La demande multirésidentielle demeure forte aux États-Unis

Les immeubles multirésidentiels sortent d’une année où les augmentations de loyer ont été des plus élevées, en raison d’une demande extrêmement forte qui a fait grimper les taux d’occupation près de leurs sommets historiques.

Bien que la croissance devrait ralentir en 2022, les intervenants à l’assemblée annuelle du Conseil national du logement multirésidentiel prévoient que la forte demande se poursuivra, stimulée par une croissance économique robuste, des bilans de consommation sains, une bonne demande et la pénurie de logements à long terme.

Richard Barkham, économiste en chef mondial et responsable mondial de la recherche pour CBRE, a déclaré qu’il s’attendait à ce que le PIB augmente de 4 à 4,5% en 2022, grâce aux dépenses robustes des consommateurs et des entreprises. Cependant, il a déclaré que l’inflation resterait élevée avant de s’installer dans la fourchette de 2,5 à 3%. La crainte d’une spirale inflationniste incite la Réserve fédérale à relever ses taux directeurs et à vendre une partie de ses avoirs obligataires sûrement dans sa décision à venir en mars prochain.

Pénuries de main-d’œuvre, hausse des salaires

Barkham a déclaré que la hausse des taux d’intérêt « est un signe de succès, un signe de reprise de l’économie ». Cependant, il a déclaré qu’il y avait des vents contraires qui comprenaient l’inflation, la hausse des taux, la pénurie de main-d’œuvre, cette dernière qui d’ailleurs a entraîné la croissance des salaires et un ralentissement économique potentiel en Chine et dans les marchés émergents.

Barkham a déclaré que la baisse de l’immigration au cours des dernières années signifie que les États-Unis auront deux millions de travailleurs de moins que prévu dans le passé. « Si les tendances se poursuivent, la main-d’œuvre américaine diminuera pour la première fois depuis des générations », a-t-il déclaré. Notant, la baisse du nombre d’immigrants mettrait un frein à la croissance économique future. Le resserrement du marché du travail a produit une croissance des salaires des plus élevée en 20 ans, le salaire moyen augmentant d’environ 5% en 2021.

« Avons-nous assez de main-d’œuvre pour maintenir la robustesse de l’économie ? », a questionné Mike Clow, rédacteur en chef exécutif de la gestion immobilière mondiale chez Greystar, qui a pris la parole lors d’un autre panel.

Si la Fed ne mène pas avec succès la hausse des taux, les conséquences pour l’économie pourraient être désastreuses. Si l’inflation continue d’augmenter, la Fed pourrait décider de prendre des mesures pour étouffer la croissance, ce qui pourrait conduire à une récession.

La hausse des salaires a joué un rôle sur le marché des appartements, offrant aux ménages la possibilité de payer l’augmentation de 13,5% des loyers d’appartements aux États-Unis en 2021, selon les données de Yardi Matrix. Une grande partie de la hausse des loyers est la croissance dans les appartements de luxe. Les loyers des unités Lifestyle de luxe aux États-Unis ont augmenté de 15,9% en 2021, contre une croissance de 11,0% pour les autres unités, selon Matrix.

Les locataires ont plus à dépenser pour le logement pour de nombreuses raisons, comprenant les mesures de relance gouvernementales, la hausse des salaires et l’augmentation de l’épargne pendant la pandémie. « Nous n’avons jamais vu une telle croissance des revenus pour les nouveaux locataires d’appartements », a déclaré Jay Parsons, économiste en chef adjoint chez RealPage.

Migration des locataires

Un autre facteur de croissance des loyers est la migration des locataires vers les marchés secondaires et tertiaires qui a été exacerbée pendant la pandémie. Les locataires qui ont déménagé vers des marchés moins chers ont pu payer plus cher le loyer parce qu’il semblait relativement bon marché par rapport aux marchés à loyer plus élevé d’où ils ont déménagé. En raison de la vague de croissance démographique, les loyers demandés en 2021 ont augmenté de 20% ou plus dans de nombreux marchés de la Sunbelt et du Sud-Ouest, malgré une forte augmentation des livraisons d’appartements dans ces centres.

La migration est étroitement liée aux tendances du travail à domicile. Le retour aux bureaux a été retardé, car de nouveaux variants de COVID-19 continuent d’émerger, perturbant les plans d’entreprise et rendant difficile l’élaboration de politiques permanentes. Le vice-président de Yardi Matrix, Jeff Adler, a déclaré qu’il faudra encore quelques années avant que les problèmes en milieu de travail ne se dissipent.

Adler a déclaré que la pandémie avait exacerbé les tendances migratoires existantes. Il a déclaré que la population continuera de passer des sous-marchés urbains aux sous-marchés suburbains au sein du même centre urbain et passera des marchés d’entrée à coût élevé aux marchés secondaires et tertiaires avec un coût de la vie plus bas et des équipements de style de vie attrayants. Alors que les gens continuent de rechercher des équipements de style urbain tels que des restaurants et des divertissements, les marchés secondaires et les banlieues périphériques développent des « nœuds urbanisés » qui attirent les locataires, a-t-il déclaré.

S’exprimant lors d’un autre panel, John Affleck, vice-président principal chez John Burns Real Estate Consulting, a abondé dans le même sens. « Ce que nous voyons aujourd’hui, c’est un changement d’emplacement stratégique de la part des gens qui se rendent compte qu’ils ne retourneront pas au bureau de sitôt », a-t-il déclaré.

La croissance en dehors des marchés de passerelle a un impact énorme sur les stratégies d’investissement. Ned Striker, associé directeur principal des investissements et des marchés de capitaux chez Cortland, a déclaré qu’au cours de la dernière décennie, les investisseurs institutionnels sont devenus plus à l’aise avec les marchés secondaires et tertiaires qu’ils auraient évités dans le passé parce qu’ils étaient trop petits et peu liquides. « Nous pensons que beaucoup de marchés qui n’étaient pas institutionnels passeront à la phase institutionnelle permanente », a-t-il déclaré.

Les propriétaires d’appartements doivent également faire face aux changements technologiques et aux préférences des locataires. Un sondage mené auprès de 221 000 locataires publié plutôt en janvier par le NMHC a révélé que les locataires veulent plus d’espace, des commodités telles que des laveuses / sécheuses, la climatisation, des murs insonorisés et un accès Internet haute vitesse.

« La pandémie a amené de nombreux locataires à réévaluer leurs priorités en matière de logement, avec un exemple frappant : un quart de tous les déménagements que nous avons suivis étaient spécifiques aux changements dans le télétravail », a déclaré Sarah Yaussi, vice-présidente de la stratégie commerciale du NMHC. « Qu’il s’agisse de nomades numériques qui cherchent à rejoindre un club d’adhésion flexible, de propriétaires de chiens voulant des commodités pour animaux de compagnie qui ne loueront pas sans ou de l’appétit insatiable pour plus de forfaits, l’enquête NMHC /Grace Hill Renter Preferences Survey révèle tout ce qui a changé depuis 2019. Et ce que nous avons vu dans l’ensemble, ce sont des locataires qui signalent un grand désir pour plus d’espace, de meilleures commodités et de confort à la maison » selon Yaussi.