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Différences entre la valeur actuelle et la valeur actuelle nette

11 mai, 2020   |   Par Nikolaï Ray

La valeur actuelle (VA) est la valeur actuelle d’une future somme d’argent ou d’un flux de trésorerie compte tenu d’un taux de rendement spécifié. Pendant ce temps, la valeur actuelle nette (VAN) est la différence entre la valeur actuelle des entrées de trésorerie et la valeur actuelle des sorties de trésorerie sur une période de temps.

Bien que la VA et la VAN utilisent une forme de flux de trésorerie actualisés pour estimer la valeur actuelle des revenus futurs, ces calculs diffèrent d’une manière importante. La formule VAN tient compte des dépenses en capital initiales nécessaires pour financer un projet comme par exemple votre mise de fonds, ce qui en fait un chiffre net, tandis que le calcul PV ne tient compte que des entrées de trésorerie.

Bien qu’il soit important de comprendre le concept derrière le calcul VA, la formule de la VAN est un indicateur beaucoup plus complet de la rentabilité potentielle d’un projet donné. Tandis que la VA peut être un outil servant à déterminer le prix cible d’un investissement sans considérer la mise de fonds ou le financement.

Étant donné que la valeur des revenus gagnés aujourd’hui est supérieure à celle des revenus gagnés ultérieurement (il est préférable d’avoir 1 $ aujourd’hui par rapport à seulement dans cinq ans), les investisseurs actualisent les revenus futurs en fonction du taux de rendement attendu de l’investissement. Ce taux, appelé taux d’actualisation, est le taux de rendement minimum qu’un projet doit générer pour que l’investisseur envisage d’y investir.

Le calcul de la VA indique la valeur actualisée de tous les revenus générés par le projet, tandis que la VAN indique la rentabilité du projet après avoir pris en compte l’investissement initial requis pour le financer (votre mise de fonds et les frais d’acquisition).

Deux outils similaires aux fonctions distinctes

Bien que la VA soit utile, le calcul de la VAN est inestimable pour la budgétisation de vos investissements et acquisitions. Un projet avec un VA élevé peut en fait avoir une VAN beaucoup moins impressionnante si un grand capital est nécessaire pour le financer et vice versa. La VA peut servir à établir la valeur intrinsèque d’une propriété et pourrait être considéré par certains comme une métrique se situant entre le taux global d’actualisation (TGA) et la VAN.

Regardons l’exemple de ce six logements qui est présentement à vendre :

source : Centris

Quand j’entre les informations de l’immeuble que j’ai sorties de la base de données de l’application MREX, j’arrive à une VA de 840 281 $ basé sur un taux d’actualisation de 8 % (mon taux de rendement désiré) et un TGA de vente dans cinq ans 10 % plus élevé que le TGA d’achat.

Analyse de la VA

Maintenant, quand j’inclus le financement bancaire, présumons que ma mise de fonds sera de 316 800 $ et que le solde hypothécaire lors de la vente dans cinq ans sera de 550 000 $. J’arrive à une VAN positive de 149 160 $, même si je paie le prix demandé de 990 000 $ qui est considérablement plus élevé que la VA de 840 281 $.

Analyse de la VAN

Il y a plusieurs choses d’intéressants à constater ici. Premièrement, certains diront que la valeur intrinsèque de cette propriété est de 840 281 $. Ces gens diront qu’il faut donc payer moins que ce montant afin de faire son « profit à l’achat » et quoique je suis le premier à vouloir acquérir cet immeuble à ce prix là, l’on ne peut pas se penser au-dessus du marché. L’immeuble-sujet est situé à Brossard, un marché de vendeurs où il est probable qu’un immeuble comme celui-ci soit vendu dans une situation d’offres multiples. Quoique le TGA semble bas à 4.21 %, une analyse de potentiel d’augmentation des loyers pourrait invalider cette interprétation.

Or, peu importe le prix que vous désirez payer, le marché décidera de la valeur marchande de cet immeuble. Par contre, grâce au financement (et là nous n’avons même pas embarqué sur le sujet des les instruments financiers avancés relatant de l’ingénierie financière multilogement), il est possible d’en faire un projet d’acquisition rentable au prix demandé. Certes, cette analyse est basé sur des hypothèses qui peuvent être modulables tel que le taux de croissance des revenus, l’inflation, le TGA de sortie, la quantité de mise de fonds, la capitalisation des dettes et bien sûr votre taux d’actualisation, mais gardons cela pour un prochain article.

Ultimement, lorsqu’un investisseur immobilier poursuit une croissance, il cherche à financer uniquement les projets ou investissements qui rapportent le plus, ce qui permet à son tour une croissance supplémentaire. Compte tenu d’un certain nombre d’options potentielles et d’un capital de départ limité, le projet ou l’investissement présentant la VAN la plus élevée est généralement poursuivi.