce dont nous avons vraiment besoin, c’est d’un effort rapide pour relancer la construction, sinon il y aura tout simplement un manque d’approvisionnement dans deux ans. », selon lui.